TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02680 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TEN4

JUGEMENT

N° B

DU : 01 Septembre 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[C] [O] [M]

[N] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Septembre 2025

à M^e GAUTHIER

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 01 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [C] [O] [M], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Mme [N] [P], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Selon baux signés électroniquement les 2, 3 et 4 mars 2023 avec effet au 31 mars 2023, la CDC HABITAT a donné en location à Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] un logement situé [Adresse 3] avec emplacements de stationnement n° 90 et 91 à la même adresse par bail séparé.

Le 6/03/2023, le bailleur a conclu un contrat de cautionnement Visale par lequel la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] pour le règlement de l’intégralité des loyers et charges impayés.

A la suite d’incidents de paiement, la CDC HABITAT a saisi la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin d’obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a délivré à Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] le 22/01/2024, un commandement de payer la somme de 3 639,42€ en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

La somme visée par ce commandement de payer n’a pas été réglée dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.

A la suite de nouveaux incidents de paiement la caution a réglé des sommes complémentaires au bailleur.

Par actes de commissaire de justice du 5/04/2024, signifiés à personne pour l’un et à domicile pour l’autre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, aux fins de voir ledit tribunal :

DIRE ET JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDE ACTION LOGEMENT SERVICES en son action

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N].

En conséquence,

ORDONNER L’EXPULSION de Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En toute hypothèse,

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 510,86€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22/01/2024 sur la somme de 3 639,42€ et pour le surplus à compter de la présente assignation.

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

DIRE qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

A l’audience du 19/09/2024 l’affaire est renvoyée à celle du 2/12/2024 où représentée par son avocat, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a réactualisé sa demande à la somme de 8 295,18€ en principal selon décompte du 25/11/2024 et quittance subrogative en date du 4/11/2024 et indiquant qu’elle ne s’oppose pas à une demande de délais tout en demandant le maintien de la clause résolutoire.

A l’audience, elle rectifie la somme due comme étant portée à 7 785,04€ précisant que Monsieur [O] [M] a versé entre les mains de l’huissier une somme qui n’a pas été reversée et que le loyer courant est payé.

Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] comparants à la même audience reconnaissent la dette.

Ils exposent qu’ils ont un enfant et un autre à naître, qu’ils travaillent tous les deux, que Monsieur [O] [M] est chargé d’affaire auprès de la société Airbus percevant un salaire net de 2 200€ environ et que Madame [P] perçoit un salaire mensuel de 1 400€ environ.

Ils indiquent être à jour du paiement du loyer courant sans être contredit par la demanderesse.

Ils demandent la suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

Ainsi, ils sollicitent des délais pour résorber leur dette et proposent de payer 216€ sur 36 mois pour apurer celle-ci en sus du loyer en cours afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 21/02/2025.

Une réouverture des débats est ordonnée à l’audience du 2 juin 2025 afin d’obtenir copie du bail du logement devant contenir la clause résolutoire et qui n’est pas versé au dossier ( seul le bail des emplacements de stationnement est présent).En outre, il est noté l’absence de la pièce n°12 : « notification CCAPEX » et n°13 : « pièces signées par le bailleur » mentionnées sur le bordereau de communication de pièces 2.

A l’audience du 2/06/2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES remet un certain nombre de pièces manquantes au dossier et réactualise le montant de la dette à la somme de 7 364,39€ selon décompte du 26/05/2025 et quittance subrogative du 3/01/2025.

A cette même audience, Monsieur [O] [M] [C] est présent et ne formule pas d’observations particulières.

Madame [P] [N] régulièrement convoquée n’est ni comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 1/09/2025.

Au cours du délibéré le tribunal constate à nouveau l’absence de la notification du commandement de payer à la CCAPEX, la notification de l’assignation à la préfecture ayant été remise par erreur une seconde fois en pièce n°14 à l’audience du 2/06/2025.

Par note en délibéré autorisée le greffe du tribunal est destinataire par mail du 10/06/2025 de nouveaux documents dont la notification du commandement de payer à la CCAPEX en date du 24/01/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION DE LA SOCIÉTÉ ACTION LOGEMENT SERVICES ET SUR SA QUALITÉ À AGIR POUR OBTENIR LA CONSTATATION DE L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET/OU LA RÉSILIATION DU BAIL :

Selon l’article 2309 du Code Civil « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce la subrogation de la caution dans le droit de propriété du créancier découlant de la stipulation d’une clause de réserve de propriété est admise.

De plus la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale mentionne expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé ».

De surcroît, la quittance subrogative stipule que « conformément aux termes des articles 1346 et suivants et de l’article 2309 du code civil dont ci-après l’énoncé, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail ou en demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déclarée recevable.

II. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8/04/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (accusé de réception électronique joint).

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives( CCAPEX) par la voie électronique le 24/01/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5/04/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate a modifié ces dispositions et prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines à compter de la date de délivrance du commandement de payer pour s’acquitter de sa dette.

Or, ce délai de six semaines n’est pas celui indiqué sur le commandement de payer délivré le 22/01/2024 au locataire qui mentionne un délai de 2 mois.

Le commandement litigieux ne saurait cependant encourir la nullité, ce délai de 2 mois étant plus favorable au locataire.

Les baux signés électroniquement les 2, 3 et 4 mars 2023 avec effet au 31 mars 2023 contiennent une clause résolutoire page 10 – article 7 pour le bail relatif au logement et page 2 article 8 pour le bail relatif au stationnement et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22/01/2024 , pour la somme en principal de 3 639,42€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans ces baux étaient réunies à la date du 23/03/2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit à l’audience du 2/06/2025 une quittance subrogative en date du 3/01/2025 et un décompte du 26/05/2025 démontrant que Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] doivent, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7 364,39€.

Monsieur [O] [M] [C] présent à l’audience ne formule pas d’observations reconnaissant implicitement cette dette.

Madame [P] [N] non comparante ni représentée n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront donc condamnés solidairement à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 364,39€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22/01/2024.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il a été indiqué que le loyer courant était payé.

En conséquence, Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] étant en situation de régler leur dette locative, il convient de préserver leur droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux signés électroniquement les 2, 3 et 4 mars 2023 avec effet au 31 mars 2023 entre la CDC HABITAT d’une part, Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] avec emplacements de stationnement n° 90 et 91 à la même adresse, sont réunies à la date du 23/03/2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 364,39€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22/01/2024 ;

AUTORISE Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 205€ chacune et une 36è qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] soient condamnés solidairement à verser la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sur présentation d’une quittance subrogative, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [M] [C] et Madame [P] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

La GREFFIERE Le PRÉSIDENT