N° RG 25/00632 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T437

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00632 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T437

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Coline THEODULE

à M^e Christine BRUNIQUEL-LABATUT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

SCI VIC CAPITAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Coline THEODULE, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [R] [J] [G], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial cabinet [G] et CLOSER-[G], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025/007010 du 11/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

représenté par Maître Christine BRUNIQUEL-LABATUT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 09 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 septembre 2024, la SCI VIC CAPITAL, bailleur, a consenti un contrat de bail professionnel pour une durée de neuf années à M. [R] [J] [G], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial cabinet [G] et CLOSER-[G], preneur.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, le bailleur a assigné le preneur devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 29 avril 2025. Celle-ci a été renvoyée à trois reprises et a finalement été retenue à l’audience du 9 septembre 2025.

Dans ses dernières conclusions, le bailleur, la SCI VIC CAPITAL, sollicite :

CONSTATER que le locataire ne s’est pas intégralement acquitté des causes du commandement de payer dans les délais impartis ;CONSTATER que la clause résolutoire contenue au bail en date du 24 septembre 2024 est acquise depuis le 23 janvier 2025 ;CONSTATER, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;CONDAMNER Monsieur [R] [J] [G], exerçant sous le nom commercial CABINET [G] et CLOSER-[G], à payer à la SCI VIC CAPITAL les sommes provisionnelles suivantes :

6.000 € au titre du dépôt de garantie,4.598,70 € TTC au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’au 23 janvier 2025, date de la résiliation du bail,172,30 € au titre des frais de commandement de payer,7.281,30 € au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 23 janvier 2025 au 16 avril 2025,598,85 € au titre des impôts fonciers dus pour la période du 1er janvier 2025 au 16 avril 2025,180 € au titre des frais de pompage de la SAS MIQUEL ;

CONDAMNER Monsieur [R] [J] [G], exerçant sous le nom commercial CABINET [G] et CLOSER-[G], à payer à la SCI VIC CAPITAL, en application de la clause pénale, une somme provisionnelle de 459,87 € au titre des arriérés de loyers et charges dus, et une somme de 728,13 € à parfaire au titre des indemnités d’occupation dues ;ENTENDRE DIRE ET JUGER que les intérêts sur le montant des loyers, accessoires et indemnités d’occupation courront au taux légal à compter de la signification du commandement de payer ;CONDAMNER Monsieur [R] [J] [G], exerçant sous le nom commercial CABINET [G] et CLOSER-[G], au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur [R] [J] [G], exerçant sous le nom commercial CABINET [G] et CLOSER-[G], aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, le preneur, M. [R] [J] [G], entrepreneur individuel exerçant sous le nom commercial cabinet [G] et CLOSER-[G], sollicite dans ses conclusions en défense :

SE DÉCLARER incompétent au profit du tribunal judiciaire ;RENVOYER la SCI VIC CAPITAL à mieux se pourvoir ;CONDAMNER la SCI VIC CAPITAL à régler à Monsieur [G] la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;DÉBOUTER la SCI VIC CAPITAL de l’intégralité de ses demandes ;À titre subsidiaire :

PRONONCER la compensation entre les sommes éventuellement dues par Monsieur [G] et les sommes dues par le bailleur au regard des travaux réalisés par Monsieur [G] ;CONDAMNER la SCI VIC CAPITAL à régler à Monsieur [G] la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses dernières écritures versées au soutien des débats oraux, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

*Sur la compétence de la juridiction des référés

En vertu des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Autrement dit, la condition nécessaire à la compétence du juge des référés ne réside pas tant dans l’existence ou non d’une contestation sérieuse. Dès lors que le demandeur justifie de l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite caractérisé, le juge des référés peut prescrire des mesures, et ce même en présence d’une contestation sérieuse.

C’est en ce sens que la Cour de Cassation a considéré, à travers une jurisprudence constante, que la violation évidente d’une règle de droit, résultant d’un fait matériel ou juridique, constitue un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile (Cass. 1re civ., 14 décembre 2016, n° 15-21.597 et n° 15-24.610).

Or, selon les dispositions de l’article 1103 du Code civil :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Dès lors, il est constant que la violation manifeste des clauses contractuelles et, de facto, de la loi des parties, constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’un bailleur qui justifie de la violation des clauses du bail par le preneur est en droit de solliciter de la juridiction des référés toutes mesures qui s’imposent.

En l’espèce, comme cela sera développé ci-après, le bailleur rapporte suffisamment la preuve non seulement de la violation des clauses du bail signé entre les parties le 24 septembre 2024, mais également de la mauvaise foi contractuelle du preneur, caractérisée notamment par la production de ce qui pourrait apparaître comme des factures tronquées.

Partant, la juridiction des référés est compétente pour prescrire les mesures sollicitées par le bailleur afin de faire cesser ledit trouble manifestement illicite.

L’exception d’incompétence soulevée par le preneur sera donc purement et simplement rejetée.

