N° RG 25/00188 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TXR2

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00188 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TXR2

NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES

à la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 MAI 2025

DEMANDEURS

Mme [M] [X], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE

M. [C] [G] [Y], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. PRO INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 avril 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 12 mai 2025 au 19 mai 2025

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Madame [M] [X] et Monsieur [C] [G] [Y] ont fait assigner la S.A.R.L PRO INVEST devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait de désordres affectant un immeuble sis [Adresse 6]. Elle sollicite en outre la condamnation de la société PRO INVEST au paiement de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions, la S.A.R.L PRO INVEST fait connaître qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise, en faisant valoir les protestations et réserves d’usage. Elle sollicite toutefois que la mission de l’expert soit limitée aux désordres dénoncés dans l’assignation. En outre, l’expert devrait déterminer si les infiltrations sont préexistantes à la vente et si les désordres dénoncés étaient décelables pour un non-professionnel de construction. De plus, la défenderesse demande le débouté des défendeurs concernant le paiement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et sollicite la condamnation in solidum des demandeurs aux entiers dépens.

Suivant leurs dernières conclusions en réponse aux conclusions du défendeur,Madame [M] [X] et Monsieur [C] [G] [Y] maintiennent leurs demandes initiales.

SUR QUOI, LE JUGE,

Sur la demande d’expertise

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, selon acte notarié en date du 28 avril 2023, les demandeurs ont acquis le bien immobilier auprès de la S.A.R.L PRO INVEST. Ils ont par la suite, manifestement constaté des infiltrations d’eau. Un devis a été réalisé par la société BL MULTI SERVICE BATIMENT en date du 24 janvier 2024 chiffrant la rénovation de la toiture en tuiles à la somme de 32.317,54 €. Les demandeurs envisagent d’engager la responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices cachées.

Les pièces produites aux débats (notamment le rapport d’expertise amiable du 28 mars 2024 et le rapport réalisé par la société BL MULTI SERVICE BATIMENT) rendent vraisemblables les désordres allégués par les demandeurs principaux, d’une part, au niveau du toit de la maison principale ( infiltrations d’eau au niveau des peintures en plafond de la salle de bain et d’un placard, ainsi qu’au niveau des murs et des tuiles cassées ou mal positionnées) et, d’autre part, au niveau du toit terrasse de l’extension de la maison (relevés d’acrotères décollés et collection d’eau qui ne s’évacuerait pas).

Selon le rapport d’expertise amiable en date du 28 mars 2024, l’état du toit principal et notamment des tuiles n’aurait pu être ignoré du vendeur qui aurait mandaté une entreprise de nettoyage pour réaliser le nettoyage du toit. Cette affirmation est contestée par le vendeur, tout comme il conteste la qualité de professionnel que lui prêtent les demandeurs concernant les désordres en question. Ces éléments appellent ainsi une expertise judiciaire contradictoire permettant d’identifier la nature et les causes des désordres.

L’ensemble de ces éléments, conforte, compte-tenu du fait que les désordres sont manifestement apparus peu de temps après l’acquisition du bien immobilier, l’existence d’un motif légitime pour ordonner l’expertise judiciaire, au contradictoire du vendeur, aux fins de déterminer, notamment, les causes des désordres, les travaux de reprise, les responsabilités encourues et les potentiels préjudices subis.

Sur les autres demandes

La mission de l’expert sera libellée comme suit dans le dispositif, en tenant compte en partie de la mission proposée par le demandeur, ainsi que des demandes formées par la S.A.R.L PRO INVEST, à l’exception de toute question orientée.

Les dépens seront à la charge des demandeurs, Madame [M] [X] et Monsieur [C] [G] [Y], afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’il en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande, fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, est prématurée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Carole Louis, vice-présidente du Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme ils en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties comparantes ou concluantes de leurs protestations et réserves,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons une expertise et commettons en qualité d’expert :

[B] [H]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.21.77.89.23 Mèl : [Courriel 9]

ou à défaut

[L] [W]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Port. : 06.63.92.37.90 Mèl : [Courriel 12]

Avec mission de :

— visiter les lieux, sis [Adresse 6], en présence de toutes parties intéressées,

— procéder à l’audition de tout sachant,

— prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

— vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire l’immeuble,

— dire s’il est affecté des désordres évoqués dans l’acte introductif d’instance , le constat qui s’y rapporte et si ces derniers constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non-conformités aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou des vices graves ou cachés ou encore des vices d’exécution,

— préciser s’ils sont susceptibles de mettre l’immeuble en péril ou bien le rendre impropre à sa destination,

— dire quelle pourra être l’évolution des désordres à plus ou moins long terme dans l’hypothèse d’un caractère évolutif,

— déterminer leur origine,

— dire si les vices en question existaient au moment de la vente et s’ils étaient connus du vendeur, s’ils étaient apparents ou répertoriés dans les différents diagnostics ou autres documents d’information et si un acheteur normalement vigilant ou assisté de professionnels pouvait s’en convaincre,

— dire si l’existence, la nature ou l’importance des vices ont été sciemment camouflées aux acquéreurs,

— dire si le vice en question rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,

— fournir les documents permettant de déterminer s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de construction, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— déterminer les modes et le coût de leur reprise,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— rechercher les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

A l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— en numérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— en donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— en présentant les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 10]).

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons aux demandeurs, Madame [M] [X] et Monsieur [C] [G] [Y] , de consigner à la régie du tribunal une somme de 3.000,00 € dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX011]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”.

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties.

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation.

Déboutons les parties de toute demande sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons les demandeurs, Madame [M] [X] et Monsieur [C] [G] [Y], au paiement des entiers dépens.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,