TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e PATRIMONIO (A707)

M^e SALEM (D1392)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/00423

N° Portalis 352J-W-B7H-CYYZO

N° MINUTE : 2

Assignation du :

01 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 20 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AUTEUIL INVESTISSEMENT (RCS de NANTERRE n°382 616 787)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean PATRIMONIO de la SELAS CABINET D’ETUDES JURIDIQUES ET JUDICIAIRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A707

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. MICHEL REIN (RCS de PARIS n°380 200 006)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1392

Décision du 20 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 23/00423 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYYZO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2002, Mme [M] [I] épouse [N], aux droits de laquelle se trouve la société AUTEUIL INVESTISSEMENT, a donné à bail commercial, en renouvellement, à M. [E] [G], aux droits duquel se trouve la société MICHEL REIN, des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 1], pour une durée de neuf années du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2010, l’exercice de l’activité de « BUREAU COMMERCIAL SE RATTACHANT AU COMMERCE DE VETEMENTS DE PEAUX » et un loyer annuel de 2 342 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 18 septembre 2019, la société AUTEUIL INVESTISSEMENT a donné congé à la société MICHEL REIN pour le 31 mars 2020, sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance en date du 17 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, à la demande de la société AUTEUIL INVESTISSEMENT et au contradictoire de la société MICHEL REIN, a ordonné une expertise et désigné M. [S] [X] en qualité d’expert en lui donnant pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation.

L’expert a déposé son rapport le 29 juin 2021.

Par acte d’huissier de justice signifié le 06 octobre 2021, la société AUTEUIL INVESTISSEMENT a assigné la société MICHEL REIN à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris afin qu’il fixe les indemnités d’éviction et d’occupation.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation du rôle par ordonnance du juge de la mise en état en date du 09 septembre 2022 puis d’un rétablissement le 07 avril 2023.

Dans ses dernières conclusions (conclusions après rétablissement notifiées par voie électronique le 24 janvier 2023), la société AUTEUIL INVESTISSEMENTS demande au tribunal de :

« • FIXER l’indemnité d’occupation annuelle due par la société MICHEL REIN à compter du 1er avril 2020 à la somme de 4.800 €,

• FIXER l’indemnité d’éviction due par la société AUTEUIL INVESTISSEMENT à hauteur de seize mille six cents euros,

En consequence :

• CONDAMNER la société MICHEL REIN à payer à la société AUTEUIL INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation annuelle de 4.800 € à compter du 1er avril 2020, soit 400 € par mois,

• DIRE que cette indemnité sera indexée en fonction de l’indice IRL à compter du 1er avril 2021,

• ORDONNER la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année, par application de l’article 1343-2 du Code civil,

• RECEVOIR la société AUTEUIL INVESTISSEMENT en sa demande de frais irrépétibles,

Y faisant droit,

• CONDAMNER la société MICHEL REIN à payer à la societe AUTEUIL INVESTISSEMENT la somme de 2.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• CONDAMNER la societe MICHEL REIN en tous les dépens, lesquels comprendront la procédure de référé expertise et les frais de la présente procédure, que Maître Jean PATRIMONIO, Avocat, pourra recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »

La société AUTEUIL INVESTISSEMENT souligne que la société MICHEL REIN ne conteste pas le montant de l’indemnité d’occupation évaluée par l’expert mais seulement le montant de l’indemnité d’éviction quant à la valeur vénale.

Elle expose que l’expert évalue l’indemnité d’occupation en estimant la valeur locative au 1er avril 2020 à 5 300 euros, valeur qui correspond à la moyenne de ses deux approches et à laquelle il applique un coefficient de précarité.

S’agissant de l’indemnité d’éviction, elle s’en remet à la proposition de l’expert en soutenant que le local est utilisé comme entrepôt ainsi que l’a retenu l’expert et que la société MICHEL REIN ne rapporte pas la preuve qu’elle y présente des oeuvres à ses clients.

Dans ses dernières conclusions (conclusions notifiées par voie électronique le 22 juin 2023), lasociété MICHEL REIN demande au tribunal de :

« Fixer l’indemnité d’éviction due à la société Michel Rein au titre de son éviction des locaux situé [Adresse 1] à [Localité 6] , à la somme de 21.400 €.

Condamner en conséquence la société Auteuil Investissement à payer ladite somme à la société Michel Rein,

Condamner la société Auteuil Investissement à payer à la société Michel Rein, la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner la société Auteuil Investissement en tous les dépens.  »

Au soutien de ses demandes, la société MICHEL REIN fait valoir que dans son appréciation l’expert n’a pas pris en compte ses spécificités et les conditions d’exploitation du local. Elle explique qu’il lui est impossible de présenter les oeuvres de plus de deux artistes dans son établissement principal et qu’elle utilise le local considéré non seulement comme un lieu de stockage mais aussi un lieu de présentation des oeuvres ne faisant pas l’objet des expositions principales en cours. Elle en conclut que ces locaux constituent une annexe qui lui est indispensable, qui permet d’augmenter sa surface d’exposition, et dont la perte entraînera une baisse de sa capacité d’exposition et donc de son chiffre d’affaires.

Par ordonnance du 10 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience juge unique du 23 octobre 2024 et mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIFS

1- Sur la demande en paiement de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction.

a) Sur l’indemnité principale

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail , laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail .

Il ressort du rapport d’expertise que la société MICHEL REIN exerce une activité de galerie d’art contemporain depuis 1992 dans un local qui se situe [Adresse 3], dans un bâtiment sur cour dans lequel elle présente les oeuvres d’un ou deux artistes.

Selon l’expert, le local objet de l’instance, situé [Adresse 1], constitue une réserve dans laquelle sont entreposées diverses oeuvres d’art emballées et prêtes à être transportées. L’expert retient qu’il s’agit d’un petit local non aménagé et très mal éclairé, qui ne fait l’objet d’aucune signalétique dans la rue, la porte du passage cocher restant fermée et ne pouvant s’ouvrir que par un digicode.

L’expert en conclut que le local ne peut être considéré comme un espace d’exposition et que son contenu peut être transféré dans d’autres locaux sans que la société MICHEL REIN ne subisse une perte de clientèle.

L’expert apprécie en conséquence l’indemnité principale selon la valeur vénale du droit au bail qu’il évalue par capitalisation de la différence constatée entre la valeur locative actuelle de marché et le loyer qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à compter du 1er avril 2020.

Compte tenu de la situation du local dans un quartier du centre de la capitale, de la catégorie ordinaire du bâtiment situé en fond de cour avec chauffage central collectif au fuel, de la configuration des locaux avec double accès, de leur caractère modeste, de l’absence de sanitaires privés, de la faiblesse de l’éclairement et de l’isolation thermique, ainsi que de l’évolution des marchés, il évalue la valeur locative actuelle du marché à 6 600 euros. Il indique que le loyer de renouvellement au 1er avril 2020 aurait été fixé à la valeur locative définie par le code de commerce compte tenu de la durée effective du bail supérieure à douze ans et évalue celle-ci à 5 300 euros. Il en ressort une différence de 1 300 euros à laquelle l’expert applique un coefficient de capitalisation de 4 compte tenu des caractéristiques du local, de sa bonne situation géographique et de la conjoncture économique, soit une valeur vénale de 5 200 euros.

La société MICHEL REIN ne peut sérieusement soutenir que la perte du local entraînera une baisse de sa capacité d’exposition et ainsi une perte de chiffre d’affaires dès lors qu’il ressort des photographies et des descriptions de l’expert que ce local ne constitue pas un espace d’exposition destiné à présenter les oeuvres d’art et à recevoir la clientèle dans les meilleures conditions mais une modeste réserve d’oeuvres emballées en attente d’expédition.

En outre, il apparaît que les locaux principaux, compte tenu de leur volume, de leur surface et de leur agencement peuvent parfaitement permettre de présenter aux acheteurs potentiels, de façon ponctuelle et à la demande de ceux-ci, les oeuvres d’art qui ne feraient pas l’objet d’une exposition permanente mais qui seraient entreposées dans une réserve.

Par conséquent, ainsi que l’a retenu l’expert et ce qu’aucune des parties ne conteste, l’activité exercée dans le local doit être considéré comme transférable et l’indemnité principale doit donc être appréciée selon la valeur du droit au bail.

La société MICHEL REIN ne produit aucun élément de nature à établir que la valeur du droit au bail fixée par l’expert à 5 200 euros aurait été sous-évaluée.

Il s’avère en outre que l’expert a déterminé la valeur du droit au bail selon les usages et une analyse appropriée.

Dans ces conditions, l’indemnité principale sera fixée à 5 200 euros.

b) Sur les indemnités accessoires

Il ressort de l’article L. 145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Aucune des partis ne conteste l’avis de l’expert.

— Sur les frais de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’expert évalue les frais de remploi à la somme de 4 000 euros HT correspondant aux honoraires de transaction fixés à 30% d’une année de loyer, soit 2 000 euros, outre les frais et honoraires de rédaction d’acte qu’il apprécie forfaitairement à 2 000 euros.

Cette évaluation étant conforme aux tarifs usuellement appliqués, il y a lieu de la retenir.

— Sur le trouble commercial

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert l’évalue à 4 000 euros.

En l’absence de contestation de la part de la société AUTEUIL INVESTISSEMENTS et de demande d’un montant supérieure de la part de la société MICHEL REIN, ce montant doit être retenu.

— Sur les frais de déménagement et de réinstallation

Cette indemnité a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu’il se réinstalle. En cas de remplacement du fonds de commerce, seuls les frais liés au déménagement des effets personnels, des archives et du stock sont en principe indemnisés

L’expert évalue les frais de déménagement à 2 000 euros.

La société MICHEL REIN ne produit aucun devis et ne sollicite pas d’indemnité d’un montant supérieur.

La société AUTEUIL INVESTISSEMENTS n’émet aucune contestation.

Dans ces conditions, le montant forfaitaire de 2 000 euros doit être retenu.

— Sur l’indemnité de double loyer

L’indemnité de double loyer est destiné à compenser le préjudice que subira le preneur qui sera dans l’obligation de régler deux loyers durant le temps d’installation dans les nouveaux locaux.

L’expert a évalué cette indemnité à un mois d’indemnité d’occupation, soit un montant de 400 euros.

Décision du 20 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 23/00423 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYYZO

En l’absence de contestation des parties, ce montant doit être retenu.

— Sur les frais divers

L’expert prend en compte les frais juridiques et administratifs de changement d’adresse qu’il évalue à 1 000 euros.

En l’absence de contestation des parties, ce montant doit être retenu

****

La société AUTEUIL INVESTISSEMENTS sera par conséquent condamnée à payer à la société MICHEL REIN la somme de (5 200 + 4 000 + 4 000 + 400 + 2 000 + 1 000 =) 16 600 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

2- Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

En application de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

L’expert a évalué la valeur locative au 1er avril 2020 conformément aux dispositions du code de commerce et eu égard à la situation du local dans un quartier du centre de la capitale, la catégorie ordinaire du bâtiment situé en fond de cour avec chauffage central collectif au fuel, la configuration des locaux avec double accès, leur caractère modeste, l’absence de sanitaires privés, la faiblesse de l’éclairement et de l’isolation thermique, ainsi que l’évolution des marchés.

Il a procédé à deux appréciations, en base boutique et en base local d’activités dont il a fait la moyenne, soit une valeur locative de 5 300 euros, auquel il a appliqué un abattement de précarité de 90%, soit une indemnité d’occupation de 4 770 euros qu’il a arrondie à 4 800 euros.

Au regard de cette analyse et en l’absence de toute contestation des parties, il convient de fixer l’indemnité d’occupation annuelle, due à compter au 1er avril 2020 et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 4 800 euros, soit 400 euros par mois, outre les charges et taxes fixées au contrat de bail échu, au paiement de laquelle la société MICHEL REIN sera condamnée.

3- Sur les demandes accessoires

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En outre, l’instance et l’expertise ayant eu pour origine la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement par la société AUTEUIL INVESTISSEMENTS, celle-ci sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise en application de l’articles 696 du code de procédure civile.

L’équité commande également de la condamner à payer à la société MICHEL REIN la somme de 4 000 euros en application de l’ article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la société AUTEUIL INVESTISSEMENTS à payer à la société MICHEL REIN la somme de 16 600 euros (seize mille six cents euros) au titre de l’indemnité d’éviction ;

Condamne la société MICHEL REIN à payer à la société AUTEUIL INVESTISSEMENTS une indemnité d’occupation annuelle de 4 800 euros (quatre mille huit cents euros), soit 400 euros (quatre cents euros) par mois, à compter du 1er avril 2020 et jusqu’à la libération des lieux ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la société AUTEUIL INVESTISSEMENTS aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise ;

Condamne la société AUTEUIL INVESTISSEMENTS à payer à la société MICHEL REIN la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 20 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER