TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00452

N° Portalis DBX4-W-B7I-TZEA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

E.P.I.C. [Localité 11] METROPLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[B] [X]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 11] METROPLE HABITAT, l’OPH de la Métropole Toulousaine, anciennement dénommé HABITAT [Localité 11], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Mme [V] [G] (Chargée Judiciaire Contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [X],

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 septembre 2013, l’EPIC HABITAT [Localité 11], devenu l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [B] [X] un appartement à usage d’habitation (n°020022, bâtiment 2), situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 317,25 euros et une provision sur charges mensuelle de 59,63 euros.

Le 27 septembre 2024, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux ou leur stockage en garde meubles à ses frais en cas de départ volontaire et d’abandon du mobilier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1.370,85 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de tous les frais et dépens de l’instance sur le fondement de l’aricle 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.114,57 euros et sollicite l’hologation du plan d’apurement signé entre les parties le 11 mars 2025 à hauteur de 51 euros par mois, en sus du loyer, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à personne le 13 décembre 2024, Monsieur [B] [X] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 août 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 septembre 2013 contient une clause résolutoire (Article 4.3 La résiliation sur l’initiative du bailleur) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.101,90 euros a été signifié le 27 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [B] [X] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 353,58 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 13 mai 2025 démontrant que Monsieur [B] [X] reste devoir la somme de 1.023,13 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des pénalités d’enquête biennale d’un montant total de 91,44 euros, ces dernières n’étant pas justifiées dans la mesure où le demandeur n’apporte pas la preuve du respect de la procédure prévue par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [B] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.023,13 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Dans la mesure où l’accord écrit intervenu entre des parties le 11 mars 2025 mentionne une dette de 1.217,79 euros sans prévoir une quelconque augmentation ou diminution de la dette, alors que la dette actuelle s’élève au montant de 1.023,13 euros et où le plan d’apurement ne prévoit pas les conséquences d’une éventuelle mensualité impayée, la demande d’homologation de l’accord conclu entre les parties s’analyse comme une demande en délai de paiement au bénéfice du locataire.

Ainsi, compte tenu de cet accord écrit des parties du 11 mars 2025, favorable à l’octroi de délais de paiement et de la demande du bailleur, Monsieur [B] [X] sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 20 mensualités de 51 euros chacune et d’une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [B] [X] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT, Monsieur [B] [X] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2013 entre l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT et Monsieur [B] [X] concernant un appartement à usage d’habitation (n°020022, bâtiment 2), situé [Adresse 9], sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [X] à verser à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.023,13 euros (décompte arrêté au 13 mai 2025, incluant une dernière facture d’avril 2025) ;

AUTORISONS Monsieur [B] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 51 euros chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [B] [X] soit condamné à verser à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [X] à verser à l’EPIC [Localité 11] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,