TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 38]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

13 Mars 2025

N° RG 20/09573 -

N° Portalis

DB3R-W-B7E-WH6O

N° Minute :

AFFAIRE

[PB] [B], [VT] épouse [B]

C/

[PH] [VM] [T] [R], [VM] [E] [VM] [VR] [R], [VM] [C] [VR] [R] épouse [FC], [HW] [VM] [H] [R], [I] [VM] [HW] [FC], [U] [PF] [V] [FC], [HU] [G] [X] [FC], [Z] [VM] [H] [FC], [F] [VM] [O] [R], [D] [G] [VM] [R], [F] [M] [VM] [P] épouse [R], [W] [BL] [K] [R], [T] [G] [VM] [R], [KP] [A] [VM] [S] [R], [ML] [HU] [VM] [R]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [PB] [B]

[Adresse 29]

[Localité 34]

Madame [VT] épouse [B]

[Adresse 30]

[Localité 34]

tous deux représentés par M^e Marie-laetitia CHAUSSY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1063

DEFENDEURS

Monsieur [PH] [VM] [T] [R]

[Adresse 36]

[Localité 14]

Madame [VM] [E] [VM] [VR] [R]

[Adresse 3]

[Localité 23]

Madame [VM] [C] [VR] [R] épouse [FC]

[Adresse 4]

[Localité 22]

Madame [HW] [VM] [H] [R]

[Adresse 28]

[Localité 33]

Madame [I] [VM] [HW] [FC]

[Adresse 21]

[Localité 1]

Monsieur [U] [PF] [V] [FC]

[Adresse 16]

[Adresse 35] [Adresse 5]

[Localité 9]

Monsieur [HU] [G] [X] [FC]

[Adresse 7]

[Localité 32]

Madame [Z] [VM] [H] [FC]

[Adresse 2]

[Localité 20]

Madame [F] [VM] [O] [R]

[Adresse 11]

[Localité 24]

Monsieur [D] [G] [VM] [R]

[Adresse 15]

[Localité 27]

Intervenants volontaires

Monsieur [F] [M] [VM] [P] épouse [R]

[Adresse 12]

[Adresse 37]

[Localité 13]

Madame [W] [BL] [K] [R]

[Adresse 19]

[Localité 10]

Monsieur [T] [G] [VM] [R]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Monsieur [KP] [A] [VM] [S] [R]

[Adresse 17]

[Localité 26]

Monsieur [ML] [HU] [VM] [R]

[Adresse 18]

[Localité 25]

tous représentés par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

L’affaire a été débattue le 12 Décembre 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Thomas BOTHNER, Vice-Président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Selon un acte authentique dressé le 30 mars 2018, par Maître [CE] [VO], notaire à [Localité 39], M. [PB] [B] et Mme [HS] [HY], son épouse, ont acquis trois lots de copropriété dans un ensemble immobilier sis [Adresse 31], comprenant un garage, trois caves et un immeuble à usage d’habitation, au prix de 1 100 000 euros, vendu par M. [PH] [R], M. [D] [R], Mme [E] [R], Mme [FA] [R], Mme [HW] [R], Mme [F] [R], Mme [I] [FC], M. [U] [FC], M. [HU] [FC] et Mme [Z] [FC].

Alléguant la présence de désordres affectant leur bien après la vente, M. [PB] [B] et Mme [HS] [HY] ont fait assigner, par actes judiciaires des 12 et 13 novembre 2020, M. [PH] [R], M. [D] [R], Mme [E] [R], Mme [PD] [R], Mme [HW] [R], Mme [L] [R], Mme [I] [FC], M. [U] [FC], M. [HU] [FC] et Mme [Z] [FC] devant le tribunal judiciaire de Nanterre, en réparation de leurs préjudices sur le fondement du dol et des vices cachés.

M. [PH] [R] est décédé en cours d’instance le 15 janvier 2021 et ses ayants droit, à savoir Mme [N] [P], en qualité de conjoint survivant, ainsi que ses enfants Mme [W] [R], M. [T] [R], M. [OZ] [R] et M. [ML] [R] sont intervenus volontairement à l’instance selon les dernières conclusions des défendeurs notifiées électroniquement le 17 novembre 2022.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, M. [PB] [B] et Mme [HS] [HY] demandent au tribunal, au visa des articles 1104, 1112-1, 1137, 1144, 1178, 1240, 1237, 1641, 1642, 1644, 1645, 1648 et 2224 du code civil, de :

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer une somme de 101 246,03 euros ttc au titre des travaux réalisés,

— condamner solidairement les défendeurs à leur rembourser l’intégralité du coût à leur charge des travaux relatifs au remplacement du réseau des canalisations des eaux usées (parties communes et privatives) ainsi que les frais d’études ainsi que tous frais accessoires (assurance DO, honoraires de syndic, honoraires de maîtrise d’œuvre) dûment justifié :

— des dépenses déjà engagées : 101 246,03 euros ttc,

— des appels de fonds relatifs aux études préalables et devis : 12 672,12 euros,

— des travaux votés, financés et réalisés : 7 103,16 euros,

— des travaux votés avec devis signés : 46 637 euros,

— frais de syndic : 916 euros,

— condamner solidairement les défendeurs à les indemniser de leur préjudice de jouissance évalué pour la partie sous-sol à 892,50 euros par mois, à compter du 30 mars 2018,

— condamner solidairement les défendeurs à leur rembourser l’évaluation du préjudice de jouissance, d’un montant de 351 euros,

— condamner solidairement les défendeurs à leur rembourser le coût du rapport d’expertise concernant le réseau d’assainissement, réalisé par Terimm Conseil, d’un montant de 2 160 euros,

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner solidairement les défendeurs à leur verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Les demandeurs agissent principalement sur le fondement du dol et subsidiairement sur le fondement des vices cachés, limitant leurs demandes à l’indemnisation du préjudice subi.

Concernant l’action fondée sur les vices cachés, ils s’appuient sur les articles 2224 et 1648-1 du code civil précisant que leur action est régie par un double délai de 5 ans à compter de la vente et de 2 ans à compter de l’apparition des vices.

Sur le défaut affectant la toiture, ils affirment sur le fondement de l’article 1792 du code civil que l’acte de vente stipule qu’aucuns travaux n’ont été accomplis dans les 10 années précédant la vente, alors que les vendeurs leur ont remis des factures d’intervention sur la toiture de nature à mettre en œuvre la garantie décennale. Ils estiment que la remise de ces factures caractérise une manœuvre dolosive pour leur faire croire que l’entretien de la toiture leur était garanti, la mention dans l’acte de vente étant donc mensongère. Par ailleurs, ils indiquent que le délai de 2 ans n’a couru qu’à compter du 6 avril 2019.

S’agissant du défaut affectant le réseau d’assainissement, ils entendent démontrer que les vendeurs ont eu connaissance du désordre dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a envisagé un curetage du réseau et une inspection par vidéo.

Selon leurs conclusions notifiées électroniquement le 17 novembre 2022, les consorts [R]-[FC] demandent au tribunal, au visa des articles 68 et 9 du code de procédure civile, 1641 et suivants du code civil et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

— recevoir l’intervention volontaire de Mme [F] [M] [P], épouse [R], Mme [W] [BL] [K] [R], M. [G] [VM] [T] [R], M. [KP] [A] [VM] [S] [R], M. [ML] [HU] [VM] [R],

— recevoir l’indivision [R] en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,

— dire et juger que les demandes formulées sur le fondement de l’article 1641 du code civil sont prescrites,

— déclarer irrecevables les demandes formulées sur le fondement de l’article 1641 du code civil,

— dire et juger que l’existence d’un dol n’est pas démontrée,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les demandeurs à verser à l’indivision [R] la somme de 9 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les demandeurs aux dépens de l’instance.

Au soutien de leur fin de non-recevoir, ils opposent aux demandeurs que le délai de 2 ans pour agir sur le fondement des vices cachés institué à compter de la vente est expiré, l’instance ayant été introduite par assignation délivrée le 12 novembre 2020 alors que la vente a été conclue le 30 mars 2018. Ils ajoutent qu’en toute hypothèse les désordres caractérisés par une humidité généralisée au sous-sol et par la défectuosité du réseau d’assainissement sont atteints par la prescription, ayant été dénoncés le 29 octobre 2018.

Sur le fond, les défendeurs opposent la clause de non-garantie des vices cachés qui est stipulée dans l’acte de vente.

S’agissant de l’humidité présente dans le sous-sol, ils allèguent son caractère apparent et préexistant à la vente.

Concernant le réseau d’assainissement, ils relèvent que ni la nécessité d’un remplacement complet par la pénétration de racines, ni leur connaissance de ce désordre préalable à la vente ne sont démontrées. Ils soulignent que c’est à compter de l’établissement du rapport technique du 2 juillet 2019, postérieur à la vente, que ces travaux ont été envisagés. Ils indiquent que les difficultés rencontrées en 2011 par Mme [Y], copropriétaire, résulteraient d’un mésusage du réseau par ses enfants. En réponse à l’argumentation reprochant un défaut d’entretien, ils rappellent qu’il s’agit de parties communes et qu’il appartient aux demandeurs d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, seul responsable.

Sur le défaut d’étanchéité de la toiture, ils se prévalent des factures d’entretien qu’ils ont communiquées aux acheteurs au moment de la vente et que ceux-ci produisent à l’instance.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance rendue le 5 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité des interventions volontaires

Selon l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Il résulte de l’acte de donation au dernier vivant en date du 3 février 1983 que Mme [N] [J] et ses enfants sont en situation d’indivision relativement aux biens ayant appartenu à M. [PH] [R].

Ils justifient d’un intérêt à défendre dans le cadre de la présente instance engagée à l’encontre de leur auteur et leur intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

2. Sur la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [R]-[FC]

En application du 6° de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. L’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 prévoit que ces dispositions s’appliquent aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, les actes introductifs d’instance ayant été signifiés le 12 et 13 novembre 2020, le tribunal ne dispose pas du pouvoir juridictionnel d’apprécier le moyen tiré de la prescription opposé par les consorts [R]-[FC] pour déclarer irrecevable l’action des demandeurs fondée sur la garantie des vices cachés.

En conséquence, cette fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable.

3. Sur les responsabilités encourues

L’article 1137 du code civil prévoit que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

La mise en œuvre de la garantie légale suppose la démonstration d’un vice inhérent à la chose et compromettant son usage, nécessairement caché, c’est-à-dire non apparent et non connu de l’acheteur, dont la cause est antérieure à la vente ou, plus exactement au moment du transfert des risques.

L’article 1642 du même code dispose par ailleurs que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Sur ce point, il sera rappelé que l’acte de vente régularisé le 30 mars 2018 stipule une clause de non-garantie des vices cachés, nécessitant que soit démontrée par les acheteurs la connaissance antérieure à la vente par les vendeurs, des vices allégués affectant le bien.

Enfin, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci (3e Civ., 14 mai 2020, pourvois n°19-16.278 et 19-16.279).

3.1. Sur les infiltrations provenant de la toiture

En l’espèce, les demandeurs ne communiquent aucune pièce de nature à démontrer l’existence des désordres affectant la toiture et permettant de caractériser les infiltrations d’eau qui nécessiteraient les travaux qu’ils ont commandés auprès de plusieurs entreprises spécialisées en couvertures et charpentes (leurs pièces 4, 5 et 6), tels qu’un constat d’huissier, des photographies ou une expertise amiable.

D’autre part, ils font référence à un courriel adressé dans le courant de l’année 2016 par les vendeurs à leur assureur (pièce n°17), dans lequel ils s’inquiètent du défaut d’étanchéité du toit de leur voisin situé en mitoyenneté, les imputant à des travaux de surélévation.

Or, les termes de ce courriel démontrent sans ambiguïté que la partie fuyarde a été identifiée sur la toiture du voisin et n’a pas eu de répercussions sur le bien vendu.

Ainsi, bien qu’ils aient eu connaissance d’un désordre relatif à la toiture de leur voisin, les vendeurs n’étaient pas tenus d’en informer les acheteurs puisque ces désordres n’affectaient pas le bien vendu.

En conséquence, aucune manœuvre dolosive ne peut leur être reprochée à cet égard. De même, en l’absence de la démonstration d’un vice rédhibitoire affectant le bien acquis, leur demande fondée sur l’action estimatoire sera purement et simplement rejetée.

3.2. Sur l’humidité du sous-sol et la réfection du réseau d’assainissement

En l’espèce, les demandeurs indiquent avoir constaté, à l’occasion des travaux de rénovation effectués après l’acquisition, que les murs de la cave étaient humides et nécessitaient des travaux d’imperméabilisation afin de la transformer en chambre. Ils imputent cette humidité du sous-sol à la mauvaise étanchéité du bâtiment au regard de son ancienneté et au mauvais état des canalisations, dont ils entendent démontrer la connaissance préalable à la vente par les vendeurs.

S’agissant de la cave, aucun élément communiqué aux débats ne permet de supposer que l’humidité constatée a été masquée par les vendeurs. Le seul élément de preuve permettant de mesurer une humidité excessive résulte du rapport d’avis technique en date du 15 octobre 2020 (pièce n°23 des demandeurs) soit plus de deux ans après la vente.

Concernant les manœuvres dolosives reprochées aux vendeurs, l’attestation de Mme [UT], architecte d’intérieur, présente lors des visites du bien, indiquant que la cave était « encombrée » et que l’agent immobilier lui a interdit de gratter les murs en sous-sol doit être comparée aux photographies de la cave communiquées par les vendeurs, et non critiquées par les demandeurs, où les murs sont apparents et accessibles, sans aucune trace d’humidité.

Ainsi, l’attestation communiquée est insuffisante pour démontrer des manœuvres de nature à caractériser un dol.

Concernant le mauvais état des canalisations du réseau d’assainissement, il a été mis en évidence par un rapport d’inspection télévisée réalisé le 1er février 2022 par la société Fauré – soit près de quatre ans après la vente – où l’on peut constater que des racines percent les tuyaux (pièce n°32 des demandeurs).

Si l’hypothèse d’un lien de causalité entre les fuites potentielles affectant le réseau d’assainissement et le taux d’humidité élevée, relevé dans la cave, a été émise, cette hypothèse ne résulte que de ce rapport établi unilatéralement et n’est corroborée par aucune autre pièce du dossier.

En effet, pour démontrer que les vendeurs avaient connaissance de tels désordres, les acheteurs affirment qu’ils ont eu connaissance avant la vente d’inondations par refoulements observées chez certains copropriétaires et qu’il avait été envisagé un curage du réseau peu de temps avant la vente.

Néanmoins, il ne peut pas être reproché aux vendeurs de ne pas avoir informé les acheteurs d’un curage à venir sur le réseau d’assainissement dès lors qu’il s’agissait d’une opération d’entretien courant de cet équipement et que seuls d’autres copropriétaires avaient été affectés.

De plus, il résulte des pièces communiquées au débat que ces inondations par refoulements ont été causées par un mésusage de certains copropriétaires qui ont bouché les tuyaux. Il apparaît donc que ces inondations épisodiques provenant des bouches d’évacuation sont sans rapport avec l’humidité ambiante affectant la cave du bien acheté, dont les acheteurs affirment qu’elle résulte de fuites continues et lentes provenant du réseau d’assainissement.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations qu’en l’absence de démonstration de la connaissance par les vendeurs de ces désordres avant la vente, les acheteurs ne peuvent pas leur imputer de manœuvres dolosives.

De même, au vu de cette circonstance et de la clause de non-garantie stipulée à l’acte de vente, ils ne peuvent davantage utilement solliciter leur garantie au titre des vices cachés.

En conséquence, il convient de rejeter l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Succombant au litige, les époux [B], dont la demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée, seront condamnés à supporter les entiers dépens de l’instance.

Il y a lieu de rappeler qu’une indivision ne possède pas la personnalité morale et qu’elle ne dispose pas de la qualité pour former une demande en justice. De ce fait, la demande présentée par « l’indivision [R] » aux fins d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera déclarée irrecevable.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir opposée par les défendeurs ;

Déclare recevable les interventions volontaires de Mme [F] [M] [P], Mme [W] [R], M. [G] [VM] [R], M. [KP] [R] et M. [ML] [R] ;

Rejette l’ensemble des demandes présentées par M. [PB] [B] et Mme [VM] [VT] ;

Déclare irrecevable la demande d’indemnité formée par l’indivision [R], fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [PB] [B] et Mme [VM] [VT] à supporter les entiers dépens de l’instance conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT