TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00192

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWS5

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 07 Avril 2025

S.A.S. O.H.L.E. “OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT”, agissant poursuites et diligences de SASU CFIG – COMPAGNIE FRANCAISE DE L’IMMOBILIER GERE, en qualité de mandataire, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social

C/

[N] [K]

[T] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2025

à la SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. O.H.L.E. “OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT”,

ayant son siège [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de SASU CFIG – COMPAGNIE FRANCAISE DE L’IMMOBILIER GERE, en qualité de mandataire, [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié à cette effet audit siège social

représentée par la SELAS AGIS AVOCATS, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Matthew WOOD de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [N] [K]

demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [B]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 août 2019, la SAS OHLE OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT a loué à Madame [N] [K] un appartement meublé situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 520,90 euros provision sur charges comprises. Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 28 août 2019 et un dépôt de garantie de 645,71 euros a été prévu au contrat et a été versé par la locataire.

Monsieur [T] [B] s’est porté caution solidaire des obligations de Madame [N] [K] par acte manuscrit du même jour dans la limite de 6 ans.

Madame [N] [K] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 20 octobre 2022, pour une fin de bail au 23 octobre 2022.

Invoquant des sommes impayées, après mise en demeure infructueuse et une tentative de médiation infructueuse, par exploits de commissaires de justice des 25 et 27 novembre 2024 la SAS OHLE OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT poursuites et diligences de la SASU CFIG-COMPAGNIE FRANCAISE DE L’IMMOBILIER GERE a finalement assigné Madame [N] [K] et Monsieur [T] [B], en sa qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin d’obtenir :

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1010,76€, outre intérêts au taux légal,

— leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais de l’exécution à venir.

A l’audience du 10 février 2025, où elle était représentée par son conseil, la SAS OHLE OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation.

Bien que convoqués par un acte de commissaire de justice signifié à étude les 25 et 27 novembre 2024, Madame [N] [K] et Monsieur [T] [B], en sa qualité de caution solidaire, ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES ARRIÉRÉS DE LOYERS ET DES CHARGES :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire "

En l’espèce, la SAS OHLE OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT réclame la somme de 404,25 euros au titre des loyers, charges et divers impayés, mensualité d’octobre 2022 comprise.

Le décompte produit par la SAS OHLE OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT laisse bien apparaître un calcul au prorata s’agissant du mois d’octobre 2022.

La locataire n’ayant pas comparu, elle n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, Madame [N] [K] est donc redevable de la somme de 404,25 euros au titre des loyers et charges impayés dont il convient de déduire la somme de 462 euros versée par la caisse d’allocations familiales le 08 novembre 2022, soit un solde créditeur en faveur de la locataire sortante de 57,75 euros.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DES DÉGRADATIONS LOCATIVES :

En vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 " Le locataire est obligé :

(…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ".

En vertu de l’article 1732 du Code civil, les locataires sont tenus de prendre à leur charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que les locataires sont tenus des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Les locataires sont ainsi dispensés de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si les locataires répondent des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, la SAS OHLE OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT réclame la somme de 1 714,22 euros au titre des réparations locatives avant déduction du montant de garantie conservé par la bailleresse correspondant aux frais suivants :

— nettoyage de l’appartement pour la somme de 132 euros,

— travaux locatifs pour la somme de 129,25 euros,

— kit remplacement fournitures logement meublé pour la somme de 154,36 euros,

— la remise en peinture du logement pour la somme de 1298,61€.

La bailleresse produit les état des lieux d’entrée et de sortie contradictoires dont il ressort que :

— les frais nettoyage de l’appartement qui ne sont pas disproportionnés sont justifiés, dès lors qu’il est relevé des traces de graisse et de saleté sur le placard au-dessus de l’évier, la saleté sur le réfrigérateur, la VMC, les interrupteurs et prises de la cuisine, que la porte du séjour est sale ainsi que les plinthes, le micro-ondes, les fenêtres su séjour. Ils seront ainsi mis à la charge de la locataire sortante pour un montant de 132 euros.

— les frais de petits travaux locatifs (resserage robinet de cuisine, remplacement de roulette de porte de placard et pile détecteur de fumée) sont également justifiés après comparaison des états des lieux et seront en conséquence mis à la charge de la locataire sortant pour la somme de 129,25 euros tel que sollicité par le bailleur par production d’un devis.

Il est cependant relevé concernant le kit remplacement fournitures logement meublé que le remplacement de la vaisselle n’est pas justifié dès lors que le kit était indiqué initialement ouvert et incomplet et ne comportant que la mention ouvert en fin de bail. En effet, si le bailleur fournit une annexe référencée en page 24, celle-ci comporte la date du 07 décembre 2023 de même que le contrat de bail alors qu’il est établi que la locataire a quitté le logement au mois d’octobre 2022. Il ne peut par ailleurs, être réalisé une comparaison utile dès lors la composition du kit vaisselle initial incomplet n’est pas fournie. Il en va de même des éléments relevés au titre des objets d’entretien (éponge, balai manche à balai, serpillière, combiné pelle/balayette.). Leur coût sera en conséquence laissé à la charge du bailleur. Le remplacement du matelas apparait cependant justifié pour la somme de 60,20 euros ainsi que celui de la housse de couette pour la somme de 27,70 euros, soit un total de 87,90 euros à la charge de la locataire sortante.

Concernant les travaux de peinture, il ressort de la comparaison des états des lieux que le mur droit de la cuisine était initialement en mauvais état et sale, que le mur gauche était en bon état sauf en partie basse le long de la plinthe sur 30 cm environ, mais encore que celui au-dessus des élément était en état d’usage de sorte que la somme de 159,44 euros ttc réclamée à ce titre sera laissée à la charge du bailleur. Il en va de même du plafond de la pièce principale initialement en bon état mais comportant des traces de « pollution aération » rendu en état d’usage un peu jauni comportant des traces, sa reprise à la charge de la locataire n’est pas justifiée et sera en conséquence laissée à la charge du bailleur. Il est relevé également que le mur droit en entrant dans la pièce principale était en état d’usage comportant des traces légères et saletés entre placard et la salle de bain et des trous, est indiqué en fin de bail en mauvais état comportant quelques traces et que le mur intérieur de la penderie, et celui de la tête de lit était à repeindre de sorte que la reprise aux frais de la locataire sortant est justifiée.

Il ressort également que le mur gauche de la pièce principale en état d’usage initialement comportait la mention « bon état sauf le long des plinthe et sous bureau très sale » présente plusieurs traces sous le bureau, que le mur est un peu jauni et comporte quelques traces noires à repeindre. Celui-ci présentant cependant initialement la mention très sale sous le bureau, sa reprise à la charge de la locataire sortant n’est que partiellement justifiée. Le mur fenêtre en bon état initial qui comportait un impact sous la fenêtre, la mention d’une pate à fixe, et quelques traces sous la fenêtre est indiqué en mauvais état à repeindre, très abimé à droite de la fenêtre, sa reprise est en conséquence justifiée aux frais de la locataire sortant. Ainsi, la reprise des murs de la pièce principale est justifiée pour une somme évaluée à 370 euros

Concernant la salle de bain il est relevé que seule la reprise des murs droit et gauche en entrant est justifiée eu égard à la comparaison des états des lieux est justifiée à la charge exclusive de la locataire sortante. Le mur face à la porte en bon état initialement cependant très sale est indiqué en mauvais état comportant une trace jaune/rose sur environ 1m60 sur 40cm, sa reprise sera en conséquence mise partiellement à la charge de la locataire. En conséquence, il y a lieu de retenir à l’encontre de la locataire une somme qui sera ramenée à la somme de 232 euros.

Par ailleurs, il convient de laisser à la charge du bailleur, le tiers (1/3) des frais de protection, déplacement et mise en chantier et retenir la somme de 43 euros à l’encontre de la locataire représentant les deux tiers restants (2/3)

Au regard de ces observations, Madame [N] [K] est donc redevable de la somme totale de 994,15 euros (132+129,25+ 87,90 +370+232 + 43) au titre des réparations locatives et la SAS OHLE OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT sera déboutée de sa demande plus ample.

SUR LA SOMME FINALEMENT DUE AU TITRE DU SOLDE LOCATIF :

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit en son alinéa 1 qu’un dépôt de garantie peut être versé pour « garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire » et dispose en ses alinéas 3 et 4 que ledit dépôt de garantie est restitué « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

Le dépôt de garantie de 605,71 euros versé par Madame [N] [K] doit donc être défalqué des sommes susvisées ainsi que la somme de 57,75 euros au titre du solde créditeur concernant les loyers et charges, soit une somme totale de 663,46 euros à déduire des sommes dues au titre des dégradations/réparations locatives.

Par conséquent, Madame [N] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 330,69 euros au titre du solde locatif (994,15 – 663,46) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA CONDAMNATION SOLIDAIRE DE [T] [B] :

En application des articles 2288 et 2294 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, Monsieur [T] [B] s’est engagé en qualité de caution personnelle et solidaire à garantir Madame [N] [K] du règlement des loyers et des charges, ainsi que des dommages et intérêts.

Monsieur [T] [B] sera en conséquence condamné solidairement en sa qualité de caution solidaire au paiement de la somme de 330,69 euros au titre du solde locatif avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Parties perdantes, Madame [N] [K] et Monsieur [T] [B] en sa qualité de caution solidaire supporteront in solidum la charge des dépens existants de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte-tenu des démarches judiciaires que la SAS OHLE OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT a dû entreprendre, Madame [N] [K] et Monsieur [T] [B] en sa qualité de caution solidaire seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [K] et Monsieur [T] [B] en sa qualité de caution solidaire à payer à la SAS OHLE OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT la somme de 330,69 euros au titre du solde locatif avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [T] [B] en sa qualité de caution solidaire à verser à la SAS OHLE OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [T] [B] en sa qualité de caution solidaire aux entiers dépens existants de l’instance ;

DEBOUTE la SAS OHLE OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT de ses demandes plus amples ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Vice-Présidente