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DOSSIER : N° RG 24/00078 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TTWE

JUGEMENT DU: 09/09/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

Société SNCF RESEAU dont le siège social est situé au [Adresse 10] domicilié à la Direction Générale industrielle & ingénierie dont le siège social est sis [Adresse 11],

représentée par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

D’AUTRE PART

S.C.I. L.M. A. SIREN : n°352 765 952, dont le siège social est sis [Adresse 12], représentée par Maître Catherine CARRIERE-PONSAN de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 5

Jean-Luc ESTEBE,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 14 Février 2025et plaidoirie du 10 Juin 2025,

En présence de [T] DELHOM, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 24] SUIT,

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant arrêté du 4 janvier 2016., le projet des Aménagements Ferroviaires au Nord de [Localité 25] (AFNT) portant sur l’aménagement de 19 km de voies ferrées et de 6 pôles d’échanges sur les communes de [Localité 25], [Localité 21], [Localité 22], [Localité 23] et [Localité 20] engagé par la Société SNCF RESEAU a été déclaré d’utilité publique, cette dernière étant autorisée à acquérir à l’amiable ou par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à la réalisation du projet.

L’enquête parcellaire s’est déroulée du 30 mai au 24 juin 2022, puis la commission d’enquête a rendu son rapport le 27 juillet 2022.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 31 janvier 2025.

La société SNCF RESEAU, qui envisage d’acquérir par voie d’expropriation une parcelle appartenant à la SCI LMA, lui a notifié une offre d’indemnisation, restées sans réponse.

Les parties n’ont pu parvenir à un accord sur le montant de l’indemnisation.

Le 21 novembre 2024, SNCF RESEAU a saisi le Juge de l’expropriation de la Haute-Garonne aux fins de fixation de l’indemnité revenant à la SCI LMA.

La SCI LMA a constitué avocat.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 14 février 2025.

L’affaire a été plaidée et le commissaire du gouvernement entendu au cours de l’audience du 10 juin 2025.

Il est renvoyé aux derniers mémoires des parties et aux conclusions du commissaire du gouvernement pour l’exposé de leurs demandes et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA CONSISTANCE DU BIEN

Le bien exproprié est composé de 15 parcelles d’une surface totale de 4 896 m². Trois d’entre elles (les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 7] ) supportent un local à usage de restaurant. Les autres (94-95-96-97-98-99-102-103-104-105-107-108) sont libres de construction ou supportent des éléments bâtis modestes.

SUR L’USAGE DU BIEN À LA DATE DE RÉFÉRENCE ET LA SITUATION D’URBANISME

L’article L 213-4 du code de l’urbanisme dispose que, lorsque l’acquisition par voie d’expropriation s’exerce dans un périmètre de droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien étant compris dans le périmètre de droit de préemption urbain, il n’est pas contesté que la date de référence est celle du 10 mars 2022.

Il est situé en zone UE2C qui correspond à un secteur pouvant accueillir principalement des constructions à usage d’activité.

SUR LE MONTANT DE L’INDEMNITÉ

Selon l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date du jugement.

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, les parties conviennent de chiffrer la valeur moyenne des parcelles bâties à 700 euros le m².

La SCI LMA expose que ces parcelles ont une surface de 196 m², et pas de 80 m² sur la base de laquelle elles ont été évaluées par le commissaire du gouvernement et le demandeur.

Ces terrains ont effectivement une surface totale de 196 m², mais compte-tenu de la présence d’un local inoccupé de 80 m², l’estimation a été faite, à bon escient selon la méthode dite du terrain intégré compte-tenu de la surface utile, sur la base de références prenant en compte le terrain et le bâtiment ensemble, de sorte que l’on ne peut ensuite appliquer la valeur moyenne qui en résulte à la totalité de la surface du terrain.

La valeur de ces terrains s’établit dès lors à : 80 m² x 700 euros/m² = 56 000 euros.

La Société SNCF RESEAU chiffre à 200 euros le m² la valeur des terrains non bâtis en se fondant sur 4 ventes réalisées de 2017 à 2020.

Les 8 termes de comparaison relevés par le commissaire du Gouvernement sur la période de 2020 à 2024 confirment le bien fondé de la valeur revendiquée par l’expropriant s’agissant des transactions les plus anciennes, mais les ventes les plus récentes montrent aussi une hausse du marché immobilier depuis 2023 qui a porté la valeur moyenne à 250 euros le m².

C’est donc cette valeur qui sera retenue.

La SCI LMA reproche au commissaire du Gouvernement et au demandeur à sa suite de pratiquer “un abattement de 20 % pour les parcelles [Cadastre 13] BB [Cadastre 14], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 6] et un abattement de 50 % sur les parcelle [Cadastre 4]".

Il s’avère toutefois que :

— les parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 6] contiennent un petit bâti à usage de bureaux d’environ 40 m²,

— la parcelle [Cadastre 16] supporte un auvent métallique de structure légère,

— la parcelle [Cadastre 17] comporte bâtiment d’activité à l’enseigne LM Sauna SPAS inoccupé à structure métallique avec portail d’une surface estimée à 80 m².

La présence de ces encombrants, qui vont obliger SNCF RESEAU à engager des frais pour libérer les terrains, justifient dès lors un abattement de 20 %.

L’abattement de 50 % sur la parcelle [Cadastre 4] est quant à lui justifié par l’étroitesse de ce terrain, limitée à quelques mètres de largueur entre la voie ferrée et les bâtiments voisins, peu important que la voie ferrée et les bâtiments auront été supprimés après l’expropriation, puisque c’est à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété qu’il faut se placer.

L’indemnité principale est par conséquent la suivante :

— parcelles : [Cadastre 15]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19]-[Cadastre 3]-[Cadastre 5]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9] : 3 064 m² x 250 euros /m² = 766 000 euros

— parcelles : [Cadastre 14]-[Cadastre 16]-[Cadastre 17]-[Cadastre 6] : 1 061 m² x 250 euros /m² x 0,8 = 212 200 euros

— parcelle [Cadastre 4] : 575 m² x 250 euros /m² x 0,5 = 71 875 euros

— parcelles [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 7] : 80 m² x 700 euros /m² = 56 000 euros

Total 1 106 075 euros

Arrondi à 1 100 000 euros

Il s’en déduit une indemnité de remploi de 111 000 euros ([5 000 x 20 %] + [10 000 x 15 %] + [1 085 000 x 10 %]).

SUR LES DÉPENS

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

SUR LES FRAIS NON COMPRIS DANS LES DÉPENS

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de rejeter la demande formée à ce titre.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge de l’expropriation,

Statuant par jugement susceptible d’appel,

— fixe à 1 100 000 euros et 111 000 euros les indemnités revenant à la SCI LMA,

— rejette la demande relative aux frais non compris dans les dépens,

— condamne la SNCF RESEAU aux dépens.

LA GREFFIÈRE LE JUGE

Marie GIRAUD Jean-Luc ESTÈBE