N° RG 24/00815 (RG 24/2413 joint) – N° Portalis DBX4-W-B7I-SYHA

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00815 (RG 24/2413 joint) – N° Portalis DBX4-W-B7I-SYHA

NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Alexandra BOULOC

à Me [Localité 7]-Victoire CHAZEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE MANOIR, Copropriété 51, sis [Adresse 2] représentée par son syndic CALOT&ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

Mme [T] [C] demeurant [Adresse 8] (GUADELOUPE)

représentée par M^e Alexandra BOULOC, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [E] [G], prise en la personne de son représentant légal, Mme [T] [C], demeurant [Adresse 4] (GUADELOUPE)

représentée par M^e Alexandra BOULOC, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [X] [G], prise en la personne de son représentant légal, Mme [T] [C], demeurant [Adresse 4] (GUADELOUPE)

représentée par M^e Alexandra BOULOC, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 14 janvier 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [C], Madame [E] [G] et Madame [X] [G] sont propriétaires des lots 137, 353, 212 et 214 au sein de la résidence [Adresse 6] [Localité 11] [Adresse 1]).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 avril 2024, le [Adresse 9] [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société CALOT ET ASSOCIES, a assigné Madame [F] [C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n° 24/00815.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, le [Adresse 10], pris en la personne de son syndic, la société CALOT ET ASSOCIES IMMOBILIER, a assigné Madame [F] [C], es qualité de représentante légale de ses enfants mineurs Madame [E] [G] et Madame [X] [G], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Cette procédure a été enregistrée sous le RG n° 24/02413.

Les affaires ont été évoquées à l’audience en date du 14 janvier 2025.

Aux termes de ses conclusions, le [Adresse 10], pris en la personne de son syndic la société CALOT ET ASSOCIES, demande à la présente juridiction, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civil et des articles 14-1 et suivants du 10 juillet 1965 :

— débouter Madame [T] [C] de ses demandes fin et conclusions,

— s’entendre à la condamner à payer par provision la somme de 5.267,94 euros à parfaire au jour de l’audience, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation,

— s’entendre à la condamner à payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, aux termes de ses conclusions, Madame [F] [C], régulièrement assignée en son nom personnel à personne, et en qualité de représentante légale de ses filles mineures à domicile, demande à la présente juridiction de :

— prononcer la jonction des deux procédures pendantes devant le juge des référés du tribunal judiciaire de TOULOUSE et portant les n° RG 24/00815 et 24/02413,

Sur le fond,

A titre principal :

— juger que le paiement des sommes dues par elle au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE MANOIR sera reporté de deux années à compter de la date de l’ordonnance,

— juger que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux

réduit,

A titre subsidiaire :

— juger que le paiement des sommes dues par elle au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE MANOIR sera échelonné en 24 mensualités,

— juger que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux

réduit,

En tout état de cause :

— juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et ses frais de procédure,

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la jonction

Compte tenu de leur lien évident et de l’absence de contestation, il convient de joindre les procédures RG n° 24/02413 et 24/00815 sous ce second numéro.

* Sur les charges de copropriété impayées

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1343-5 du code civil dspose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, il est constant que Madame [F] [C], Madame [E] [G] et Madame [X] [G] sont propriétaires des lots 137, 353, 212 et 214 au sein de la résidence [Adresse 6] [Localité 12]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elles doivent s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

N° RG 24/00815 (RG 24/2413 joint) – N° Portalis DBX4-W-B7I-SYHA

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 01 janvier 2024 (appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus) que Madame [F] [C], Madame [E] [G] et Madame [X] [G] restent redevables de la somme de 5.267,94 euros d’arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Madame [F] [C], Madame [E] [G] et Madame [X] [G].

Madame [F] [C], agissant tant en son nom personnel, qu’en tant que représentante légale de ses filles mineures, ne conteste pas les sommes qui lui sont réclamées. Mais elle fait état de difficultés personnelles et financières indépendantes de sa volonté afin de solliciter des délais de paiement.

Elle indique, par ailleurs, souhaiter vendre l’appartement litigieux et produit en ce sens :

— un congé pour vendre délivré au locataire dudit appartement le 18 août 2023,

— un PV de constat d’huissier en date du 22 février 2024 constatant que le locataire refuse de quitter les lieux et de procéder à l’état des lieux de sortie,

— un jugement d’expulsion en date du 21 novembre 2024,

— son avis d’impôt sur les revenus de 2023.

Au regard des pièces produites, il convient de constater que la bonne foi de Madame [F] [C] n’est pas contestable. Elle cherche incontestablement à dégager une capacité de remboursement afin de faire face à ses charges de copropriété.

Dès lors, sa situation justifie, d’accord des délais de paiement à Madame [F] [C] sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En revanche, il n’est pas envisageable de l’autoriser à suspendre l’exigibilité de ses charges. Cela reviendrait à faire peser sur l’ensemble des autres copropriétaires le montant de sa dette et du retard dans le comblement de la trésorerie engendré par l’octroi des délais de paiements qui lui seront accordés.

Il convient donc de condamner Madame [F] [C], en son nom personnel et en qualité de représentante légale de ses filles mineures, à verser au syndicat des copropriétaires de la LE MANOIR, pris en la personne de son syndic la société CALOT ET ASSOCIES, la somme provisionnelle de 5.267,94 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 01 janvier 2024 (appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2024, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

Il convient, par ailleurs, d’autoriser Madame [F] [C] à s’acquitter de cette somme en 24 versements mensuels de 219 euros et un dernier versement égal au solde restant dû.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Madame [F] [C] sera tenue, en son nom personnel et en qualité de représentante légale de ses filles mineures, aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Madame [F] [C], en son nom personnel et en qualité de représentante légale de ses filles mineures, à payer la somme de 500 euros au syndicat des copropriétaires LE MANOIR, pris en la personne de son syndic la société CALOT ET ASSOCIES.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques .

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur PLANES, juge des référés, assisté de Madame LEUNG KUNE CHONG, greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

ORDONNONS la jonction des procédures RG n° 24/02413 et 24/00815 sous ce second numéro ;

CONDAMNONS Madame [F] [C], tant en son nom personnel, qu’en qualité de représentante légale de ses filles mineures, Madame [E] [G] et Madame [X] [G], à verser au syndicat des copropriétaires LE MANOIR, pris en la personne de son syndic la société CALOT ET ASSOCIES IMMOBILIER, la somme provisionnelle de 5.267,94 euros (CINQ MILLE DEUX CENT SOIXANTE SEPT EUROS et QUATRE VINGT QUATORZE CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 janvier 2024 (appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 janvier 2024 ;

AUTORISONS Madame [F] [C], en son nom personnel et en qualité de représentante légale de ses filles mineures, à s’acquitter de cette somme en 23 versements mensuels de 219 euros et un 24ème et un dernier versement égal au solde restant dû ;

DISONS que le premier versement devra intervenir dans le délai de CINQ JOURS calendaires à compter de la signification de la présente ordonnance, puis avant le premier jour des 23 mois suivants ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

RAPPELONS que pendant le cours des délais de grâce ainsi octroyés, toute mesure d’exécution sera suspendue ;

DISONS qu’en cas de défaillance du copropriétaire dans le respect de ses obligations courantes et dans le respect des délais de paiement ainsi accordés, le terme des délais octoyés sera immédiatement déchu sans formalité dès le lendemain de la défaillance et le solde de l’entière dette deviendra ainsi immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [F] [C], tant en son nom personnel, qu’en qualité de représentante légale de ses filles mineures, Madame [E] [G] et Madame [X] [G], à verser au syndicat des copropriétaires LE MANOIR, pris en la personne de son syndic la société CALOT ET ASSOCIES IMMOBILIER une somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Madame [F] [C], tant en son nom personnel, qu’en qualité de représentante légale de ses filles mineures, Madame [E] [G] et Madame [X] [G], aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 11 février 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.