TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Février 2026

GROSSE :

Le 17 avril 2026

à M^e FABIAN Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 avril 2026

à M. [H] [T] [C]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06944 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7H6E

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [U] VENANT AUX DROITS DE LA SA [W], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [C] [H]

né le 20 Janvier 1993 à [Localité 1] (AFGHANISTAN), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2022 ayant pris effet le 13 janvier 2022, la société d’HLM [W] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [T] [C] [H] un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 205,65 euros, outre 34,72 euros de provisions sur charges, 8,50 euros au titre de la consommation, 8 euros au titre de la consommation d’eau chaude .

Des loyers étant demeurés impayés, la société [U] venant aux droits de la société [W] a fait signifier à Monsieur [T] [C] [H] par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour la somme de 2371,95 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 18 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 11 décembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la société [U] venant aux droits de la société [W] a fait assigner Monsieur [T] [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [T] [C] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 4] à [Localité 2], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— être autorisée à faire constater l’état des lieux par le commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté s’il l’estime utile, d’un technicien,

— ordonner la suppression des délais de grâce prévus aux articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner et autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans les conditions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution;

— condamner Monsieur [T] [C] [H] à verser à la société [U] venant aux droits de la société [W] la provision de 3746,98 euros, comptes arrêtés au 17 novembre 2025, sauf parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— condamner Monsieur [T] [C] [H] à une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer augmenté des charges, avec indexation sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir, ce jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés au propriétaire,

— condamner Monsieur [T] [C] [H] à verser à la société [U] venant aux droits de la société [W] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [T] [C] [H] aux entiers dépens

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026.

A cette audience, la société [U] venant aux droits de la société [W], représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 4035,84 euros au 9 février 2026 ;

Monsieur [T] [C] [H], comparant à l’audience a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir l’AAH (1030 euros) et bénéficier des allocations de logement pour 150 euros; il a ajouté avoir généré cette dette locative car il est parti en Iran pour rejoindre sa femme et son fils ;

La société [U] venant aux droits de la société [W] a été invité à confirmer l’encaissement des deux chèques, en cours de délibéré ;

La société [U] venant aux droits de la société [W] a indiqué qu’elle ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

I- Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 février 2026.

La société [U] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 18 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, la société [U] justifie par l’acte de vente en l’état futur d’achèvement reçu le 28 novembre 2018 par Maître [A] [Y] notaire à [Localité 3], que la société [W] était propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et justifie par l’extrait du procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 21 juin 2024 qui a approuvé le traité de fusion entre la société [W] et [U] avec la transmission universelle du patrimoine de [W] à [U], venir aux droits de la société [W], et partant de sa qualité à agir.

La société [U] venant aux droits de la société [W] est en conséquence recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 13 août 2025, pour la somme en principal de 2371,95 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 octobre 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties ;

Monsieur [T] [C] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [T] [C] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 292,69 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée.

Le bailleur fait en outre la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, un décompte actualisé à la somme de 4035,84 euros au 9 février 2026 ;

Au vu des pièces versées aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la créance les sommes correspondant aux pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l’article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l’habitation portées en débit du compte du locataire soit 83,82 € au total, le bailleur ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête au locataire;

A la lecture du décompte actualisé il y a lieu de déduire en outre du montant de la provision sollicitée les sommes de 168,18 € et 217,32 € correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3566,52 euros au 9 février 2026, Monsieur [T] [C] [H] est condamné, par provision, au paiement de la somme de 3566,52 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 9 février 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé produit établit la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

La locataire a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir l’AAH à hauteur de 1030 euros ; le bailleur a indiqué ne pas être opposé à ces demandes.

Compte tenu de ces éléments, et de la situation respective des parties, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [T] [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérante sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

· Monsieur [T] [C] [H], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la société [U] venant aux droits de la société [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 292,69 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, sans que cette indemnité ne soit indexée,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [C] [H] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de débouter la société [U] venant aux droits de la société [W] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la société [U] venant aux droits de la société [W] recevable en ses demandes,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 13 octobre 2025,

CONDAMNONS Monsieur [T] [C] [H] à payer à la société [U] venant aux droits de la société [W], à titre provisionnel, la somme de 3566,52 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 9 février 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse,

AUTORISONS Monsieur [T] [C] [H] à s’acquitter de la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 99 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

· à défaut pour Monsieur [T] [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la requérante sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

· Monsieur [T] [C] [H], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la société [U] venant aux droits de la société [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 292,69 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, sans que cette indemnité ne soit indexée,

CONDAMNONS Monsieur [T] [C] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation,

REJETONS la demande de la société [U] venant aux droits de la société [W] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE