TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00459

N° Portalis DBX4-W-B7I-TZEV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[O] [D]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à L’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, L’OPH de la Métropole Toulousaine, anciennement dénommé HABITAT TOULOUSE pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Mme [C] [S] (Chargée Judiciaire Contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [O] [D],

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 04 novembre 2021, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [O] [D] un appartement (n°030871, bâtiment 03), situé [Adresse 1], [Localité 5], pour un loyer mensuel de 349,33 euros et une provision sur charges mensuelle de 166,34 euros.

Le 27 septembre 2024, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [O] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux ou leur stockage en garde meubles à ses frais en cas de départ volontaire et d’abandon du mobilier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1.983,32 euros, ainsi que des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 375,41. Il précise que la locataire a soldé la quasi totalité de la dette et qu’il ne reste que la mensualité du mois d’avril 2025 à payer et indique être favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 16 décembre 2024, Madame [O] [D] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 juillet 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 04 novembre 2021 contient une clause résolutoire (Article 9. Résiliation de plein droit du présent engagement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1.693,02 euros a été signifié le 27 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [O] [D] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 810,15 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT produit un décompte du 13 mai 2025 démontrant que Madame [O] [D] reste devoir la somme de 375,41 euros, mensualité d’avril 2025 comprise.

Madame [O] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 375,41 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu du fait que Madame [O] [D] a soldé la quasi totalité de la dette, démontrant sa capacité à solder la dette locative, et du fait que l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT est favorable à l’octroi de délais de paiement, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 7 mensualités de 50 euros chacune et d’une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande du bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [O] [D] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Il convient de préciser que dans la mesure où les effets de la clause résolutoire sont suspendus, il n’y a lieu d’ordonner l’expulsion immédiate de Madame [O] [D].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, Madame [O] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 novembre 2021 entre l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT et Madame [O] [D] concernant un appartement (n°030871, bâtiment 03), situé [Adresse 1], [Localité 5], sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [O] [D] à verser à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 375,41 euros (décompte arrêté au 13 mai 2025, incluant une dernière facture d’avril 2025) ;

AUTORISONS Madame [O] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 50 euros chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Madame [O] [D] soit condamnée à verser à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [O] [D] à verser à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [D] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,