TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/07571 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZS5Q

N° de MINUTE : 25/01403

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE DU PARC SITUE [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, SAS

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître [C], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

DEFENDEURS

Madame [R] [F]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non représentée

Monsieur [K] [S] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] sont propriétaires des lots n°81, 114 et 365 au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 14] et situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Adresse 10] [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] [12] situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Adresse 10] (93390), représenté par son syndic en exercice la S.A.S. ATRIUM GESTION PARIS 17, a fait assigner M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner solidairement M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] à lui payer la somme de 8850,69 euros en principal, appel de charges du 3ème trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2023 sur la somme de 4986,24 euros, puis à compter du 20 mai 2024 sur la somme de 6395,33 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner solidairement M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] à lui payer la somme de 3200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner solidairement M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] à lui payer la somme de 2200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 2 avril 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 6 octobre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence du [12] situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 11] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur total de 8850,69 euros se décomposant en un solde débiteur de 7727,90 euros au titre des charges de copropriété impayées, un solde débiteur de 961,31 euros au titre des frais de recouvrement, et un solde débiteur de 161,47 euros au titre des frais de procédure,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 30 mars 2022, 3 avril 2023, 18 octobre 2023 portant approbation des comptes de l’exercice allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et budget prévisionnel du 01 10 23 au 30 09 24, du budget prévisionnel des exercices allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 puis du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, et adoption de travaux,

— l’extrait du grand livre du compte copropriétaire de M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] pour la période allant du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2023 inclus,

— les appels de fonds adressés à M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] à compter du 1er trimestre 2024.

L’examen de ces pièces fait apparaître qu’il convient de retrancher du décompte versé aux débats :

— la somme de 961,32 euros correspondant au total des frais de recouvrement figurant sur ledit décompte et incluse dans la somme de 8850,69 euros réclamée par le demandeur au titre du principal. Ces frais, en effet, ne constituent pas des charges de copropriété relevant de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 servant de fondement à l’examen de la présente demande. Il sera observé, au surplus, que le demandeur ne forme dans son assignation aucune demande distincte au regard de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et que son assignation ne contient aucun moyen de droit ou de fait relatifs au bien fondé de ces frais de recouvrement d’un montant total de 961,32 euros. Ils seront donc écartés.

— la somme de 161,47 euros correspondant aux frais de procédure figurant sur ce même décompte, et plus précisément au coût de la sommation de payer qui a été signifiée le 21 octobre 2023 à M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F], lesdits frais qui ne constituent pas des charges de copropriété faisant l’objet d’une demande distincte au titre des dépens qui sera examinée ci-après.

Soit un total à déduire de 961,32 + 161,47 soit 1122,79 euros.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024 s’élève donc à la somme de 8850,69 – 1122,79 soit 7727,90 euros.

De son côté, M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F], non comparants, ne rapportent pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence du [12] situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 7727,90 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2022 et le 1er juillet 2024 (appels du 3ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, date de signification de l’assignation.

Il sera relevé à cet égard que la sommation de payer signifiée le 21 octobre 2023 ne sera pas retenue comme point de départ des intérêts de la créance ainsi arrêtée dès lors que la somme dont elle réclame le paiement contient également, outre les charges impayées, des frais de recouvrement, sans qu’un décompte détaillé qui permettrait de distinguer les uns des autres ne s’y trouve joint, tandis que le décompte produit dans la présente instance ne présente pas de solde progressif permettant à la juridiction de déterminer ce montant. Il en va de même s’agissant de la mise en demeure envoyée le 20 mai 2024.

S’agissant de la demande de condamnation solidaire, l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle, et qu’elle ne se présume pas.

Il en résulte que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, et que la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

Ainsi, en cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, à moins que le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pages 1 à 5 et 42 et 43 d’un règlement de copropriété que rien ne permet de rattacher à l’immeuble objet de la présente décision, faute de concordance entre les adresses qui s’y trouvent mentionnées et celle de la [Adresse 13] [12] situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 11].

Il s’ensuit que M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F], copropriétaires indivis, seront condamnés à supporter la dette à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, la demande tendant à leur condamnation solidaire étant rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement – les défendeurs n’ayant effectué que deux paiements entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2024 soit sur une année.

Les manquements répétés de M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, caractérisent leur mauvaise foi.

La durée durant laquelle les intéressés se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues, ont en outre nécessairement entraîné un préjudice pour la collectivité des copropriétaires, contraints de consentir des avances de trésorerie majorées pour pallier leur défaillance en vue de l’entretien des parties communes et du bon fonctionnement des équipements communs, et plus généralement de fonctionner dans des conditions non conformes au statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] étant co-auteurs de ce dommage, la condamnation sera prononcée in solidum.

En conséquence, il convient de condamner in solidum M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] [12] situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 800 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, lesquels ne sauraient comprendre le coût de la sommation de payer signifiée le 21 octobre 2023 qui ne figure pas dans la liste limitative de l’article 695 du code de procédure civile et ne constitue pas un préalable indispensable à l’introduction de la présente instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] sera également tenus in solidum de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Adresse 10] [Localité 1] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence du [12] situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic, la somme de 7727,90 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2022 et le 1er juillet 2024 (appels du 3ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 1er juillet 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 ;

REJETTE la demande tendant à la condamnation solidaire de M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] au titre des sommes susvisées ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence du [12] situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence du [12] situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Adresse 10] [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [K] [S] [Z] et Mme [R] [F] aux dépens de l’instance, à l’exclusion du coût de la sommation de payer signifiée le 21 octobre 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 24 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES