TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Janvier 2025

GROSSE :

Le 28 mars 2025

à M^e GIRAUD Olivier

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EXPEDITION :

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N° RG 24/06829 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5U3U

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [L] [W] [M]

née le 09 Juin 1991, demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [G] [B]

né le 25 Janvier 1990, demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mai 2023, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 510,47 euros outre 238,34 euros au titre de provisions sur charges ;

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 1 746,29 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalé à la CAF des Bouches-du-Rhône le 27 août 2024 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, dénoncé le 7 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SA ERILIA a fait assigner Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de voir en substance :

— constater acquise au profit de la SA ERILIA, la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B], ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux occupés sis [Adresse 3], avec l’assistance de la force publique et du commissaire de police, si besoin est ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le lieu en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais risques et périls de Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] ;

— condamner Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] à titre provisionnel au paiement de la somme de 1 905,35 euros au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 28 octobre 2024 , avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] à verser une indemnité d’occupation égale au dernier loyer, à compter de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] à verser à la SA ERILIA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] aux entiers dépens ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025 date à laquelle la SA ERILIA représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1 908,20 euros au 7 janvier 2025 ;

Monsieur [G] [B] cité par acte à sa personne et Madame [L] [W] [M] citée par acte remis à domicile n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 6 novembre 2024 a été dénoncée le 7 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 30 janvier 2025 ;

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 27 août 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 6 novembre 2024 ;

Enfin, la S.A ERILIA justifie par l’acte de vente reçu par Maître [R] [E], notaire à [Localité 5], les 30 octobre et 6 décembre 1963, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

En conséquence la S.A ERILIA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 3 mai 2023 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause résolutoire a été signifié le 27 août 2024 pour un montant de 1 746,29 euros, en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 octobre 2024 et que le bail à usage d’habitation liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 801,60 euros au total ;

La S.A ERILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 1 908,20 euros au 7 janvier 2025, qui sera pris en considération même si Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] n’ont pas comparu, la SA ERILIA ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation.

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 351,09 euros au titre des frais de justice (158,78 euros et 192,31 euros) et de 91,44 euros (12X7,62€) correspondant aux pénalités d’enquête sociale, la bailleresse ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête à ses locataires ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1 465,67 euros au 7 janvier 2025, Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] seront condamnés à payer à la S.A ERILIA, à titre provisionnel, la somme de 1 465,67 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 7 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au d élai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] n’ont pas comparu et n’ont pas été représenté et la bailleresse n’a pas sollicité des délais de paiement ni de suspension de la clause résolutoire ; de surcroît le tribunal ignore leur situation financière de sorte qu’il n’y pas lieu d’octroyer des délais de paiement d’office ;

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] qui succombent supporteront la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A ERILIA qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS la S.A ERILIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] de libérer les lieux [Adresse 3], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 3], si besoin est avec le concours de la force publique;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges soit à la somme de 801,60 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] à payer à la S.A ERILIA, à titre provisionnel la somme de 1 465,67 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 7 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA l’ indemnité mensuelle d’occupation fixée à 801,60 euros, à compter du 8 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante;

DEBOUTONS la S.A ERILIA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [W] [M] et Monsieur [G] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE