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DOSSIER : N° RG 24/00070 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TQWW

JUGEMENT DU: 18/11/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

[Localité 24] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 13],

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 269

Madame [G] [P] épouse [E], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 269

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 17 Décembre 2024 et plaidoirie du 14 Octobre 2025

En présence de Charlotte [S], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 23] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 24] MÉTROPOLE poursuit la réalisation d’un projet de renouvellement urbain dans le quartier de [Adresse 17], à [Localité 24].

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

De ce fait, depuis plusieurs années, l’opérateur mène une politique d’acquisition dans le périmètre du projet de renouvellement urbain de [Adresse 17].

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées, [Localité 24] MÉTROPOLE a décidé de lancer une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 23 mai au 28 juin 2023.

L’opération a été déclarée d’utilité publique suivant arrêté préfectoral du 29 décembre 2023, rectifié le 12 janvier 2024.

L’article 3 de cet arrêté autorise [Localité 24] MÉTROPOLE, pourvu de la qualité d’expropriant, à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement urbain.

Parmi les biens à acquérir, figure un local commercial constituant le lot 37 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 25], parcelle [Cadastre 15] BN [Cadastre 2], appartenant à la Commune de [Localité 24], pour lequel Monsieur et Madame [E] disposent de droits emphytéotiques.

L’arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue, le 4 juin 2024.

À défaut d’être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d’expropriation, [Localité 24] MÉTROPOLE a saisi la juridiction de céans, selon la procédure d’urgence, suivant acte du 21 octobre 2024.

Le transport sur les lieux s’est déroulé, le 17 décembre 2024, à l’issue duquel un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 42 250 euros a été rendu, le même jour, au bénéfice des époux [E].

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 14 octobre 2025 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de :

Fixer le montant de l’indemnité globale revenant à Monsieur et Madame [E] en réparation du préjudice subi du fait de la perte de leurs droits emphytéotiques sur le lot 37, à la somme de 43 146,50 euros, arrondie à 43 150 euros, tous préjudices confondus,

Rejeter toutes prétentions contraires.

Le commissaire du Gouvernement conclut à la fixation d’une indemnité de dépossession d’un égal montant.

Les consorts [E] invitent la juridiction à :

Condamner [Localité 24] MÉTROPOLE au versement d’une indemnité de la valeur vénale du droit réel à hauteur de 212 000 euros (incluant la provision déjà versée),

Condamner [Localité 24] MÉTROPOLE au versement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

Vu les conclusions de [Localité 24] MÉTROPOLE, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions des consorts [E], régulièrement représentés,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le local commercial litigieux, propriété de la commune de [Localité 24] en sa qualité de bailleur emphytéotique, d’une superficie de 34 m², est situé [Adresse 7], parcelle [Cadastre 15] BN [Cadastre 2], lot [Cadastre 9], au sein du [Adresse 19].

Il est le siège d’un fonds de commerce d’alimentation, de produits orientaux et de boissons non alcoolisées sous l’enseigne « ARC EN CIEL ».

Le local est composé d’un espace de vente et d’un espace réserve avec WC.

L’aspect extérieur est passable tandis que l’intérieur est en assez bon état, conforme à son utilisation.

Le local dispose d’une bonne visibilité sur la [Adresse 18].

Le bail emphytéotique a été conclu pour une durée de 99 ans, à compter du 4 mars 1974.

Monsieur et Madame [E] ont acquis les droits emphytéotiques suivant acte du 25 juin 1998.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure d’approbation du PLU de [Localité 24] remonte au 12 octobre 2023.

C’est cette date qui doit être retenue comme date de référence.

A ce moment là, la parcelle est située en zone UI7 du PLU de la commune de [Localité 24], soit en zone urbaine intense.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Les époux [E] préconisent trois modalités d’évaluation de leurs droits emphytéotiques :

Méthode comparative : prix de cessions récentes de droits emphytéotiques similaires,

Méthode par capitalisation des loyers économisés,

Méthode par actualisation de flux futurs : actualisation au taux légal (ou taux de rendement immobilier 4-6%).

Elles aboutissent à une évaluation du bien compris dans une fourchette de 156 000 euros à 212 000 euros.

Compte tenu de leur caractère purement théorique, de l’absence de documentation venant les conforter et des évaluations non-concordantes auxquelles elles aboutissent, ces modalités d’évaluation préconisées en défense ne peuvent être retenues.

En revanche, la méthode d’évaluation financière proposée par le commissaire du Gouvernement et reprise par l’expropriant apparaît plus adaptées à la situation et déjà mise en œuvre dans le cadre du projet de renouvellement urbain du quartier de [Adresse 17].

Elle suppose de déterminer d’abord la valeur vénale du bien donné à bail suivant la méthode d’évaluation par comparaison.

Il est que rappelé que selon la Cour de cassation, « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l’évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

Les droits du preneur sont ensuite déterminés à partir de la valeur vénale du bien selon l’équation suivante :

Valeur vénale du bien – droits du bailleur = droits du preneur

Les droits du bailleur sont évalués en prenant en compte la valeur actualisée du bien et la valeur actualisée de la redevance due par l’emphytéote. La méthode d’évaluation prend également en compte la durée restant à courir du bail emphytéotique.

Au cas particulier, le preneur ne paie aucun loyer ni redevance puisque le paiement s’est effectué en une seule fois, lors de la conclusion du bail emphytéotique.

Il convient de déterminer la valeur actualisée en fin de bail du local commercial puis la valeur actuelle de l’immeuble qui correspond aux droits du bailleur.

Valeur actuelle = Valeur fin de bail / (1 + taux d’actualisation)n

n = nombre d’années restant à courir

Le taux d’actualisation communiqué par le commissaire du Gouvernement, non contesté, est de 5,20.

Le nombre d’années restant à courir est de 48 (Bail emphytéotique du 04/03/1973 au 04/03/2072).

La valeur finale du bien est considérée comme égale à la valeur actuelle car il est supposé que les effets de l’érosion monétaire, de l’évolution du marché, de la vétusté et de l’obsolescence, se compensent.

Reste donc à déterminer la valeur vénale du local exproprié.

A cette fin, plusieurs termes de comparaison sont proposés par le seul commissaire du Gouvernement, tous sur la commune de [Localité 24] ;

TC n° 1 : réf. Cadastrales : 555/842/BN/108, lot 102 – Adresse : [Adresse 14] – Date de mutation : 28/11/2022 – Surface utile totale : 160 m² – Prix total : 150 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 938 euros/m² – Observations : local à usage professionnel en rez-de-chaussée, libre,

TC n° 2 : réf. Cadastrales : 555/840/AD/543, lot 1 – Adresse : [Adresse 6] – Date de mutation : 09/02/2024 – Surface utile totale : 120 m² – Prix total : 288 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 400 euros/m² – Observations : local commercial avec WC et dégagement en rez-de-chaussée, accès depuis la [Adresse 22] ou [Adresse 21], vendu occupé (activité de courtier assurance),

TC n° 3 : réf. Cadastrales : 555/840/BL/444, [Cadastre 10] et [Cadastre 11], lot 1 – Adresse : [Adresse 3] – Date de mutation : 19/12/2022 – Surface utile totale : 174 m² – Prix total : 85 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 489 euros/m² – Observations : local commercial au rez-de-chaussée, jouissance privative du jardin attenant et place de stationnement, vendu libre,

TC n° 4 : réf. Cadastrales : 555/840/BL/452, lots 9, 10, 53, 85, 86, 93, 94 et 95 – Adresse : [Adresse 8] – Date de mutation : 06/07/2023 – Surface utile totale : 183 m² – Prix total : 183 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 1 000 euros/m² – Observations : local commercial à usage de bureaux, au 1er étage et places de stationnement,

TC n° 5 : réf. Cadastrales : 555/842/BN/107, lots 107 et 114 – Adresse : [Adresse 14] – Date de mutation : 04/05/2023 – Surface utile totale : 437 m² – Prix total : 480 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 1 098 euros/m² – Observations : local de bureaux en cours de rénovation, au 2ème étage,

TC n° 6 : réf. Cadastrales : 555/840/BR/366 – Adresse : [Adresse 1] – Date de mutation : 11/10/2023 – Surface utile totale : 94 m² – Prix total : 235 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 500 euros/m² – Observations : local a usage professionnel à aménager (cabinet de kinésithérapie),

TC n° 7 : réf. Cadastrales : 555/842/AD/20, lot 1547 – Adresse : [Adresse 20] – Date de mutation : 16/03/2023 – Surface utile totale : 167 m² – Prix total : 480 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 874 euros/m² – Observations : local commercial à usage de pharmacie,

TC n° 8 : réf. Cadastrales : 555/842/BH/101, lots 14 et 15 – Adresse : [Adresse 20] – Date de mutation : 16/03/2023 – Surface utile totale : 54 m² – Prix total : 115 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 130 euros/m² – Observations : local commercial en rez-de-chaussée (activité de reprographie),

TC n° 9 : réf. Cadastrales : 555/840/AS/535, lots 1 à 5 et lots 15 à 16 – Adresse : [Adresse 16] – Date de mutation : 03/08/2022 – Surface utile totale : 338 m² – Prix total : 450 000 euros – prix m²/ Surf. Utile : 1 160 euros/m² – Observations : local commercial,

TC n° 10 : réf. Cadastrales : 555/842/BI/240, Volume 4, lot 19 – Adresse : [Adresse 12] – Date de mutation : 10/02/2022 – Surface utile totale : 89 m² – Prix total : 102 500 euros – prix m²/ Surf. utile : 1 152 euros/m² – Observations : local commercial vendu libre,

TC n° 11 : réf. Cadastrales : 555/840/AC/78, lots 7, à 9 – Adresse : [Adresse 5] – Date de mutation : 06/01/2022 – Surface utile totale : 141 m² – Prix total : 246 010 euros – prix m²/ Surf. utile : 1 745 euros/m² – Observations : local à usage professionnel avec vitrine sr la [Adresse 21].

Il s’ensuit :

Une médiane de : 1 452 euros

Une moyenne de : 1 590 euros

Une valeur basse de : 489 euros

Une valeur haute de : 2 874 euros

Et non, comme indiqué à tort par le commissaire du Gouvernement, de :

Une médiane de : 1 160 euros

Une moyenne de : /

Une valeur basse de : 1 049 euros

Une valeur haute de : 2 265 euros

Le bien à évaluer est d’une superficie de 34 m².

Dans un souci d’approche économique la plus réaliste possible, la juridiction retiendra donc les trois plus petites surfaces des références communiquées, à savoir :

TC n° 6 : réf. Cadastrales : 555/840/BR/366 : 94 m² – Prix total : 235 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 500 euros/m²,

TC n° 8 : réf. Cadastrales : 555/842/BH/101 : 54 m² – Prix total : 115 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 130 euros/m²,

TC n° 10 : réf. Cadastrales : 555/842/BI/240 : 89 m² – Prix total : 102 500 euros – prix m²/ Surf. utile : 1 152 euros/m².

Il en résulte une moyenne de 1 927 euros étant précisé, eu égard au faible nombre de références retenues, un calcul de médiane s’avère inapproprié.

L’immeuble dont était titulaire les consorts [E] peut donc être évalué à la somme de 65 518 euros (1 927 euros/m² x 34 m²).

En retenant la méthode proposée par le commissaire du Gouvernement, les droits du bailleur et du preneur s’établissent ainsi :

DROITS DU BAILLEUR

1/ Valeur libre du bien => 65 518 euros

Taux d’actualisation => 5,20

Nombre d’années restant à courir => 48

Loyers ou redevance et Taux d’actualisation => 0

Valeur actuelle de l’immeuble à l’expiration du bail = 5 749 euros

Valeur du droit réel : 5 749 euros

2/ Valeur du droit réel = 5 749 euros

DROITS DU PRENEUR

(1-2) 65 518 euros – 5 749 euros = 59 769 euros

Il s’ensuit une indemnité principale de 59 769 euros à laquelle s’ajoute une indemnité de remploi de 6 977 euros, détaillée comme suit :

5 000 x 20% = 1 000 euros

10 000 x 15% = 1 500 euros

44 769 x 10% = 4 477 euros

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

[Localité 24] MÉTROPOLE versera aux époux [E] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

FIXE le montant des indemnités devant revenir aux époux [E] comme suit :

Indemnité principale : 59 769 euros

Indemnité de remploi : 6 977 euros

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

CONDAMNE [Localité 24] MÉTROPOLE à verser aux consorts [E] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe, le 18 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION