TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Minute n°

Nature de l’affaire : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

N° RG 24/00433 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DGVM

S.C.I. FORT LACROIX

C/

M. [K] [G]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. FORT LACROIX, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEURS :

M. [X] [B], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

M. [K] [G], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Vanina CERVONI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 26 Juin 2025 mise en délibéré au 25 Septembre 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte d’huissier en date du 21 mars 2024, la SCI FORT LACROIX a assigné devant le tribunal judiciaire de Bastia, M. [K] [G], mis en cause, M. [X] [B], es qualité de séquestre et demande au tribunal de condamner M. [G] au paiement des sommes suivantes :

La somme de 6.104 € correspondant aux loyers et charges impayés au titre du bail commercial,La somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral au titre de sa résistance abusive, La somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civileLes entiers frais et dépens de l’instance.

Il demande également au tribunal de juger la décision opposable à Me [B], es qualité.

La SCI FORT LACROIX expose avoir, par acte sous seing privé du 30 juillet 2014, par l’intermédiaire d’un mandataire professionnel, la société FURIANI IMMOBILIER, donné à bail à la SARL BASTIA IMMOBILIER un local commercial sis [Adresse 2] moyennant le règlement annuel de 9.379,99 €, soit 938 € mensuel TTC, pour une durée de 9 années, du 1er août 2014 et 31 juillet 2023.

Elle précise que, suivant acte reçu par Me [O], notaire, en date du 7 janvier 2016, la SARL BASTIA IMMOBILIER a cédé son droit au bail à la société NUMERO 21 moyennant la somme de 35.000 €, laquelle, exploitant du fonds, a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de BASTIA du 4 février 2020.

Elle indique que M. [G] a présenté une offre d’achat du fonds de commerce dont le droit au bail est rattaché, demande lui étant faite de rédiger un procès-verbal d’assemblée générale afin de donner pouvoir à son représentant d’agréer la cession relative au droit au bail un changement de destination « tous commerces » étant souhaité et que, par assemblée générale extraordinaire du 28 février 2021, elle a approuvé le principe de la cession qui s’est réalisée par acte notarié du 4 mars 2021.

La SCI FORT LACROIX fait état du fait que M. [G] ne s’est pas acquitté du montant du dépôt de garantie de 940 €, qu’il a donné en location gérance, l’exploitation du fonds de commerce à la société SODIPACO dont il est le dirigeant, société placée en liquidation judiciaire par jugement du 11 juillet 2023.

Elle rajoute qu’une annonce publiée dans le BODACC le 15 novembre 2023 faisait état de la cession du fonds de commerce intervenue entre M. [G] et la SAS PORTOFINO.

La SCI FORT LACROIX indique avoir, le 25 novembre 2023 formé opposition entre les mains du séquestre pour la somme de 6.104 €, créance se décomposant comme suit :

— trois loyers impayés sur la période du 1er mars 2021 au 30 octobre 2023 pour un montant de 2.835 €

— des taxes foncières impayées pour les années 2021, 2022 et 2023 pour un montant de 3.175 €

— des charges de copropriété pour un montant de 94 €

Elle précise que M. [G], contestant ce quantum, ne s’estime débiteur que de la somme de 940 € au titre d’un loyer impayé alors que les pièces justificatives qu’il produit ne prouvent pas qu’il s’est libéré de ses obligations à son égard mais mettent en évidence le fait que des règlements n’ont pas été effectués.

Elle précise également que M. [G] a saisi la juridiction des référés pour solliciter la mainlevée de l’opposition et soutient que la juridiction du fond est compétente pour statuer sur sa demande malgré la saisine du juge des référés.

La SCI FORT LACROIX soutient qu’elle dispose d’une créance certaine, liquide et exigible et que la résistance abusive de M. [G] lui cause un préjudice.

En réponse aux conclusions des parties adverses, la SCI FORT LACROIX détaille les paiements effectués par M. [G] ; elle précise, par ailleurs, que les écritures de M. [G] se fondent sur un loyer de 782 € HT alors qu’en mars 2021, il a été fixé à la somme de 940 € hors charges, comme le précise le procès-verbal d’assemblée générale du 28 février 2021.

La SCI FORT LACROIX réfute les accusations de tromperie portées, à son encontre, par M. [G] lequel soutient que, la SCI n’étant plus assujettie à la TVA, le loyer aurait dû être de 781,66 € alors même que le bail et l’acte authentique précisent que le montant du loyer est de 940 € bien que la SCI FORT LACROIX ne soit plus assujettie à la TVA.

Elle indique que la contestation du loyer est irrecevable et que la demande reconventionnelle de M. [G] est prescrite, au visa de l’article L145-60 du code de commerce, dans la mesure où il a eu connaissance du montant du loyer dès mars 2021, soit depuis plus de deux ans.

La SCI FORT LACROIX maintient la régularité du montant appliqué et accepté par M. [G] ; elle explique que ce dernier a fait l’acquisition d’un fonds de commerce de prêt à porter-chaussures-accessoires-hommes-femmes et qu’il souhaitait, en fait, exploiter une activité de vente de parfums, changement d’activité qui lui a été accordé par la SCI.

Elle précise que M. [G] a donné son fonds de commerce en location-gérance à la société SODIPACO, sans l’en informer et qu’une interrogation demeure sur une éventuelle sous-location, interdite par les termes du bail.

Elle rappelle que la majoration du loyer est autorisée en cas de déspécialisation totale du commerce, qu’elle a été acceptée par M. [G] et qu’elle lui a permis de céder son fonds de commerce et d’en encaisser le prix pour un montant de 85.000 €, soit deux fois le montant du prix de l’acquisition du fonds en 2021.

Elle rappelle également qu’elle n’a jamais réclamé à M. [G] les loyers impayés de la société NUMERO 2, au total, 6.459 € perdus sur les 17.739 € dus.

La SCI LACROIX demande au tribunal de rejeter les demandes reconventionnelles de M. [G] portant sur le remboursement de la somme de 3.707 € au titre d’un trop-perçu alors qu’elle a renoncé à le poursuivre sur le passif de la société NUMERO 21 et qu’elle lui a accordé un changement d’activité ; de plus son action est prescrite car intervenant plus de 4 ans après les premiers règlements.

Elle s’oppose à la remise en cause du loyer par M. [G] en l’absence de toute révision alors que la réévaluation du loyer résulte des dispositions d’ordre public appliquées lors de la cession du fonds de commerce.

S’agissant de la taxe foncière, la SCI FORT LACROIX indique que la taxe foncière de l’année 2021 a été établie le 10 août 2021 et est due conformément aux dispositions du bail et au procès-verbal d’assemblée générale de la SCI, ce qui rend la contestation de M. [G] infondée.

S’agissant du dépôt de garantie, la SCI FORT LACROIX rappelle que le bail prévoit qu’il devra être restitué au locataire dans un délai de trois mois suivant la remise des clés, déduction faite de toute somme dont il pourrait être débiteur à quelque titre que ce soit, que la société NUMERO 21 était débitrice à hauteur de la somme de 17.399 € et que le dépôt de garantie n’a pas été transféré mais utilisé en compensation des sommes dues par le liquidateur judiciaire de la société NUMERO 21.

S’agissant des charges de copropriété, la SCI FORT LACROIX soutient que l’absence de provision figurant au bail ne saurait exonérer le preneur de son obligation de remboursement, une fois les charges réelles justifiées.

S’agissant de la mensualité du mois de mars 2021, la SCI FORT LACROIX précise qu’elle est bien due par M. [G] et non par la société NUMERO 21, l’état de situation produit aux débats stipulant que les loyers déclarés par la SCI concernent la période de mars 2020 à février 2021.

La SCI FORT LACROIX s’estime bien fondée à solliciter des dommages et intérêts en l’état de résistance abusive de M. [G] et s’oppose à la même demande de M. [G] ; elle soutient que les courriers officiels du conseil de ce dernier contenaient ce qui peut s’apparenter à un moyen de pression et qu’aucun accord amiable n’était envisageable au vu des arguments de M. [G].

Ampliant ses demandes, la SCI FORT LACROIX sollicite le paiement d’une somme au titre de la clause pénale contenue dans le bail, comprenant 20 % des sommes dues au titre du loyer et de ses accessoires.

En conclusion, elle demande au tribunal de :

— rejeter les moyens de défense de M. [G]

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 6.104 € correspondant aux loyers, taxes foncières et charges impayés

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 1.221 € au titre de la clause pénale

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice moral au titre de la résistance abusive

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 14 mars 2024

— juger opposable à Me [B], es qualité de séquestre, la décision à intervenir

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour sa part, M. [G] rappelle qu’il n’a jamais entendu soulever d’exception de procédure relative à la compétence du tribunal judiciaire.

