TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00805 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T3KT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Juin 2025

S.C.I. [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal ayant tout pouvoir à l’effet des présentes.

C/

[E] [Y]

[J] [Y], caution solidaire de Monsieur [E] [Y].

[P] [Y], caution solidaire de Monsieur [E] [Y].

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Juin 2025

à M^e DEVIERS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 12 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son représentant légal ayant tout pouvoir à l’effet des présentes., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [E] [Y], demeurant [Adresse 10]

comparant en personne

Mme [J] [Y], caution solidaire de Monsieur [E] [Y]., demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Réjane CHAUMONT, avocat au barreau de TARBES substitué par M^e Romane MORENO, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [P] [Y], caution solidaire de Monsieur [E] [Y]., demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [E] [Y] un appartement à usage d’habitation n°10 situé [Adresse 8], par contrat signé électroniquement le 20 septembre 2022, moyennant un loyer initial de 717 euros et une provision pour charges de 54 euros.

Par acte en date du 20 septembre 2022, signé électroniquement, Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Y] se sont portés respectivement caution solidaire des engagements de Monsieur [E] [Y] au titre de ce contrat de bail et ce dans le limite de la somme de 25.812 euros et pour une durée de 9 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 7] a fait délivrer à Monsieur [E] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 juin 2024 pour un montant en principal de 1.129,27 euros, dénoncé à chaque caution respectivement les 2 et 10 juillet 2024.

La SCI [Adresse 7] a ensuite fait assigner Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé les 14, 17 et 20 janvier 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— Constater l’application de la clause résolutoire acquise et constater en conséquence la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [Y], ainsi que celle de tout occupant de son chef à compter de l’ordonnance à intervenir et aux besoins avec le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Y] à lui payer à titre provisionnel la somme de 5.168,40 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges, mensualité de janvier 2025 incluse, à actualiser au jour de l’audience et à majorer en tout état de cause des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— Condamner solidairement Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Y] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges soit 782 euros et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner tout succombant à payer à la requérante la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Après renvoi, à l’audience du 11 avril 2025, la SCI [Adresse 7], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6139,40 euros, alors que par conclusions la dette a été actualisée à la somme de 6725,40 euros selon décompte du 9 avril 2025, mensualité d’avril incluse.

Monsieur [E] [Y] a comparu en personne, n’a pas contesté la dette mais a indiqué que l’appartement était énergivore et que faute de réponse de la bailleresse pour remédier à cette situation, il avait procédé à la retenue du loyer.

Il a en outre précisé qu’il allait quitter les lieux et a sollicité des délais de paiement.

Monsieur [P] [Y] a comparu en personne et a soutenu la même argumentation et formé les mêmes demandes.

Madame [J] [Y] née [R] a comparu représentée par son conseil et a soutenu que l’acte de caution était nul sur le fondement de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, faute d’avoir reçu un exemplaire du contrat de bail et a en conséquence demandé de débouter la SCI [Adresse 7] de toutes ses demandes.

A titre subsidiaire, elle a sollicité des délais de paiement de deux ans sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le conseil de la demanderesse a demandé de débouter Madame [J] [Y] de l’intégralité de ses demandes et indiqué que préalablement à son engagement de caution Madame [J] [R] épouse [Y] avait reçu communication du contrat de bail par courriel électronique en date du 20 septembre 2022, cette communication visant à satisfaire aux prescriptions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, et a relevé en outre que Madame [J] [Y] ne justifiait pas de sa situation et qu’en conséquence sa demande de délais de paiement ne pouvait pas être accueillie.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 27 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant était conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [E] [Y] le 27 juin 2024 pour un montant en principal de 1.129,27 euros, dénoncé à chaque caution respectivement les 2 et 10 juillet 2024.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024.

L’expulsion de Monsieur [E] [Y] sera ordonnée en conséquence sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI [Adresse 7] produit un décompte en date du 9 avril 2025 justifiant d’une dette locative d‘un montant de 6.305,40 euros, mensualité d’avril 2025 incluse et déduction faite d’une somme de 420 euros en date du 9 août 2024 dont le libellé est “Déplacement chantier VITTELIN 25 04 2023", somme au sujet de laquelle aucune précision n’est fournie par la demanderesse dans le cadre de la présente procédure.

Par ailleurs, Madame [J] [Y] a soulevé la nullité de l’acte de cautionnement au motif qu’elle n’aurait pas reçu copie du contrat de bail conformément aux dispositions

de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est cependant justifié de l’envoi du contrat de bail litigieux notamment à Madame [Y] par courriel en date du 20 septembre 2022 à 11h21, son acte de cautionnement ayant été signé électroniquement le même jour à 16 h 02.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de nullité de l’acte de cautionnement.

Par ailleurs les défendeurs n’ont pas contesté le montant de la dette.

Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Y] seront par conséquent condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.305,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du le 27 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.129,27 euros euros et de la présente ordonnance pour le surplus.

Compte tenu de la situation respective des parties, la demanderesse faisant partie du groupe CASO PATRIMOINE dont l’actif est de notoriété commune particulièrement conséquent, Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Y] seront autorisés à s’acquitter de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Y] seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1ermai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [Adresse 6], Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Y] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 20 septembre 2022 conclu entre la SCI [Adresse 7] d’une part et Monsieur [E] [Y] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation n°10 situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 7] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTONS Madame [J] [Y] née [R] de sa demande de nullité de l’acte de cautionnement du 20 septembre 2022 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Y] à verser à la SCI [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 6.305,40 euros, selon décompte en date du 9 avril 2025, mensualité d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.129,27 euros euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Y] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 262 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Y] à payer à la SCI [Adresse 7] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 août 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Y] à verser à la SCI [Adresse 7] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [Y], Monsieur [P] [Y] et Madame [J] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente