TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03914 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNOQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[L] [Y]

[I] [C] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Mme [Z] [F], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

M. [L] [Y], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Mme [I] [C] [O], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 janvier 2021, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] un appartement à usage d’habitation (n°54) situé [Adresse 2] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 366,69 euros et une provision sur charges mensuelle de 108,27 euros, dans le cadre d’une offre de relogment définitif correspodant aux critères de l’article 13 de la loi du 1er septembre 1948.

Le 27 juin 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 2.189,97 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, avec actualisation de la somme au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à libération complète des lieux,

* d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 18 février 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.850,86 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise, en précisant que les locataires ont repris les paiements. Il indique que les parties ont signé un accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative à hauteur de 10 euros par mois, en sus du loyer, un rappel d’Apl étant attendu.

Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 10 euros par mois en règlement de l’arriéré. Ils indiquent percevoir 900 euros de RSA couple et avoir 4 enfants dont 3 mineurs ainsi qu’un enfant majeur percevant un revenu et qui les aide à hauteur de 100 à 150 par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 janvier 2021 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.105,09 euros a été signifié le 27 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 18 février 2025 démontrant que Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] restent lui devoir après soustraction des pénalités d’enquêtes biennales de 45,72 euros ( de mars 2024 à septembre 2024) ainsi que des frais d’assurance de 20,01 euros (3x6,67) non justifiés au dossier, la somme de 2.805,14 euros, incluant le quittancement de janvier 2025.

Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.805,14 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il résulte des débats que les parties se sont accordées sur un plan d’apurement autorisant Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] à se libérer de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en versements mensuels de 10 €, le couple étant dans l’attente d’un rappel Apl.

Il y a donc lieu d’accorder à Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 35 mensualités de 10 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette,.selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la demande de Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] et les locataires ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT , Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2021 entre l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°54) situé [Adresse 2] à [Localité 9] sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.805,14 euros (décompte arrêté au 18 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 10 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] soient condamnés solidairement à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Y] et Madame [I] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,