TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BENSUSSAN

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e WARME

■

Charges de copropriété

N° RG 24/11885

N° Portalis 352J-W-B7I-C5M76

N° MINUTE :

Assignation du :

24 septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 26 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet ELIMMO GESTION, S.A.S.

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSE

Madame [O] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Michel WARME, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0718

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 26 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/11885 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5M76

DÉBATS

A l’audience du 27 mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [O] [I] est seule propriétaire depuis le 1er septembre 2021 du lot n°159 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice (ci-après le syndicat des copropriétaires) a délivré à Mme [I] un commandement de payer la somme de 12.400,22 euros au titre d’arriérés de charges.

La délivrance de ce commandement de payer n’ayant pas été suivie d’effet, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [I] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement des sommes de :

—  14.052,37 euros de charges de copropriété, pour la période du 21 juin 2019 à l’appel du 2ème trimestre 2024 en ce compris l’appel de charges travaux du 1er juin 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 11 mars 2020, date de la première mise en demeure ;

—  311,93 euros au titre des frais ;

—  2.500 euros de dommages intérêts ;

—  2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer du 11 avril 2023 d’un montant de 211,39 euros.

Mme [I], citée à étude, a constitué avocat mais aucune écriture n’a été signifiée utilement.

La clôture des débats a été prononcée le 22 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 puis mise en délibéré au 26 juin suivant.

Décision du 26 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/11885 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5M76

MOTIFS

Sur la demande principale en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de seule copropriétaire de Mme [I] du lot n°159 depuis le 1er septembre 2021,

* un décompte individuel de charges à compter du 21 juin 2019 et arrêté au 1er juin 2024, appels de charges courantes et travaux du 2ème trimestre 2024 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 14.052,37 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à Mme [I], couvrant la période précitée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des années 2020 à 2024, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées (à l’exception de celle de 2024).

Or, il s’avère que Mme [C] n’est seule propriétaire des lots objets du litige que depuis le 1er septembre 2021, de sorte que le syndicat des copropriétaires n’est fondé à lui réclamer, à elle seule, un arriéré de charges afférents auxdits uniquement à compter de cette date, ce d’autant plus qu’il n’est ni prétendu ni justifié que la créance couvrant des arriérés de charges antérieurs correspondrait à la part de la demanderesse dans l’indivision alors propriétaire des lots.

Par conséquent, la créance du syndicat des copropriétaires est établie sur la période du 1er septembre 2021 au 1er juin 2024, déduction faite des paiements partiels intervenus sur cette même période, à hauteur de la somme de 11.917,46 euros.

Mme [I] sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023, date de délivrance du commandement de payer resté sans suite, et non de la mise en demeure du 11 mars 2020 dès lors qu’elle se rapporte à la période où la défenderesse n’était pas seule propriétaire des lots.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Les frais justifiés sont ceux couvrant la période postérieure au 1er septembre 2021, soit la somme de 190,39 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Décision du 26 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/11885 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5M76

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts, mais ne produit aux débats aucune pièce de nature à caractériser le préjudice dont il réclame réparation.

Il ne rapporte notamment pas la preuve que le défaut de paiement de Mme [I] a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle a nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée ; il n’est pas démontré que la partie défenderesse a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, étant en outre relevé que celle-ci a procédé à des paiemnts partiels de la dette depuis le 1er septembre 2021.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 695 du code de procédure civile dispose que « Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent :

1° Les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ;

2° Les frais de traduction des actes lorsque celle-ci est rendue nécessaire par la loi ou par un engagement international ;

3° Les indemnités des témoins ;

4° La rémunération des techniciens ;

5° Les débours tarifés ;

6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels ;

7° La rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie ;

8° Les frais occasionnés par la notification d’un acte à l’étranger ;

Décision du 26 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/11885 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5M76

9°Les frais d’interprétariat et de traduction rendus nécessaires par les mesures d’instruction effectuées à l’étranger à la demande des juridictions dans le cadre du règlement (UE) 2020/1783 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la coopération entre les juridictions des Etats membres dans le domaine de l’obtention des preuves en matière civile et commerciale ;

10° Les enquêtes sociales ordonnées en application des articles 1072, 1171 et 1221 ;

11° La rémunération de la personne désignée par le juge pour entendre le mineur, en application de l’article 388-1 du code civil ;

12° Les rémunérations et frais afférents aux mesures, enquêtes et examens requis en application des dispositions de l’article 1210-8 ».

Il résulte de l’article 695 du code de procédure civile que les dépens d’une instance n’incluent pas les frais de constat d’un huissier de justice non désigné à cet effet par décision de justice (Civ 2ème, 12 janvier 2017, n°16-10.123).

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Mme [I] succombant, elle sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires d’inclure le coût du commandement de payer du 11 avril 2023 d’un montant de 211,39 euros dans les dépens sera rejeté dès lors qu’il n’entre pas dans cette catégorie, en application des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

CONDAMNE Mme [O] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 11.917,46 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées à compter du 1er septembre 2021, somme arrêtée au 1er juin 2024, incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2023 ;

CONDAMNE Mme [O] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  190,39 euros au titre des frais ;

—  1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] ;

CONDAMNE Mme [O] [I] aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], du surplus de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 7] le 26 juin 2025

La greffière La présidente