TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00167 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZ2C

JUGEMENT

DU : 20 Mai 2025

MINUTE :

DEMANDEUR :

S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, Syndic, représentant le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 12] à [Localité 13]

DEFENDEURS :

[H] [K]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002813 du 23/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 17]), [C] [K]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 20 Mai 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT MAI

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 14 Mars 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, Syndic, représentant le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par M^e Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEURS :

M. [H] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant

Mme [C] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble situé [Adresse 16] à [Localité 14] est placé sous le régime de la copropriété, et [H] et [C] [K] y sont propriétaires des lots numéros 415 et 427.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 21 novembre 2024, fait assigner [H] et [C] [K] devant ce tribunal afin qu’ils soient solidairement condamnés à lui payer la somme de 5882,73 € arrêtée au 16 octobre 2024, celle de 478,29 € au titre des frais de recouvrement, celle de 2000 € à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’aux dépens.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et porté celle au titre des charges à 5521,71 €, et s’est opposé à la demande en paiement échelonné. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

Assistés de leur fils [S] , [H] et [C] [K] ont sollicité des délais de paiement, expliquant qu’ils perçoivent respectivement des retraites mensuelles d’environ 1400 € pour le premier, de 200 € pour la seconde, qu’ils ont encore à leur charge un enfant handicapé, que trois de leurs autres enfants les aident, que le logement est inoccupé et qu’ils comptent le mettre en location.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété et un état hypothécaire,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2013 à 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les relevés généraux des dépenses pour les années 2016 à 2021,

— les appels de charges et travaux pour la période du troisième trimestre 2021 au quatrième trimestre 2024,

— le décompte de la créance pour la période du 31 décembre 2020 au 12 mars 2025,

— les mises en demeure,

— les contrats de syndic.

Il ressort de ces documents que [H] et [C] [K] restent devoir la somme de 5521,71 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 12 mars 2025, appel du premier trimestre 2025 inclus. Il convient donc de les condamner solidairement à la payer au syndicat des copropriétaires.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les mises en demeure susmentionnées sont rendues nécessaires par la persistance de l’absence de paiement des charges de copropriété, de sorte qu’il convient de condamner in solidum à ce titre [H] et [C] [K] à payer au syndicat la somme de 478,29 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement sans aucun motif par [H] et [C] [K] des charges de copropriété a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ce d’autant que la copropriété fait face depuis de nombreuses années à d’importants impayés de charges. Le silence gardé par les copropriétaires sur les motifs les ayant conduits à se soustraire à leur obligation permet de considérer qu’ils ont fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts.

Une somme de 300 € répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en paiement échelonné

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le besoin du syndicat des copropriétaire d’obtenir paiement de la totalité de la dette de charges et l’absence de tout élément de preuve communiqué par [H] et [C] [K] pour établir la réalité de leur situation commandent de rejeter leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [H] et [C] [K] doivent être condamnés aux dépens et aux sommes exposées par l’État au titre de l’aide juridictionnelle accordée au syndicat des copropriétaires, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1991.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [H] et [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 16] à [Localité 14] :

— solidairement la somme de 5521,71 € au titre des charges impayées au 12 mars 2025, appel du premier trimestre 2025 inclus,

— in solidum la somme de 478,29 € au titre des frais de recouvrement,

— in solidum la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de paiement échelonné de [H] et [C] [K] ;

CONDAMNE [H] et [C] [K] aux dépens ;

CONDAMNE [H] et [C] [K] à rembourser au Trésor public les sommes exposées par l’État au titre de l’aide juridictionnelle accordée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 16] à [Localité 14], en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1991.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Vanessa BENRAMDANE Christian SOUROU