* Sur la constatation des effets de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 1225 du Code civil :

« La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

Par ailleurs, le contrat de bail signé entre les parties le 24 septembre 2024 stipule en son article 30 :

« ARTICLE 30 : CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Article 30-1

À défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, impositions, charges, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail (ou du règlement de copropriété s’il y a) qui fait également la convention des parties, ou encore en cas d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.

Article 30-2

Si dans ce cas le preneur se refusait à quitter les lieux loués, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de grande instance territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes. »

Ainsi, en application des dispositions de l’article 1225 du Code civil, régissant les relations contractuelles de droit commun dans le cadre d’un bail professionnel, et en vertu des clauses contractuelles, le bailleur doit, pour résilier le bail, en cas de manquement du preneur, délivrer un commandement de payer par voie de commissaire de justice.

Celui-ci doit viser la clause résolutoire et préciser au preneur que, dans le mois de la signification dudit acte, le bail sera résilié de plein droit à défaut de régularisation.

En l’espèce :

1. Sur les manquements aux obligations contractuelles du preneur

Il ressort des écritures et des pièces versées aux débats que le preneur a manqué à de nombreuses de ses obligations découlant du contrat de bail professionnel signé le 24 septembre 2024.

En ce sens, il ne s’est notamment pas acquitté du dépôt de garantie, pourtant obligatoire en vertu des clauses contractuelles, considérant qu’il avait remis à son bailleur deux chèques non provisionnés de 3.000,00 € chacun, avec la demande de ne pas les encaisser avant une certaine date.

Or, il convient de rappeler qu’au sens du Code monétaire et financier, le chèque est un instrument de paiement payable à vue, de sorte qu’il doit être provisionné dès son émission et peut en ce sens être, encaissable immédiatement.

Par ailleurs, au jour de la signification du commandement de payer, le preneur inscrivait au passif de son compte locataire un montant de 2.640,00 € au titre du loyer du 4e trimestre 2024.

Depuis lors, de nombreuses dettes légitimement dues par le preneur se sont ajoutées à celle-ci.

Toujours est-il qu’au jour du commandement de payer, la dette locative s’élevait à un montant de 8.640,00 €.

Partant, au moment de l’émission du commandement de payer, le preneur se trouvait effectivement en état de manquement contractuel, justifiant la délivrance dudit commandement visant la clause résolutoire du bail professionnel.

2. Sur la signification régulière du commandement de payer et l’absence de régularisation du preneur

Conformément aux stipulations contractuelles, le bailleur a fait signifier, le 23 décembre 2024, un commandement de payer par commissaire de justice.

Celui-ci vise expressément la clause résolutoire du bail, mentionne le montant de la dette que le preneur doit régulariser et indique le délai d’un mois dans lequel la régularisation doit intervenir, à défaut de quoi le bail est résilié.

Dès lors, ce commandement est régulier.

Le preneur n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti.

Partant, la juridiction des référés est contrainte de constater l’effet de la clause résolutoire, de sorte que le bail est résilié de plein droit depuis le 24 janvier 2025.

* Sur la provision liée à la dette locative et aux manquements contractuels

Il ressort des écritures et pièces des parties, et notamment du décompte fourni par le preneur (pièce 26 preneur), qu’au jour de l’audience, soit le 09 septembre 2025, le preneur était débiteur des sommes suivantes :

6.000,00 € au titre du dépôt de garantie non régularisé ;4.598,70 € au titre des loyers impayés du 4ème trimestre 2024 et du début du 1er trimestre 2025, incluant les 23 premiers jours du mois de janvier ;598,85 € au titre de la quote-part d’impôt foncier dont le preneur est redevable sur la période du 1er janvier 2025 au 16 avril 2025 (date effective de départ des lieux par le preneur) ;180,00 € au titre des frais de pompage de la fosse d’aisance, avancés par le bailleur.

Or, le bailleur justifie suffisamment de l’existence de ces imputations débitrices.

Il en ressort que le preneur sera condamné provisionnellement à payer la somme totale de 11.377,55 €, correspondant aux loyers impayés, à la quote-part d’impôt foncier contractuellement due, au dépôt de garantie non versé et aux frais de pompage de la fosse d’aisance.

* Sur la clause pénale

Le contrat de bail professionnel, signé entre les parties le 24 septembre 2024, prévoit une clause pénale que le bailleur invoque dans ses prétentions. Celle-ci stipule :

« ARTICLE 32 : CLAUSE PÉNALE

En cas de non-paiement, à son échéance, d’un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer ou accessoires et quarante-huit heures après une mise en demeure formulée par simple lettre, la somme due sera majorée de DIX (10) POUR CENT et le PRENEUR sera tenu de rembourser les frais et honoraires d’avocat que le BAILLEUR aura été amené à avancer, pour récupérer ladite somme. »

En l’espèce, par mise en demeure en date du 11 décembre 2024, le preneur a été notifié de sa dette locative, outre le dépôt de garantie jamais régularisé.

Dès lors, le bailleur est légitime à solliciter la parfaite application de la clause pénale.

Dans cette mesure, le preneur sera condamné à payer 459,87 € au titre de l’application de la clause pénale sur les loyers impayés.

En revanche, le bailleur sollicite également l’application de la clause pénale sur le retard dans le paiement de l’indemnité d’occupation.

La clause pénale du contrat de bail, de par sa nature, ne peut s’appliquer qu’aux obligations contractuelles.

Or, l’indemnité d’occupation, qui peut être réclamée à partir du moment où le preneur devient un occupant sans droit ni titre, n’est pas liée au contrat en tant que tel, de sorte que la clause pénale n’a pas vocation à s’appliquer sur celle-ci.

Ce faisant, la demande d’application de la clause pénale sur l’indemnité d’occupation sera rejetée.

* Sur la provision liée à l’indemnité d’occupation

Il ressort des constatations exposées supra que Monsieur [R] [J] [G] était, depuis le 24 janvier 2025, occupant sans droit ni titre dans le local précédemment loué.

Ce dernier a quitté les lieux à partir du 16 avril 2025, raison pour laquelle, dans ses dernières conclusions, le bailleur n’a pas sollicité l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.

Il n’en demeure pas moins que, pour la période du 24 janvier 2025 au 16 avril 2025, Monsieur [R] [J] [G] occupait effectivement le local sans droit ni titre.

En ce sens, il sera prononcé une provision au titre de l’indemnité d’occupation illicite, d’un montant égal au loyer mensuel pour les mois complets, puis proratisé pour le mois incomplet.

La provision sera ainsi fixée à 7.281,30 € pour la période du 24 janvier 2025 au 16 avril 2025.

* Sur les demandes subsidiaires du preneur

Considérant que les demandes principales du preneur n’ont pas été accueillies, il y a lieu de statuer sur ses demandes subsidiaires.

Le preneur sollicite, dans ses conclusions, une compensation judiciaire entre les sommes éventuellement dues par lui et celles prétendument dues par le bailleur à son égard.

En premier lieu, il n’appartient pas au juge des référés de prononcer une compensation judiciaire, celle-ci relevant de l’attribution du juge du fond.

En outre, même si une telle compétence pouvait être conférée au juge des référés, il n’est pas établi par le preneur la preuve de l’existence de créances certaines, liquides et exigibles à l’encontre de son bailleur.

En effet, le preneur communique des factures suspicieuses prétendument acquittées, qui ne démontrent pas l’existence d’un paiement, et ce qui ne permet pas de remplir les conditions légales de la compensation.

En conséquence, les demandes subsidiaires du preneur seront entièrement rejetées.

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [R] [J] [G], preneur, succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, incluant notamment les frais de commissaire de justice.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [R] [J] [G] à verser à la SCI VIC CAPITAL la somme de 1.000,00 €.

Celle-ci a en effet été contrainte d’exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits dans une procédure qu’elle ne pouvait éviter.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS que Monsieur [R] [J] [G], exerçant sous le nom commercial CABINET [G] et CLOSER-[G], ne s’est pas acquitté des obligations contractuelles ;

CONSTATONS que la clause résolutoire du bail professionnel en date du 24 septembre 2024 est acquise depuis le 24 janvier 2025, entraînant la résiliation de plein droit dudit bail à compter de cette date ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [R] [J] [G] à payer à la SCI VIC CAPITAL, les sommes suivantes :

6.000,00 € (SIX MILLE EUROS) au titre du dépôt de garantie ;4.598,70 € (QUATRE MILLE CINQ CENT QUATRE-VINGT DIX-HUIT EUROS ET SOIXANTE-DIX CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 23 janvier 2025 ;598,85 € (CINQ-CENT QUTRE-VINGT DIX HUIT EUROS ET QUTRE-VINGT CINQ CENTIMES) au titre de la quote-part d’impôt foncier due pour la période du 1?? janvier 2025 au 16 avril 2025 ;180,00 € (CENT QUATRE-VINGTS EUROS) au titre des frais de pompage de la fosse d’aisance.

Soit un total provisionnel de 11.377,55 € (ONZE MILLE TROIS CENT SOIXANTE-DIX SEPT EUROS ET CINQUANTE-CINQ CENTIMES) au titre des loyers et dettes contractuelles ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [R] [J] [G] à payer à la SCI VIC CAPITAL 7.281,30 € (SEPT MILLE MILLE DEUX CENT QUTRE-VINGT UN EUROS ET TRENTE CENTIMES) au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 24 janvier 2025 au 16 avril 2025 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [R] [J] [G] à payer à la SCI VIC CAPITAL 459,87 € (QUTRE CENT CINQUANTE-NEUF EUROS ET QUTRE-VINGT-SEPT CENTIMES) au titre de la clause pénale applicable aux loyers impayés ;

REJETONS la demande d’application de la clause pénale sur l’indemnité d’occupation ainsi que tout surplus ou toutes autres prétentions du preneur ou du bailleur ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [J] [G] à verser à la SCI VIC CAPITAL la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [J] [G] aux entiers dépens, incluant les frais de commissaire de justice ;

RAPPELONS que la présente ordonnant est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 07 octobre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,