Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 12 août 2025, n° 25/02055

TJ Toulouse 12 août 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, car la locataire n'a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la locataire, considérant qu'elle occupait les lieux sans droit ni titre après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire devait effectivement la somme demandée, correspondant aux loyers et charges impayés.
Accepté
Indemnité d'occupation pour occupation sans droit
La cour a jugé que la locataire devait verser une indemnité d'occupation mensuelle pour la période durant laquelle elle a occupé les lieux sans droit.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au bailleur pour couvrir ses frais de justice, considérant que la locataire était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 12 août 2025, n° 25/02055
Numéro(s) :	25/02055
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Véronique SALLES
Cabinet(s) :	RAFFIN ET ASSOCIES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02055 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGLI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Août 2025

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siége es-qualité

[L] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Août 2025

à Me [Localité 7]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 08 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siége es-qualité, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [L] [V], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er mars 2008, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a donné à bail à Madame [L] [V] un local à usage d’habitation

( Pavillon n°12) situé [Adresse 6] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 406,79 euros outre une provision sur charges mensuelle.

Par ordonnance de référé en date du 10 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse a suspendu les effets de la clause résolutoire et a accordé des délais de paiement à la locataire en précisant que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Le 3 octobre 2024, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a fait signifier à Madame [L] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a ensuite fait assigner Madame [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 3.823,53 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme arrêtée au 15 avril 2025, mensualité du mois de mars 2025 comprise, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 609,15 euros égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et la dénonce de l’assignation à la Préfecture.

A l’audience du 24 juin 2025, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE, représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.226,03 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE précise que la locataire n’a repris aucun paiement des loyers courants.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 14 mai 2025, Madame [L] [V] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er mars 2008 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.380,75 euros a été signifié le 3 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [L] [V] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 décembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 4 décembre 2024 et Madame [L] [V] est depuis occupante sans droit ni titre.

L’expulsion de Madame [L] [V] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L=ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE produit un décompte du 1er juillet 2025 démontrant que Madame [L] [V] reste devoir la somme de 3.226,03 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.226,03 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [L] [V] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du

4 décembre 2024 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 609,15 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [L] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE, Madame [L] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2008 entre l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE et Madame [L] [V] concernant un local à usage d’habitation (pavillon n°12) situé [Adresse 6] à [Localité 10] sont réunies à la date du 4 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [L] [V] à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE à titre provisionnel la somme de 3.226,03 euros (décompte arrêté au 1er juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [L] [V] à payer à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 609,15 euros ;

CONDAMNONS Madame [L] [V] à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge