N° minute : 2025/240

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°RI N° RG 25/00196 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6CN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 Octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. FADIS,

demeurant 01 Avenue François MITTERRAND – 57290 FAMECK,

représentée par M^e Sébastien HERRMANN, demeurant 101 Avenue des Nations – 57970 YUTZ, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e Olivier CORBRAS, demeurant 27 place Saint Thiébault – 57000 METZ, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. FAMREST,

demeurant Centre Commercial E.Leclerc – Avenue François Mitterand – 57290 FAMECK,

non comparante et non représentée

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 30 Septembre 2025

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28/11/2011, La SAS FADIS a donné à bail commercial à La SARL FARMREST des locaux situés centre commercial E LECLERC avenue François Mitterrand 57290 FAMECK, moyennant un loyer annuel de 93800 euros, hors charges et hors taxes, outre une provision sur charges annuelle d’un montant de 8400 euros HT.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 22/05/2025, pour une somme de 136.334.27 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29/04/2025.

Exposant que les causes du commandement sont demeurées impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 02/09/2025, fait assigner La SARL FARMREST devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de La SARL FARMREST et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner La SARL FARMREST à payer à La SAS FADIS la somme provisionnelle de 136334.27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29/04/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22/05/2025, date de signification du commandement,

— condamner La SARL FARMREST au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale à 10650 euros, tout trimestre comrnencé étant dû en intégralité ; cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à Ia liberation effective des lieux, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance trimestrielle,

— condamner La SARL FARMREST au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SARL FARMREST n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

A l’audience du 30/09/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14/10/2025.

SUR CE,

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, La SAS FADIS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 136 334.27 euros, à titre principal.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de La SARL FARMREST et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation supérieure au loyer mensuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail, soit la somme de 8400 euros.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

En l’espèce, au vu du décompte produit par La SAS FADIS, l’obligation de La SARL FARMREST au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 29/04/2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 136334.27 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner La SARL FARMREST, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement de payer, soit le 22/05/2025.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL FARMREST, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22/05/2025.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de La SARL FARMREST ne permet d’écarter la demande de La SAS FADIS formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Président du Tribunal judiciaire, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 juin 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux l’expulsion de La SARL FARMREST et de tout occupant de son chef des lieux situés centre commercial E LECLERC avenue François Mitterrand 57290 FAMECK avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par La SARL FARMREST, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, soit 8400 euros HT par mois, outre les taxes, charges et accessoires, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail

Condamnons par provision La SARL FARMREST à payer à La SAS FADIS la somme de 136334.27 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 29/04/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22/05/2025 ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons La SARL FARMREST à payer à La SAS FADIS la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons La SARL FARMREST aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 22/05/2025;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT