TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03717 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TLXS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

S.A. 3F OCCITANIE ANCIENNEMENT DENOMMEE IMMOBILIERE MIDI PYRENEES S.A VALLEE DU THORE, représentée par son président du Conseil d Administration en exercic

C/

[W] [D]

[P] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à M^e Jean-philippe MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE ANCIENNEMENT DENOMMEE IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A VALLEE DU THORE, représentée par son président du Conseil d Administration en exercic, dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [W] [D], demeurant [Adresse 10]

non comparant, ni représenté

Mme [P] [Y], demeurant [Adresse 10]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 décembre 2020, la SA 3F OCCITANIE (anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES SA VALLEE DU THORE) a donné à bail à Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] un logement à usage d’habitation (villa 4), un jardin ainsi qu’un parking, situés [Adresse 2]) pour un loyer mensuel de 594,79 euros, 44,44 euros pour le loyer du parking, 16,67 pour le loyer du jardin et une provision sur charges mensuelles générales de 86,37 euros et 80,25 euros de provision sur eau froide.

Le 6 avril 2023, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1.797,43 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les frais et dépens de l’instance.

A l’audience du 18 février 2025, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.358,33 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. La SA 3F OCCITANIE demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en sus du loyer, suite à un plan d’apurement en date du 31 janvier 2025 signé avec les locataires ainsi que la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Convoqués respectivement par acte de commissaire de justice signifié le 20 septembre 2024 par remise à personne et par remise à domicile, Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 4.187,23 euros a été signifié le 6 avril 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juin 2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 11 février 2025 démontrant que Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] restent devoir la somme de 2.358,33 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y], absents, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.358,33 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 (date de l’assignation) sur la somme de 1.797,43 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, si Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] n’ont pas versé intégralement le loyer courant, condition posée par la loi pour accorder les délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, ils ont d’ores et déjà payé effectué de nombreux paiement de loyer démontrant leur capacité à solder la dette locative.

Surtout, les parties se sont accordées par plan conventionnel signé le 31 janvier 2025 sur l’octroi de ses délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros par mois, leur accord devant prévaloir sur la condition posée par la loi en ce qu’il assure la garantie des droits du locataire sans préjudicier outre mesure à ceux du bailleur et garantit la responsabilisation du locataire, objectif posé par la loi. En effet, cette solution demandée par le bailleur et adaptée à la situation financière des locataires permet d’envisager tant un maintien dans les lieux de ces derniers qu’un apurement de la dette.

Ainsi Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 50 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande du bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2020 entre la SA 3F OCCITANIE et Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] concernant le logement à usage d’habitation ainsi que l’emplacement de parking situés [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 7 juin 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 2.358,33 euros (décompte arrêté au 11 février 2025, incluant une dernière facture de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 1.797,43 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F OCCITANIE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] soient condamnés solidairement à verser à la SA 3F OCCITANIE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [D] et Madame [U] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-présidente,