EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

DEPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

au nom du PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE REFERE DU 14 AVRIL 2026

N° RG 23/00082 – N° Portalis DB2S-W-B7H-EWP2

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière : Madame Sandrine VALOUR

Débats : En audience publique le 21 Octobre 2025

Prononcé : le 14 Avril 2026 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

S.C.I. EAU [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Florent FRANCINA de la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Etablissement 1]” représenté par son syndic en exercice, la société foncia lémanique, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Thomas PIANTA de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

S.A.R.L. LORMAN INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes d’huissier en date des 6 et 7 février 2023, la société civile immobilière L’EAU [Localité 2] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] », situé [Adresse 5] à Thonon-les-Bains, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA LEMANIQUE, et la société à responsabilité limitée LORMAN INVESTISSEMENT devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en référé, afin qu’une mesure d’expertise soit ordonnée et que les défendeurs soient condamnés in solidum et sous astreinte à libérer l’assiette d’une servitude de passage de tout objet ou ouvrage.

Par ordonnance avant-dire droit en date du 20 juin 2023, le juge des référés a désigné tout commissaire de justice de la société à responsabilité limitée KLEIN [E] afin de procéder à des constatations et notamment de décrire le passage permettant de se rendre à pied de la [Adresse 6] jusqu’au bâtiment appartenant à la société demanderesse par le couloir et la cour de la copropriété, de dire si ce passage pouvait être utilisé pour aller à pied de la [Adresse 7] au bâtiment appartenant à la société demanderesse, dans la négative de décrire l’ensemble des objets, ouvrages ou éléments d’équipement y faisant obstacle, de décrire l’escalier édifié dans le passage, d’indiquer le bâtiment desservi par cet escalier et, si possible, le propriétaire, l’exploitant ou l’occupant de ce bâtiment et a renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 28 novembre 2023.

Le commissaire de justice a déposé son procès-verbal de constat au greffe le 10 novembre 2023. L’affaire a de nouveau été retenue à l’audience du 15 avril 2025. Le juge des référés a cependant ordonné la réouverture des débats à l’audience du 30 septembre 2025 afin de permettre à la société demanderesse de signifier ses conclusions à la partie défaillante et de communiquer le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 3].

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 21 octobre 2025 à laquelle l’affaire a de nouveau été retenue, la société civile immobilière L’EAU [Localité 2] demande au juge des référés de condamner in solidum et sous astreinte le syndicat des copropriétaires et la société à responsabilité limitée LORMAN INVESTISSEMENT à retirer tous les objets et à démolir tous les ouvrages faisant obstacle à l’exercice de la servitude de passage, de leur interdire également sous astreinte de faire de nouveau obstacle à l’exercice de la servitude, de les condamner in solidum à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le débouter de toute demande reconventionnelle.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de débouter la société civile immobilière L’EAU [Localité 2] de l’ensemble de ses prétentions et de la condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société à responsabilité limitée LORMAN INVESTISSEMENT, citée à personne, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles 835 alinéa 1er du code de procédure civile et 691, 701, 702, 706 et 2278 du code civil ;

Le trouble manifestement illicite s’analyse comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente d’une règle de droit.

L’ordonnance du 20 juin 2023 est une décision avant-dire droit par laquelle le juge des référés s’est contenté d’ordonner une mesure d’instruction. Cette ordonnance ne peut donc avoir la moindre autorité de la chose jugée puisque rien n’y a été jugé, peu importe de savoir si une ordonnance de référé peut être doté, au provisoire et non au principal, d’une telle autorité. Rien ne fait donc obstacle, quand bien même le juge des référés se serait avancé, peut-être imprudemment, dans la motivation de l’ordonnance précité sur le caractère parfaitement établi de la servitude de passage revendiquée par la société demanderesse, à ce que l’existence de cette servitude soit discutée par les parties et de nouveau examinée par le juge.

Une servitude de passage est une servitude discontinue et ne peut s’établir que par titre et non par la prescription.

En l’espèce, il est indiqué dans le règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » que l’immeuble est grevé d’une servitude de passage à talons, au profit du chalet situé à droite au fond de la cour, ladite servitude s’exerçant depuis la [Adresse 6] par le couloir et la cour.

S’il n’est pas fait mention de cette servitude dans l’acte authentique du 20 décembre 2007 par lequel la société demanderesse a acquis la propriété des lots n° 5, 8 et 9 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 8] à [Localité 3], la preuve et l’opposabilité d’une servitude nécessitent uniquement, à défaut de publication, qu’il soit fait mention de cette servitude dans les titres relatifs au fonds servant. Il est donc indifférent qu’il n’en soit pas fait mention dans les titres relatifs au fonds dominant.

Force est de constater en revanche, que la clause précitée du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » ne permet pas d’identifier avec certitude le bien immobilier bénéficiant de la servitude de passage à talons puisqu’il y est uniquement fait référence à un chalet situé à droite au fond de la cour. Cette servitude peut ainsi avoir été constituée au profit de l’un des bâtiments donnant sur la cour de la copropriété édifiés soit sur la parcelle cadastrée n° [Cadastre 1] soit sur la parcelle cadastrée n° [Cadastre 2]. Cette servitude n’a pas été constituée en 1979 lors de la création de la copropriété « [Adresse 4] » puisse qu’il est indiqué dans le règlement de copropriété que l’existence de cette servitude est mentionnée dans l’acte de vente du 12 janvier 1979 par lequel monsieur [N] [D] et madame [I] [Q] épouse [D], qui allaient constituer la copropriété, sont devenus propriétaires de l’immeuble. Cet acte de vente n’étant pas versé aux débats, il n’est pas possible de déterminer précisément la nature et la date du titre constitutif de la servitude.

Il ressort en outre du plan de la cour de la copropriété versée aux débats par le syndicat des copropriétaires que lors de la création de la copropriété en 1979, l’escalier qui permet d’accéder au toit terrasse du bâtiment situé au fond de la cour ayant une porte bleue existait déjà. Or, il ressort du procès-verbal de constat dressé par maître [O] [E] que cet escalier fait obstacle au passage revendiqué par la société demanderesse. Les autres aménagements effectués dans la cour de la copropriété, de même que les différents objets qui y sont entreposés, ne gênent aucunement le passage à pied. La présence de l’escalier est donc de nature à faire douter que la servitude de passage mentionnée dans le règlement de propriété de copropriété bénéficie au bien immobilier dont la société demanderesse est propriétaire, ou à tout le moins que cette servitude ait pu être exercée depuis l’année 1979 soit depuis plus de 30 années, ou encore que la situation des lieux soit encore de nature à permettre le passage à travers la cour de la copropriété « Belle et Renard » vers le bien immobilier appartenant à la société demanderesse.

L’existence de la servitude de passage revendiquée par la société demanderesse n’étant pas établie avec toute l’évidence requise en référé, la présence de l’escalier empêchant le passage ne peut être considéré comme un trouble dont l’illicéité serait manifeste et que le juge des référés pourrait faire cesser.

La société civile immobilière L’EAU [Localité 2] sera donc déboutée de ses demandes tendant au rétablissement du passage.

La société demanderesse n’ayant pas maintenu sa demande d’expertise in futurum, une telle mesure d’instruction, qui s’avère en définitive indispensable, ne peut être ordonnée. Il appartiendra à la société civile immobilière L’EAU [Localité 2] de saisir de nouveau le juge des référés d’une telle demande, étant rappelé qu’il n’a pas été statué sur cette prétention dans l’ordonnance avant dire droit du 20 juin 2023.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société civile immobilière L’EAU [Localité 2] succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du procès-verbal de constat. Elle sera également déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande de rejeter également la demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Déboutons les parties de l’ensemble de leurs prétentions ;

Condamnons la société civile immobilière L’EAU [Localité 2] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3] par mise à disposition au greffe le 14 avril 2026 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

En conséquence,

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Mande et ordonne

A tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution.

Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis,

En foi de quoi ta minute des présentes a été signée par le président et par le greffier.

Pour exécutoire certifié conforme à l’original. scellé et délivré par le Directeur de Greffe soussigné.

Le Directeur de Greffe.