TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04644

N° Portalis DBX4-W-B7I-TT2V

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 17 Juin 2025

S.A. [Adresse 7]

C/

[S] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 17 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [X]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 mai 2015, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [S] [X] un appartement à usage d’habitation n°3 situé [Adresse 4]. Ce bail a été perdu par les parties.

La SA [Adresse 7] a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 28 décembre 2023.

Le 12 août 2024, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [S] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés, en lui indiquant qu’elle entendait solliciter la résiliation de son bail en cas d’impayés.

Par acte d’huissier en date du 20 novembre 2024, la SA [Adresse 7] a ensuite fait assigner Monsieur [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir, la résiliation judiciaire du bail au jour de l’assignation et à titre subsidiaire à compter du jour de l’assignation, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.958,69 euros, représentant les loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience avec les loyers ou indemnités d’occupation jusqu’à celle de février 2025 et les paiements éventuellement réalisés,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation telle que mentionnée dans le contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 novembre 2024.

A l’audience du 25 mars 2025, la SA HLM DES CHALETS, représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.733,94 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. La SA [Adresse 7] a indiqué à l’audience qu’elle n’était pas opposée à des délais de paiement suspensifs de la résiliation dans l’attente de la décision de la commission de surendettement si le locataire justifiait bien de la reprise du paiement du loyer courant, y compris après l’audience.

Monsieur [S] [X], comparaissant en personne, a reconnu l’existence et le montant de sa dette et a demandé à pouvoir rester dans son logement, pour pouvoir continuer d’y accueillir sa fille pendant les vacances scolaires. Il a expliqué qu’il avait toujours réglé ses loyers, mais qu’il avait rencontré des difficultés financières lorsqu’il avait perdu son emploi. Il a ajouté qu’il avait déposé un dossier de surendettement, qui avait été déclaré recevable, et qu’il percevait 766 euros de chômage pour l’instant. Il s’est engagé à régler avant le 05 avril 2025 l’échéance courante de son loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

La SA HLM DES CHALETS, dûment autorisée par le juge, a transmis une note en délibéré avec un décompte actualisé au 18 avril 2025 et la décision de la commission de surendettement imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 7] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 28 décembre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur le prononcé de la résiliation

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :

— De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

— D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

— De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— De prendre à sa charge l’entretien courant du logement ;

— De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En cas de manquement suffisamment grave à l’une ou l’autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

Il ressort en l’espèce du décompte du 17 avril 2025 que Monsieur [S] [X] n’a pas procédé au règlement de son loyer pendant plusieurs mois consécutifs, de sorte qu’il reste devoir la somme de 3.733,94 euros, mensualité de février 2025 comprise.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 3.733,94 euros.

Néanmoins, Monsieur [S] [X], locataire depuis plus de 10 ans de cet appartement, a expliqué ses difficultés financières à l’audience et les démarches entreprises pour assainir sa situation financière. Il a réalisé des versements ponctuels dès que sa situation le permettait et a tenu son engagement de payer le loyer résiduel avant le 05 avril 2025. Enfin, la commission de surendettement a décidé d’imposer un effacement de sa dette locative dans sa décision du 27 mars 2025, l’absence de recours des créanciers et la confirmation de cette décision n’étant pas encore parvenue aux parties.

Dans ces circonstances, le locataire sera autorisé à reporter le paiement de sa dette locative jusqu’à la décision définitive de la commission de surendettement ou du juge du surendettement en cas de contestation du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, dans la limite de deux ans. La dette sera ensuite payée selon les modalités définies par la commission ou le juge du surendettement.

La résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de paiement du loyer courant et de respect des délais de paiement ainsi accordés, sans qu’une nouvelle décision judiciaire ne soit nécessaire. Si la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la commission de surendettement est validée, Monsieur [S] [X] devra continuer de régler ses échéances de loyer courant pendant 2 ans après cette décision et tout défaut de paiement du loyer courant entraînera la résiliation de plein droit du bail, sans qu’une nouvelle décision ne soit nécessaire.

En ce cas, Monsieur [S] [X] pourra faire l’objet d’une expulsion. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En raison de la situation financière de Monsieur [S] [X], la SA HLM DES CHALETS sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à verser à la SA [Adresse 7] la somme de 3.733,94 euros, selon décompte arrêté au 17 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024 sur la somme de 2.602,15 euros et du présent jugement pour le surplus ;

REPORTE le paiement de cette somme jusqu’à la décision définitive de la commission de surendettement ou du juge du surendettement en cas de contestation du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, dans la limite de deux ans ;

en l’absence de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

DIT que cette somme sera ensuite payée selon les modalités définies par la commission de surendettement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 12 mai 2015 entre la SA HLM DES CHALETS et Monsieur [S] [X], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 12 mai 2015 entre la SA [Adresse 7] et Monsieur [S] [X], uniquement pour le cas où les sommes dues au titre du loyer et des charges courants resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, pendant un délai de deux ans suivant la décision d’effacement ;

dans l’hypothèse de la résiliation,

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer à la SA HLM DES CHALETS le solde de la dette locative ;

AUTORISE la SA [Adresse 7], à défaut pour Monsieur [S] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement à usage d’habitation n°3 situé [Adresse 4], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à verser à la SA HLM DES CHALETS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

et en tout état de cause,

DEBOUTE la SA [Adresse 7] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, La juge,