TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02425

N° Portalis DBX4-W-B7I-TC6S

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 01 août 2025

[Y] [D] [F], indivisaire, venant aux droits de Monsieur [W] [F], décédé

[K] [O] [F] épouse [M], indivisaire, venant aux droits de Monsieur [W] [F], décédé

C/

[U] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DENILAULER

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’INDIVISION [F] – [M]

Représentée par Monsieur [Y] [D] [F] et Madame [K] [O] [F] épouse [M]

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [H],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par Maître Romain DENILAULER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [Y] [D] [F],

Représentant de l’indivision [F] – [M]

Venant aux droits de Monsieur [W] [F], décédé

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Maître Hélène CAPELA, avocate au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Alexandre CHARPY, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [K] [O] [F] épouse [M], Représentant de l’indivision [F] – [M]

Venant aux droits de Monsieur [W] [F], décédé

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Hélène CAPELA, avocate au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Alexandre CHARPY, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 05 mai 2017, l’indivision [F] – [M] a donné à bail à Monsieur [U] [H] un appartement à usage d’habitation n°A6 situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 400 euros.

Le 25 janvier 2024, l’indivision [F] – [M] a fait signifier à Monsieur [U] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 26 juin 2024, « l’indivision [F] – [M] », « représentée » par Monsieur [Y] [F] et par Madame [K] [M] née [F], a ensuite fait assigner Monsieur [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 27.368 euros, mensualité de juin 2024 comprise, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts selon les modalités du bail et au taux légal à compter du commandement de payer pour le surplus,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 400 euros, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de tous les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 juin 2024.

Le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été plaidé le 23 mai 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [Y] [F] et Madame [K] [M] née [F], représenté par Maître Hélène CAPELA, substituée par Maître Alexandre CHARPY, interviennent volontairement et se réfèrent à leurs conclusions écrites par des observations orales. Ils demandent :

— à titre principal,

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation à compter du 07 mars 2024,

— la condamnation de Monsieur [U] [H] à payer à titre de provision la somme de 12.956,99 euros à titre de provision sur les loyers et charges dus à la date de la résiliation, avec les intérêts selon les modalités du bail et au taux légal à compter du commandement de payer pour le surplus,

— la fixation de l’indemnité d’occupation à 400 euros, indexée selon les modalités du bail,

— la condamnation de Monsieur [U] [H] à payer à titre de provision la somme de 5.109,68 euros au titre de la liquidation de l’indemnité d’occupation, soit du 07 mars 2024 jusqu’au 31 mars 2025, et à payer l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux,

— à titre subsidiaire,

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de Monsieur [U] [H],

— la condamnation de Monsieur [U] [H] à payer à titre de provision la somme de 18.066,67 euros à titre de provision sur les loyers et charges dus à la date de la du 31 mars 2025, à parfaire, avec les intérêts selon les modalités du bail et au taux légal à compter du commandement de payer pour le surplus,

— la condamnation de Monsieur [U] [H] à payer à titre de provision la somme de 400 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux,

— en tout état de cause,

— l’expulsion sans délai de Monsieur [U] [H] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à la libération effective des lieux, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la condamnation de Monsieur [U] [H] à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de signification et d’exécution de la décision.

Au soutien de leurs prétentions, sur la nullité de l’assignation, ils font valoir que l’assignation délivrée au nom de l’indivision a été régularisée par l’intervention volontaire de Monsieur [Y] [F] et par Madame [K] [M] née [F] à la procédure, en application des articles 117 et 121 du Code de procédure civile, par le biais de leurs conclusions, aucune forme n’étant requise pour l’intervention volontaire.

Sur la nullité du commandement de payer, ils font valoir que la nullité de fond résultant de sa délivrance par une indivision dépourvue de personnalité morale a été régularisée par l’intervention des indivisaires à la cause. Ils estiment également qu’il y a bien un bail valable avec une clause résolutoire. Ils déclarent que si le bail a été signé par l’indivision, sa nullité ne peut être soulevée compte-tenu de la prescription acquise depuis le 5 mai 2022. Ils ajoutent que la nullité a été purgée par l’exécution du bail et qu’au demeurant, Monsieur [Y] [F] avait mandat de sa sœur pour signer le bail. Ils estiment que le bail mentionne bien une clause résolutoire et non une simple définition de la clause résolutoire. Ils relèvent qu’aucune disposition ne prévoit expressément la délivrance de bonne foi du commandement de payer à peine de nullité, comme exigé par l’article 114 du Code de procédure civile, et qu’aucune mauvaise foi de leur part n’est démontrée. Ils précisent que l’indication d’un délai de 2 mois au lieu de 6 semaines n’est pas une cause de nullité et qu’au demeurant, il n’y a aucun grief, car ce délai est plus favorable au locataire et que celui-ci n’a manifesté aucune intention de payer.

Sur l’irrecevabilité liée à l’absence de dénonce de l’assignation à la préfecture, ils précisent que cette démarche a été faite le 27 juin 2024. Sur l’irrecevabilité liée au défaut du droit d’agir, ils font valoir que l’assignation a été délivrée par les deux coindivisaires, clairement identifiés, et qu’elle a de surcroît été régularisée par les conclusions prises en leurs deux noms.

Sur le fond, ils font valoir que la clause résolutoire est acquise à défaut de paiement des loyers depuis 2018. Subsidiairement, ils estiment que la résiliation judiciaire doit être prononcée, en raison du défaut de jouissance paisible des lieux et du défaut de paiement des loyers et charges depuis 7 ans. Sur l’exception d’inexécution, ils indiquent qu’il n’est pas démontré que l’appartement soit insalubre et que le locataire ne prouve pas qu’il soit impossible de jouir des lieux.

Ils ajoutent que le juge des référés peut condamner le locataire à une provision sur les loyers et charges à compter du 26 juin 2021 ou dans les trois ans précédant leurs conclusions valant acte introductif d’instance. Ils estiment également que l’obligation de payer une indemnité d’occupation n’est pas contestable et qu’elle doit être fixée au montant des loyers charges comprises, soit 400 euros.

Ils demandent l’expulsion sans délai de paiement et sans délai de grâce dans la mesure où le locataire ne démontre pas être en capacité de régler sa dette et n’a pas repris le paiement des loyers.

Monsieur [U] [H], représenté par Maître Romain DENILAULER, se réfère à ses conclusions écrites par des observations orales. Il demande :

— à titre principal,

— l’annulation du commandement de payer du 25 janvier 2024,

— l’annulation de l’assignation délivrée le 26 juin 2024,

— le rejet et débouté de l’ensemble des demandes, en conséquence,

— à titre subsidiaire,

— le prononcé de l’irrecevabilité des demandes de l’indivision,

— le rejet et débouté de l’ensemble des demandes, en conséquence,

— à titre très subsidiaire,

— l’annulation du bail,

— le constat de l’absence de clause résolutoire et de l’absence de résiliation du bail,

— le rejet et débouté de l’ensemble des demandes, en conséquence de l’exception d’inexécution soulevée,

— à titre éminemment subsidiaire,

— le prononcé de l’irrecevabilité des demandes en paiement pour la période antérieure au 26 juin 2021,

— le rejet de la demande en paiement qui se heurte à une contestation sérieuse et, à défaut, la réduction des sommes demandées à la juste proportion,

— l’octroi d’un délai de paiement et d’un délai pour quitter les lieux,

— en tout état de cause,

— le rejet et débouté de l’ensemble des demandes,

— la condamnation de Monsieur [Y] [F] et Madame [K] [M] née [F] à lui verser la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code civil,

— la condamnation de Monsieur [Y] [F] et Madame [K] [M] née [F] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [H] fait valoir in limine litis la nullité de fond de l’assignation, sur le fondement des articles 117 et suivants du Code de procédure civile, en ce qu’elle a été délivrée par une indivision n’ayant pas de personnalité juridique et qui n’a pas capacité d’agir en justice. Il estime que Monsieur [Y] [F] et Madame [K] [M] née [F] ne sont indiqués que comme représentants de l’indivision et que l’assignation n’a pas été régularisée par les conclusions faites en leurs noms et leur intervention volontaire à la procédure.

Il soulève également in limine litis la nullité du commandement de payer, au motif qu’il a été délivré par l’indivision et non par les coindivisaires et n’a pas fait l’objet d’une régularisation valable. Il ajoute qu’il est nul, faute de reproduire la clause résolutoire. Il précise que le bail ne contient pas de clause résolutoire, dans la mesure où le bail écrit est nul. Il relève que le bail a été signé uniquement par l’un des coindivisaires et sans qu’un mandat de l’autre coindivisaire ne soit justifié à la cause, et que cette exception de nullité peut être soulevée de façon perpétuelle, sans que la prescription ne soit opposable. Il indique que s’il existe un bail oral, celui-ci ne contient pas de clause résolutoire. Sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, il ajoute que le bail écrit produit ne contient de toute façon pas de clause résolutoire, mais une simple description d’une clause résolutoire. Enfin, sur le fondement de l’article 1104 du Code civil, il fait valoir que le commandement de payer est nul car il a été délivré de mauvaise foi, dans la mesure où il a été délivré alors que l’appartement est insalubre et où il mentionne une somme réclamée sans commune mesure avec celle réclamée dans les dernières conclusions, notamment du fait de la prescription. Il estime que ces vices lui ont fait grief en l’induisant en erreur sur la portée de ses obligations.

Sur l’irrecevabilité des demandes, Monsieur [U] [H] fait valoir que l’indivision n’a pas de droit à agir car elle est dépourvue de personnalité morale et qu’il n’y a pas eu d’intervention volontaire des coïndivisaires. Sur l’irrecevabilité tiré de la prescription, il note que l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989 institue une prescription triennale et qu’il existe une contestation sérieuse sur les sommes réclamées antérieurement au 26 juin 2021.

Sur le fond, il invoque l’inexistence du bail écrit, du fait de sa nullité, et l’impossibilité de prononcer la résiliation du bail tacite. Il estime que le bail ne contient pas de clause résolutoire, mais une simple définition de clause résolutoire. Il se prévaut d’une inexécution d’exécution, en raison de la vétusté et de l’insalubrité de l’appartement liée à son humidité, à la présence de cafards et à la dangerosité de l’installation électrique. Il indique que les propriétaires n’ont pris aucune mesure pour remédier à l’insalubrité, et ce alors même qu’ils en ont eu connaissance par ses conclusions.

Sur les montants réclamés, il estime que les demandes ne sont pas justifiées, que le décompte produit vise uniquement des loyers et qu’il n’est pas tenu compte de la prescription.

Sur les délais de paiement et les délais pour quitter les lieux, il indique qu’il n’a pas d’emploi stable et est dans une situation précaire. Il note qu’il ne peut payer sa dette locative et qu’il ne peut pas retrouver un logement rapidement, dans le parc privé ou dans le parc locatif.

La décision a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NULLITE DE L’ASSIGNATION

L’article 117 du Code de procédure civile prévoit que le défaut de capacité d’ester en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

L’article 121 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’acte délivré par une indivision, laquelle est dépourvue de la personnalité juridique, est affecté d’une irrégularité de fond entraînant sa nullité à défaut de régularisation (Civ. 2ème, 9 juin 2011, 10-19.241).

Il résulte des articles 117 et 121 du Code de procédure civile qu’une procédure engagée par une partie dépourvue de personnalité juridique est entachée d’une irrégularité de fond qui ne peut être couverte (Civ. 2e, 4 mars 2021, 19-22.829).

En l’espèce, l’assignation du 26 juin 2024 a été délivrée à la requête de : « Indivision [F] – [M] […] représentée par : Monsieur [Y] [D] [F] […] & Madame [K] [O] [M] née [F] […] ».

Ainsi, l’assignation a été délivrée par une entité dépourvue de personnalité juridique et de la capacité d’ester en justice, Monsieur [Y] [F] et Madame [K] [M] née [F] n’ayant pas été indiqués comme parties à l’acte mais seulement comme représentants de l’indivision.

Cette nullité, qui touche l’acte introductif d’instance, n’est pas susceptible de régularisation.

Il convient de prononcer la nullité de l’assignation du 26 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [F] et Madame [K] [M] née [F], parties intervenant volontairement à la procédure et parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, les frais d’avocat de Monsieur [U] [H] ayant été pris en charge au titre de l’aide juridictionnelle (constituant l’un des dépens de la présente instance).

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

PRONONCONS la nullité de l’assignation du 26 juin 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [Y] [F] et Madame [K] [M] née [F] et Monsieur [U] [H] de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [F] et Madame [K] [M] née [F] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,