TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02048 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGKC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Décembre 2025

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE, agissant poursuites et diligences de ses représentant légal domicilié audit siège es-qualité

C/

[X] [H] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Décembre 2025

à Me [M]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE, agissant poursuites et diligences de ses représentant légal domicilié audit siège es-qualité, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [X] [H] [S], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 juillet 2022, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE a donné à bail à Madame [H] [S] [X] un logement situé [Adresse 6]) pour un loyer mensuel de 461,42 euros et une provision sur charges mensuelle de 34,20 euros.

Confrontée à un impayé locatif, le 9 octobre 2024, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE a fait signifier à Madame [H] [S] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 octobre 2024.

Les cause du commandement de payer n’ont pas été régularisées.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE a ensuite fait assigner Madame [H] [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4129,45 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement, soit actuellement de 609,08 euros,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 mai 2025.

Après un premier renvoi, à l’audience du 16 octobre 2025, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE, représenté par Maître [B] [M], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5144,16 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise. L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE s’oppose à la demande de délai en ce que la locataire n’a effectué qu’un versement de 230 au mois d’octobre 2025 et que la dette est importante.

Madame [H] [S] [X] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant et le montant de la dette moyennant l’octroi de délai.

Elle expose avoir mis en place un virement automatique, avoir un contrat à durée déterminée Elle indique avoir un salaire de 1400 euros et percevoir des allocations de la caisse d’allocations familiales à hauteur de 855 euros. Elle précise être séparée, avec trois enfants et un seul salaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 juillet 2022 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2613,29 euros a été signifié le 9 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [H] [S] [X] n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE produit un décompte du

14 octobre 2025 démontrant que Madame [H] [S] [X] reste devoir la somme de 5144,16 euros, mensualité de septembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [H] [S] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5144,16 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 sur la somme de 2613,29 euros, du 19 mai 2025 sur la somme de 5144,16 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [H] [S] [X], démontrant sa capacité à solder la dette locative au regard des ressources alléguées, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 142,89 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des mensualités dues au titre de l’arriéré locatif, Madame [H] [S] [X] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 609,08 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [H] [S] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE, Madame [H] [S] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juillet 2022 entre l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE et Madame [H] [S] [X] concernant un logement situé [Adresse 7] sont réunies à la date du

9 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [H] [S] [X] à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE à titre provisionnel la somme de 5144,16 euros (décompte arrêté au 14 octobre 2025, incluant une dernière facture de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 sur la somme de 2613,29 euros, du 19 mai 2025 sur la somme de 5144,16 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [H] [S] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 142,89 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la première présentation d’un courrier de mise en demeure recommandé avec accusé de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [H] [S] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [H] [S] [X] soit condamnée à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, soit 609,08 euros ;

CONDAMNONS Madame [H] [S] [X] à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [S] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,