TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e DAVID (A0436)

M^e REIS TOURANGIN (D1951)

Mme [G]

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/06786

N° Portalis 352J-W-B7F-CUN5N

N° MINUTE : 1

Assignation du :

18 Mai 2021

EXPERTISE

[F] [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tél. : [XXXXXXXX01]

Mail : a.angiboust@experts-

associes.eu

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 22 Avril 2024

DEMANDEUR

Monsieur [I] [P]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [D]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Isabelle REIS TOURANGIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1951

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

assistée de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 26 Février 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2024.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2012, Monsieur [U] [D] a donné à bail à la S.A.R.L. MANDARIN DES PYRÉNÉES aux droits de laquelle vient aujourd’hui Monsieur [I] [P] divers locaux à usage commercial pour y exercer les activités de « café, restaurant, vente au détail de vins – liqueurs – boissons et plats à emporter et alimentation générale » dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 3] à [Localité 7].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2012, pour se terminer le 31 mars 2021, moyennant le versement d’un loyer en principal de 15.081 euros par an.

Le montant du dernier loyer contractuel s’élève à la somme de 16.526,36 euros par an en principal hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 30 mars 2021, Monsieur [D] a fait signifier à Monsieur [P] un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction à effet du 30 septembre 2021.

Par acte délivré le 18 mai 2021, Monsieur [I] [P] a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [U] [D] aux fins de le voir condamner à lui verser une indemnité d’éviction fixée à 170.000 euros.

Suivant des conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2022, Monsieur [U] [D] a saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 17 novembre 2023, Monsieur [U] [D] demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 263 à 284-1, 771 du code de procédure civile,

— Valider le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction ;

— Juger que le bail commercial a pris fin à la date du 30 septembre 2021 ;

— Juger que Monsieur [P] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter rétroactivement du 30 septembre 2021 ;

— Fixer provisoirement l’indemnité d’occupation au montant du loyer, soit 16.526,36 euros par an, à effet du 1er octobre 2021, charges et taxes en sus ;

— Juger que l’indemnité d’occupation provisionnelle sera révisée le 1er octobre de chaque année, en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE ;

— Condamner Monsieur [P] au paiement de l’indemnité d’occupation trimestriellement à terme échu à compter du 1er octobre 2021 ;

— Ordonner une mesure d’expertise ;

— Désigner tel expert qu’il plaira au juge de la mise en état, sauf Madame [S] [Z] qui a connu la présente affaire, avec mission de se conformer aux articles 263 et suivant du code de procédure civile, et notamment :

— Se rendre sur place au [Adresse 3],

— Y visiter l’ensemble des locaux loués par Monsieur [P] [I],

— Requérir tous éléments utiles à la fixation de l’indemnité d’éviction et de la valeur locative,

— Procéder à une estimation de l’indemnité d’occupation,

— Requérir tous éléments utiles à l’estimation de la valeur marchande du fonds de commerce,

— Requérir les pièces justifiant des frais de déménagement, frais de réinstallation, frais et droits de mutation du fonds de commerce s’il en est, dans la mesure où ils ne sauraient être fixés à titre forfaitaire comme Monsieur [P] [I] le demande,

— Procéder à une estimation de l’indemnité d’éviction suivant les usages de la profession,

— Déposer son rapport au secrétariat-greffe du Tribunal de céans, dans le délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

— Statuer sur la charge avancée des dépens ;

— Réserver la demande relative à l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 31 janvier 2024, Monsieur [I] [P] demande au juge de la mise en état de :

Vu les dispositions de l’article 771 du code de procédure civile,

— Débouter Monsieur [D] de sa demande de validation du congé ;

— Juger que la demande de révision annuelle de l’indemnité d’occupation provisionnelle de Monsieur [D] est injustifiée ;

— Débouter Monsieur [D] de sa demande de réviser le 1er octobre de chaque année “l’indemnité d’éviction provisionnelle”, en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE ;

— Ordonner une mesure d’expertise ;

— Désigner tel expert qu’il plaira au juge de la mise en état ayant pour mission :

— Se rendre sur place à [Localité 7], [Adresse 3] et visiter les locaux loués à Monsieur [P] ;

— Fournir tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, l’indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial subi par les locataires ;

— Dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe de ce Tribunal dans le délai de quatre mois de la consignation ;

— Condamner Monsieur [D] à régler la provision pour les frais d’expertise judiciaire ;

— Condamner Monsieur [D] à payer à Monsieur [P] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— Réserver les dépens.

L’incident a été plaidé à l’audience du 26 février 2024 et mis en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de validation du congé et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Ainsi que le relève à juste titre Monsieur [P] s’agissant de la validation du congé, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état de se prononcer sur la validation du congé, ni de condamner Monsieur [P] au paiement de l’indemnité d’occupation dite statutaire prévue par l’article L. 145-28 du code de commerce qui relèvent de la compétence du tribunal statuant au fond.

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction et d’autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L. 145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à libération des locaux. Cette indemnité d’occupation dite statutaire est égale à la valeur locative de renouvellement déplafonnée.

Le principe des indemnités d’éviction et d’occupation dues réciproquement n’est pas discuté par les parties. Il convient de constater que les parties s’accordent pour que l’indemnité d’occupation provisionnelle soit fixée au montant du dernier loyer contractuel, soit 16.526,36 euros par an, à effet du 1er octobre 2021, charges et taxes en sus.

En revanche, Monsieur [P] s’oppose à ce que l’indemnité d’occupation provisionnelle soit révisée chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE aux motifs que la loi ne prévoit aucune obligation d’indexation de l’indemnité d’occupation ; que selon la jurisprudence, il appartient au bailleur de justifier de l’application de cette possibilité et qu’en l’espèce, il est défaillant. Il souligne qu’il supporte l’augmentation de l’indice du coût de la construction et par conséquent, du loyer contractuel ; qu’il exerce une activité de restauration qui subit une conjoncture baissière et la hausse de l’inflation laquelle provoque un ralentissement important de l’activité.

Ne justifiant aucunement de l’opportunité au cas d’espèce de faire application de la faculté prévue par la loi d’indexer l’indemnité d’occupation provisionnelle, la demande de ce chef de Monsieur [D] sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes des articles 143, 144 et 146 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Pour évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation, les parties ne produisent aucun élément. Il convient donc d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de Monsieur [D] qui est à l’origine du refus de renouvellement et de la demande d’expertise.

Sur les demandes accessoires

Les dépens suivront ceux de l’instance principale.

Dans la mesure où il est fait droit à la demande d’expertise, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par Monsieur [P] sera rejetée.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Se déclare incompétent pour statuer sur la validation du congé et la demande de condamnation de Monsieur [I] [P] au paiement de l’indemnité d’occupation,

Fixe l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Monsieur [P] à Monsieur [D] depuis le 1er octobre 2021 et pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 16.526,36 euros correspondant au dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus,

Déboute Monsieur [D] de sa demande de révision de l’indemnité d’occupation provisionnelle,

Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour y procéder :

Madame [F] [G]

[Adresse 2]

Tél. : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 8]

avec pour mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er octobre 2021 jusqu’à leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 mars 2025,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [U] [D] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 25 juin 2024, avec une copie de la présente décision,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 16 septembre 2024 à 11h30 pour :

* contrôle du versement de la consignation,

Déboute Monsieur [I] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens de l’incident suivront ceux de l’instance principale,

Rappelle qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Faite et rendue à Paris le 22 Avril 2024

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Henriette DURO Maïa ESCRIVE