Il expose avoir été trompé sur le montant du loyer, rappelant les dispositions du bail qui fixent le loyer à la somme mensuelle de 938 € TTC, soit 781,66 € HT.

Il indique que l’acte de cession du 4 mars 2021 précise que le montant du loyer sans les charges est de 940 €, que le procès-verbal d’assemblée générale précédant la cession mentionne que la SCI n’est pas assujettie à la TVA, qu’il n’est pas possible de savoir à quoi correspond la somme de 940 €, qu’aux termes de l’article R145-20 du code de commerce, la révision du loyer ne s’applique qu’autant qu’elle a été sollicitée dans les formes prévues, dont la SCI FORT LACROIX ne justifie pas et qu’enfin, l’acte de cession ne fait état ni de révision, ni d’indexations seule la délibération de la SCI prévoyant une révision triennale du loyer prochainement.

Il soutient que la SCI FORT LACROIX ne rapporte pas la preuve de modification contractuelle du loyer originel et s’interroge sur une éventuelle fraude de la SCI à l’égard des services fiscaux qui pourrait s’analyser en un dol voire une escroquerie qui lui serait préjudiciable ; il réclame à ce titre des pièces à la SCI FORT LACROIX.

M. [G] maintient que le calcul de l’augmentation du loyer est fantaisiste et qu’aux termes des dispositions du code de commerce, la révision triennale qui n’est ni obligatoire, ni systématique ni rétroactive, imposée par la bailleresse est irrecevable.

De plus, il indique que les montants successifs de loyers réclamés par la SCI FORT LACROIX dans son décompte ne procèdent pas de révisions triennales régulièrement mises en œuvre pas plus qu’elles ne résultent d’un avenant ou d’une décision judiciaire et que le loyer exigible est de 781,66 € mensuels.

Par ailleurs, M. [G] entend que soit appliquée la prescription quinquennale et non biennale, la présente instance portant sur la validité du décompte pratiqué par la SCI.

De même, il précise que la validité d’une location-gérance qui ne s’analyse ni en une sous-location, ni en une cession de bail, n’est pas conditionnée à l’accord préalable du bailleur.

Il soulève l’aveu d’une modification unilatérale du loyer par la SCI aux motifs du changement d’activité alors qu’il n’est pas question de déspécialisation puisque le bail cédé est tous commerces.

Il soutient enfin que les dispositions de l’article L145-50 du code de commerce n’ont pas vocation à s’appliquer en l’espèce puisqu’elles nécessitent la démonstration d’un préjudice subi par le bailleur, ce qui n’est pas le cas.

S’agissant des comptes entre les parties, M. [G] expose :

— qu’il ne conteste pas être garant des loyers dus par la société SODIPACO

— qu’il ne conteste pas être débiteur de la taxe foncière, sauf celle de 2021, celle-ci étant à la charge du locataire au 1er janvier 2021

— qu’il ne s’estime pas débiteur des charges de copropriété qui ne sont pas prévues dans le bail ; de plus l’examen des relevés des charges de copropriété révèle qu’elles sont relatives à la contribution du copropriétaire au fonds de travaux obligatoire et ne ressortent pas des charges récupérables sur le locataire ; elles n’ont d’ailleurs jamais été réclamées

— que les augmentations de loyer ne sont pas à prendre en compte en raison d’une erreur sur la date anniversaire du bail et car elles ne lui ont pas été notifiées en temps utile ; il s’estime redevable d’un loyer mensuel arrondi à 782 € par mois

— qu’il n’est pas débiteur du loyer du mois de mars 2021, le loyer étant du au 1er jour du mois et son entrée en jouissance datant du 4 mars 2021, date à laquelle le loyer était déjà exigible et échu ; il entre donc dans les comptes entre la SCI et le liquidateur de la société NUMERO 21

— qu’il n’est pas débiteur du dépôt de garantie de 940 €, comme venant aux droits du cédant qui a constitué ce dépôt de garantie, dévolu au cessionnaire ; de plus, l’acte de cession ne stipule pas que M. [G] doive rembourser ce dépôt de garantie à Me [T], es qualité, son rachat est compris dans le prix de vente et la SCI intervenue à cet acte de cession n’a pas réclamé le versement de cette somme ; enfin, la position de la SCI FORT LACROIX n’est pas cohérente car elle aurait du réajuster le dépôt de garantie afin qu’il soit égal à 1 mois de loyer.

M. [G] conteste le décompte produit par la SCI FORT LACROIX car les pièces produites ne sont pas, à proprement parler, des relevés de compte et parce qu’elle peut avoir un autre compte bancaire.

Il rappelle avoir démontré qu’un seul mois restait du pour 2021 et que son absence de contestation du prix de 940 € relevait de la recherche d’un accord amiable et n’est plus d’actualité dans le cadre d’un contentieux.

Il précise n’avoir jamais reçu de commandement de payer ni lettres de relance.

Il conclut que la SCI FORT LACROIX ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible mais est en réalité débitrice à son égard, compte de la majoration du loyer appliqué et des sommes indues, pour un montant total de 3.707 €.

M. [G] demande au tribunal de :

— débouter la SCI FORT LACROIX de l’ensemble de ses demandes

— ordonner la mainlevée de la saisie pratiquée le 24 novembre 2023 entre les mains de Me [B]

— ordonner la restitution des sommes séquestrées avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’opposition

— condamner la SCI FORT LACROIX à lui payer les sommes suivantes :

3.707 € au titre du trop-perçu des loyers et charges6.000 € à titre de dommages et intérêts4.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileOutre condamnation aux entiers dépens.

Me [B], es qualité de séquestre, expose le déroulé de la procédure et l’opposition formée entre ses mains.

Il précise qu’il n’a pas à se faire juge de la validité de l’opposition et s’en rapporte à décision de justice.

Il demande au tribunal d’ordonner que la décision à intervenir lui soit rendue opposable, de débouter, si besoin, les parties de toute autre demande qui serait dirigée contre lui et de statuer ce que de droit sur les dépens et l’exécution provisoire de droit.

A l’audience initiale du 25 avril 2024, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être finalement retenue et évoquée le 26 juin 2025.

A cette audience, la SCI FORT LACROIX, par l’intermédiaire de son avocat, M^e ORI, s’est référée, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance et dans ses conclusions, repris oralement.

M. [G], par l’intermédiaire de son avocat, M^e CERVONI, a maintenu oralement les termes de ses conclusions.

Me [B], par l’intermédiaire de son avocat, Me [Localité 7], a maintenu oralement les termes de ses conclusions.

Susceptible d’appel, la décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du tribunal judiciaire

En vertu de l’article R145-23 du code de commerce : « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

En l’espèce, il convient de relever qu’aucune contestation relative à la saisine du tribunal judiciaire n’émane du défendeur.

Il lui en sera donné acte.

Sur la prescription soulevée par la SCI FORT [Adresse 8]

Il résulte des dispositions de l’article L145-60 du code de commerce que les actions relatives aux statuts des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Ces dispositions ne sont pas d’ordre public et les parties peuvent y déroger conventionnellement.

Selon l’article L110-4, I du même code, les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants, se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Enfin, l’article L145-50 du code de commerce dispose : « Le changement d’activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d’une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l’existence.

Ce dernier peut en outre, en contrepartie de l’avantage procuré, demander au moment de la transformation, la modification du prix du bail sans qu’il y ait lieu d’appliquer les dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-39. »

En l’espèce, la SCI FORT LACROIX invoque la prescription biennale pour soulever l’irrecevabilité de la contestation du loyer par M. [G] ; ce dernier invoque la prescription quinquennale de droit commun.

Il a été jugé que l’action en paiement de loyers n’est pas fondée sur les dispositions statutaires et relève donc de la prescription de droit commun qui est de cinq ans.

La demande de la SCI FORT LACROIX vise exclusivement à obtenir le paiement d’arriérés de loyer.

Dès lors, cette demande ne relève pas de l’application du droit spécial du chapitre V du titre IV du livre 1er du code de commerce relatif aux baux commerciaux, mais uniquement du droit commun, et n’est donc pas soumise au délai de prescription biennal de l’article L.145-60 du code de commerce.

La contestation de M. [G] est, par conséquent, recevable.

Sur la demande en paiement des loyers

Selon les dispositions de l’article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

De même, l’article L141-14 du code de commerce dispose : “Dans les dix jours suivant la dernière en date des publications prévues à l’article L. 141-12, tout créancier du précédent propriétaire, que sa créance soit ou non exigible, peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, opposition au paiement du prix. L’opposition, à peine de nullité, énonce le chiffre et les causes de la créance et contient une élection de domicile dans le ressort de la situation du fonds. Le bailleur ne peut former opposition pour loyers en cours ou à échoir, et ce, nonobstant toutes stipulations contraires. Aucun transport amiable ou judiciaire du prix ou de partie du prix n’est opposable aux créanciers qui se sont ainsi fait connaître dans ce délai.”

S’il incombe au bailleur de prouver l’obligation au paiement, c’est au locataire, une fois cette obligation établie, de démontrer qu’il a réglé le loyer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que :

— le 30 juillet 2014, un contrat de bail a été signé entre la SCI FORT LACROIX et la SARL BASTIA IMMOBILIER relatif à la location d’un local commercial sis [Adresse 1] à BASTIA, moyennant un loyer annuel (et non mensuel comme figurant au bail) de 9.379,99, soit 938 € TTC mensuels.

— le 28 février 2021, un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire a autorisé la cession du droit au bail à la société NUMERO 21, précisant que le loyer mensuel, hors taxes, est de 940 €, la SCI n’étant pas assujettie à la T.V.A.

— le 4 mars 2021, par acte notarié, la société NUMERO 21, représentée par son mandataire judiciaire, Me [T] a cédé le fonds de commerce à M. [G], cet acte précisant que le loyer mensuel actuel du loyer est de 940 € hors charge et que le dépôt de garantie est de 940 €, soit un mois de loyer

— le 19 octobre 2023, M. [G] a cédé le fonds de commerce à la SAS PORTOFINO

— le 25 novembre 2023, la SCI FORT LACROIX a fait opposition entre les mains du séquestre pour la somme de 6.104 € représentant des loyers impayés, des taxes foncières et des charges de copropriété.

Les parties s’opposent sur le montant du loyer et la redevabilité de la TVA.

Le bail initial détaille le loyer comme suit :

— loyer : 781,66 €

— TVA ou CRL : 156,34 €

— provisions pour charges : 0,00 €

L’acte de cession précise que le loyer mensuel est de 940 €.

Il est de principe que la cession du fonds de commerce emporte subrogation du nouveau locataire à l’ancien ; l’acquéreur est tenu de l’ensemble des droits et obligations du bail commercial.

De même, la cession n’a pas les effets juridiques d’un renouvellement de bail.

Le bailleur peut solliciter une augmentation de loyer déplafonné lors de la révision triennale, notamment en cas de changement d’activité.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’au 10 janvier 2003, date du bail initial, le loyer hors taxe était fixé à la somme annuelle de 7.647,46 € et que les parties avaient convenu d’une révision annuelle du loyer.

En 2014, il était fixé à la somme annuelle hors taxe de 9.973,99 €, les parties convenant d’une révision triennale.

Il résulte des termes du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire et de l’acte de cession, une déspécialisation du commerce, le commerce passant d’une activité de prêt à porter, chaussures, accessoires, homme, femme et enfant à une activité de vente de parfums.

Cependant, la SCI FORT LACROIX ne saurait invoquer un changement d’activité, le bail de 2014 ne comportant, au chapitre « destination des lieux loués » aucune activité consacrée.

Enfin, la SCI FORT LACROIX ne justifie pas avoir mis en œuvre le jeu de l’indexation du loyer.

En l’état, la SCI se déclarant, au moment de la cession du fonds de commerce, non assujettie à la TVA et aucune déspécialisation ne pouvant être invoquée, il conviendra de retenir la somme de 781,66 € comme loyer contractuellement convenu et de rechercher s’il existe un arriéré locatif.

La lecture de l’état financier mais également de l’export des mouvements de la SCI et des pièces financières produites par M. [G] que 3 loyers demeurent impayés pour les mois de mars 2021, septembre 2021 et octobre 2023 pour un montant total de 2.344,98 € qui représente le montant de l’arriéré du par M. [G].

Sur la demande relative aux taxes foncières

La SCI FORT LACROIX réclame le paiement de la somme de 3.175 € au titre des taxes foncières pour les années 2021, 2022 et 2023.

En vertu de l’article R145-35 3° du code de commerce, peuvent être imputés au locataire, la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

En l’espèce, le contrat de bail précise expressément que le cessionnaire paiera, à compter de son entrée en jouissance, la taxe foncière qui incombe donc, sans conteste, au locataire.

M. [G] n’allègue, ni ne démontre avoir remboursé à la SCI FORT LACROIX, la taxe foncière pour les années 2022 et 2023, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles ; en l’état, il sera condamné au paiement de la somme de 2.105 € au titre des taxes foncières pour les années 2022 et 2023.

M. [G] conteste devoir la taxe foncière de l’année 2021, arguant qu’elle demeure à la charge de l’occupant en place au 1er janvier de l’année.

Néanmoins, il est d’usage de calculer la taxe foncière au prorata temporis de la durée d’occupation des lieux.

Aucune disposition du bail n’indiquant que la taxe est due pour une année entière, quelle que soit la durée d’occupation effective du locataire, il s’ensuit que la clause de répartition des charges doit s’interpréter de manière stricte et en cas de doute, en faveur du locataire.

Il y a lieu de dire que la taxe foncière due pour l’année 2021 s’établit au prorata temporis de la durée d’occupation, soit du 4 mars au 31 décembre 2021, soit la somme de 888,24 €.

M. [G] sera condamné au paiement de la somme totale de 2.993,24 € au titre de l’arriéré des taxes foncières de 2021 à 2023.

Sur le paiement des charges de copropriété

A la lecture des pièces produites par la SCI FORT LACROIX, il apparaît que les charges de copropriété correspondent au fonds de travaux obligatoires qui sont à la charge du propriétaire.

En l’état, la SCI FORT LACROIX sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande relative au paiement du dépôt de garantie

Le bail signé le 30 juillet 2014 entre la SCI FORT LACROIX et la SARL BASTIA IMMOBILIER prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 938 €.

Aux termes de l’acte de cession du mars 2021 entre la société NUMERO 21 et M. [G], il était convenu qu’un dépôt de garantie de 940 € était du.

La SCI FORT LACROIX soutient que le dépôt de garantie réglé en 2014 a été utilisée en compensation des sommes dues par Me [T], liquidateur judiciaire de la société NUMERO 21.

Cependant, elle n’en rapporte pas la preuve, l’état des situations en cours, suite à la liquidation judiciaire de la société NUMERO 21 ne faisant état que d’un arriéré locatif de mars 2020 à février 2021.

Elle sera déboutée de sa demande au titre du dépôt de garantie.

Sur la demande de la SCI FORT LACROIX relative au paiement de dommages et intérêts

Arguant d’un préjudice moral résultant de la résistance abusive de M. [G], la SCI FORT LACROIX sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Le tribunal précise qu’il n’entend pas rentrer dans le débat relatif à la forme des courriers officiels entre avocats et à l’application du Règlement Intérieur National de la profession d’avocat.

La résistance abusive est définie comme la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, suite à une attitude abusive d’un particulier ayant refusé d’accéder à ses prétentions.

La demande à ce titre est fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil selon lequel : « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par lequel il est arrivé à le réparer. »

Il a été jugé que l’allocation de dommages et intérêts n’est possible que si le caractère abusif de la résistance est démontré, passant obligatoirement par la preuve de l’abus.

En l’espèce, la SCI FORT LACROIX ne démontre pas cet abus et sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de la SCI FORT LACROIX relative au paiement de la clause pénale

Le bail de 2014 prévoit, dans son article 10, à défaut de paiement à son terme, par le locataire, de toutes sommes, la possibilité du paiement d’une somme au titre de la clause pénale représentant 20 % à titre d’indemnité forfaitaire de toutes sommes dues par le locataire.

Aux termes du bail, cette clause est due dès mise en demeure ou après tout début d’engagement d’instance.

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1er du code civil, applicable au moment de la signature du bail, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il a été jugé que la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, sans que le créancier de l’obligation n’ait à rapporter la preuve de son préjudice.

En l’état, il sera fait droit à la demande de la SCI FORT LACROIX et M. [G] sera condamné au paiement de la somme de 1.067,64 € (20 % de 2.344.98 € + 2.993, 24 €).

Sur la demande de M. [G] au titre du trop-perçu des loyers et charges

M. [G] sollicite la somme de 3.707 € au titre, principalement, d’un trop-perçu des loyers par la SCI FORT LACROIX, outre la restitution du dépôt de garantie de 940 €.

S’agissant du trop-perçu des loyers : Compte tenu du fait que le loyer réglé aurait dû être de 781,66 € par mois, soit, pour la période du 4 mars 2021 au 30 septembre 2023, un total dû de 24.155,81 € ; compte tenu du fait que les pièces comptables produites justifient d’un paiement, pour cette même période, soit par la société SODIPACO, soit directement par M. [G] de la somme totale de 26.966 €, il en résulte que la SCI FORT LACROIX est redevable envers M. [G] de la somme de 2.810,19 €, somme à laquelle elle sera condamnée.S’agissant de la taxe foncière : compte tenu des motifs sus-énoncés, aucune somme n’est due au titre de la taxe foncière sur l’année 2021S’agissant du dépôt de garantie, il convient de préciser qu’il ne se transmet pas de locataire en locataire ; en effet, il s’agit d’une somme d’argent versée par le locataire à son entrée dans les lieux qui doit être restituée au locataire à l’expiration du bail, sauf manquement aux obligations contractuelles ; M. [G] ne rapporte pas la preuve qu’il dispose d’une créance certaine, liquide et exigible sur cette somme et sera débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [G]

M. [G] sollicite la condamnation de la SCI FORT LACROIX à lui payer la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de sa mauvaise foi et de sa résistance, abusives.

Il expose que l’assignation délivrée par la SCI est abusive et s’apparente à un abus de droit.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il a été jugé que l’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l’espèce, M. [G] ne caractérise pas les circonstances particulières rendant fautive l’assignation et ce d’autant que la SCI FORT LACROIX est accueillie en certaines de ses demandes et que contrairement à ce qu’il prétend, une sommation de payer lui a bien été délivrée le 14 mars 2024 ; il sera, ainsi, débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la compensation

En vertu de l’article 1347 alinéa 1er du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

En l’espèce, il conviendra d’ordonner la compensation entre la somme due par M. [G] (6.405,86 €) et cette due par la SCI FORT LACROIX (2.810,19 €).

En l’état, M. [G] sera condamné à payer à la SCI FORT LACROIX la somme de 3.595,67 €.

Sur la demande de mainlevée de l’opposition avec intérêts

En l’état des condamnations et de la compensation prononcées, il y a lieu d’ordonner la mainlevée partielle de l’opposition pratiquée le 24 novembre 2023 entre les mains de Me [X] [B], es qualité de séquestre, à hauteur de 2.508,33 € sans intérêts.

Sur les autres demandes

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; en conséquence, les parties seront déboutées de leur demande présentée à ce titre.

Succombant à titre principal, il y a lieu de mettre à la charge de M. [G] les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 14 mars 2024.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

— DÉBOUTE la SCI FORT LACROIX de sa demande de fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— FIXE la créance de la SCI FORT LACROIX au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2.344,98 €,

— FIXE la créance de la SCI FORT LACROIX au titre de l’arriéré de taxes foncières à la somme de 2.993,24 €,

— DÉBOUTE la SCI FORT LACROIX de sa demande en paiement des charges de copropriété,

— DÉBOUTE la SCI FORT LACROIX de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

— DÉBOUTE la SCI FORT LACROIX de sa demande de dommages et intérêts,

— FIXE la créance de la SCI FORT LACROIX à la somme de 1.067,64 € au titre de la clause pénale,

— FIXE la créance de M. [M] [G] à la somme de 2.810,19 € au titre du trop-perçu des loyers,

— DÉBOUTE M. [M] [G] de sa demande de restitution des taxes foncières et du dépôt de garantie,

— DÉBOUTE M. [M] [G] de sa demande de dommages et intérêts,

— ORDONNE la compensation entre les sommes dues par M. [M] [G] et par la SCI FORT LACROIX,

En conséquence,

— CONDAMNE M. [M] [G] à payer à la SCI FORT LACROIX, la somme de 3.595,67 €,

— ORDONNE la mainlevée partielle à hauteur de 2.508,33 € de l’opposition formée le 24 novembre 2023 entre les mains de Me [X] [B], es qualité de séquestre, sans intérêts,

— DÉCLARE le jugement opposable à Me [X] [B], es qualité de séquestre,

— DÉBOUTE les parties de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE M. [K] [G] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût de la sommation de payer du 14 mars 2024,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT