TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00482

N° Portalis DBX4-W-B7I-TZGC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. 3F OCCITANIE, représentée par son président du Conseil d’administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[N] [K]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à M^e Jean-Philippe MONTEIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. 3F OCCITANIE, représentée par son président du Conseil d’administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [N] [K],

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 mars 2024, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Madame [N] [K] un appartement à usage d’habitation (n°56), situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 561,36 euros et une provision sur charges mensuelle de 109,47 euros.

Par avenant du 19 mars 2024, il a été ajouté au contrat de bail la location d’un emplacement de stationnement, situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 32,52 euros.

Le 07 octobre 2024, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Madame [N] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Madame [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant et de tous objets de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 588,90 euros représentant le montant des loyers et charges dus à la date de l’assignation sauf à parfaire, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du présent acte, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

— à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation d’une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, et se rapportant à ses conclusions déposées, sollicite de :

— condamner Madame [N] [K] à payer à la SA 3F OCCITANIE une provision de 609,95 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, mensualité d’avril 2025 comprise, en deniers ou quittances,

— dire et juger que Madame [N] [K] pourra s’en acquitter en versant avant le 1er de chaque mois, en plus des loyers et charges courants, la somme de 50 euros, le 1er versement devant intervenir au plus tard le 1er du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et ainsi de mois en mois jusqu’au parfait règlement,

— dire et juger que le défaut de paiement d’une mensualité à l’échéance prescrite emportera déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

— dire et juger que si Madame [N] [K] se libère dans le délai et selon les modalités précisées du montant de cette provision, ainsi que de ses intérêts, frais et accessoires, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— dire et juger que faute de s’acquitter d’un seul versement à l’échéance prescrite, la clause résolutoire prendra son entier effet, qu’elle sera immédiatement acquise et que Madame [N] [K] devra, ainsi que tous occupants de son chef, quitter et rendre libre le logement loué après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, faute de quoi le bailleur pourra l’y contraindre par tous moyens et voies de droit,

— fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du loyer indexé et des charges conventionnels, et condamner Madame [N] [K] au paiement provisionnel de cette somme en cas de non paiement et où la clause résolutoire serait acquise,

— condamner Madame [N] [K] à payer à la SA 3F OCCITANIE la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification au préfet.

Elle précise que les parties ont trouvé un accord en faveur de l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en sus du loyer, ainsi que sur le suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [N] [K] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle confirme l’accord trouvé entre les parties et en sollicite le bénéfice.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, SA 3F OCCITANIE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 27 juin 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 07 mars 2024 contient une clause résolutoire (Article 9. Résiliation de plein droit du présent contrat de location) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 471,20 euros a été signifié le 07 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [N] [K] n’a réglé dans le délai de six semaines qu’une partie de la somme, à hauteur de 119,20 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 29 avril 2025 démontrant que Madame [N] [K] reste devoir la somme de 603,95 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des frais de rejets de prélèvements d’un montant total de 6 euros, ne s’agissant ni de loyers ni de charges.

Madame [N] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 603,95 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, démontrant sa capacité à solder la dette locative, et de l’accord écrit intervenu entre les parties le 22 avril 2025, Madame [N] [K] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 12 mensualités de 50 euros chacune et d’une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [N] [K] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [N] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, Madame [N] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, conclu le 07 mars 2024 et modifié le 19 mars 2024 par avenant, entre la SA 3F OCCITANIE et Madame [N] [K] concernant un appartement à usage d’habitation (n°56) et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 9], sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [N] [K] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 603,95 euros (décompte arrêté au 29 avril 2025, incluant une dernière facture d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 07 octobre 2024 sur la somme de 466,70 euros, du 13 décembre 2024 sur la somme de 582,90 euros, déduction faite des frais de rejets de prélèvements, et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [N] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 50 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 1er de chaque mois et pour la première fois avant le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F OCCITANIE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Madame [N] [K] soit condamnée à verser à la SA 3F OCCITANIE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [N] [K] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [K] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,