TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

N° RG 25/02486 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FXAO

Minute : 26/00060

JUGEMENT

DU 21 Janvier 2026

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[B] [F]

Copies certifiées conformes

Maître [M] [U]

Madame [B] [F]

Copie exécutoire

Maître Lionel GOURVENNEC

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

Activité : , demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [B] [F],

demeurant [Adresse 10]

[Adresse 2]

Non comparante

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 05 novembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025.

Le délibéré a été prorogé au 21 janvier 2026.

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2014, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, anciennement dénommée SA HLM [Adresse 7], a donné à bail à Madame [B] [F] un local à usage d’habitation et ses annexes situés [Adresse 3] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 556,26€, provision sur charges incluse.

Le bail prévoit dans son article 5 le fait que toute infraction à l’une quelconque des consignes de sécurité et de salubrité ou au règlement intérieur pourra donner lieu à la saisine de la juridiction compétente, pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail.

Madame [B] [F] a signé le règlement intérieur le 3 septembre 2014. Ce règlement précise dans son article 4 que le locataire ne doit pas nuire par son comportement à la tranquillité et à la sécurité de ses voisins ni troubler la tranquillité ou la sécurité de l’immeuble ou nuire à sa bonne tenue. Il rappelle dans son article10 les règles s’agissant de la détention d’animaux.

En octobre 2021, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a été destinataire d’un retour du technicien en charge du contrôle annuel de la chaudière faisant état d’une « forte odeur dans le logement ».

Courant de l’année 2022 et début de l’année 2023, la SA [Adresse 8] CISN RESIDENCES LOCATIVES a été destinataire de très nombreuses réclamations de locataires voisins de Madame [B] [F] se plaignant d’odeurs nauséabondes émanant du logement et envahissant les parties communes, de la présence d’urine et de déjections canines sur le balcon et dans les parties communes. Ils évoquaient également la présence de plusieurs chiens dans le logement qui ne sortaient jamais.

La SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a rappelé à Madame [B] [F] ses obligations en tant que locataire par courrier en date du 12 juin 2023, lui rappelant notamment les termes du règlement intérieur et lui demandant de procéder au nettoyage et à la désinfection de l’ensemble du logement. Une visite à domicile a été proposée à la locataire le 25 septembre 2023. Cette dernière a demandé le report de la visite au 16 octobre 2023.

Un nouveau courrier a été adressé à Madame [B] [F] le 8 novembre 2023 lui demandant de poursuivre ses efforts et notamment en termes de désencombrement et de nettoyage du logement. Une nouvelle visite à domicile a été fixée au 29 janvier 2024, la locataire étant informée que des travaux de lessive, de désinfection puis de reprise en peinture des murs et des plafonds seraient à prévoir. La locataire a demandé le report de la visite au 18 mars 2024 puis au 27 mars 2024. Lors de la visite du domicile, des photographies ont été prises faisant état d’un logement très encombré, non entretenu et non nettoyé et présentant de très nombreuses dégradations.

De nouvelles plaintes étaient adressées à la SA [Adresse 9] courant avril à août 2024 faisant à nouveau état d’odeurs nauséabondes d’urine d’animaux et de pourriture provenant du logement de la locataire et s’infiltrant dans les parties communes mais également dans les logements voisins et de la présence de deux gros chiens.

Le 5 septembre 2024, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES était destinataire d’une pétition signée par six locataires sollicitant l’intervention du bailleur pour mettre un terme aux nuisances subies et notamment aux nuisances olfactives. Les locataires alertaient également le bailleur sur l’état d’insalubrité du logement et ses conséquences et notamment la présence de nuisibles. Ils évoquaient également la présence de nombreux animaux qui ne sortaient jamais du logement.

Suite à cette pétition, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a mandaté l’association ANEF FERRER dans le but de mettre en place un accompagnement social adapté pour aider Madame [B] [F] à assainir et entretenir durablement son logement. Cette association a transmis un premier rapport pour la période du 9 octobre 2024 au 9 janvier 2025 relevant les difficultés liées à la présence d’animaux, du non entretien du logement et la dégradation importante de ce dernier. Un projet de relogement en RDC a commencé à être travaillé avec la locataire, qui a été informée du coût des travaux nécessaires à la remise en état du logement. Un second rapport a été déposé en avril 2025 relevant que la locataire acceptait peu l’aide proposée mais s’était engagée à régler les frais de remise en état du logement.

Le bailleur ayant été destinataire de nouvelles réclamations, un courrier a été adressé à Madame [B] [F] le 30 avril 2025 actant la nécessité d’un relogement pour réaliser les travaux dans le logement actuel et sollicitant un engagement de cette dernière à adopter des comportements appropriés et à entretenir correctement le futur logement ainsi qu’à respecter les règles de vie collective pour éviter tout renouvellement de la situation actuelle. Un rendez-vous a été fixé le 12 juin 2025 pour évoquer la question et pour régulariser un protocole d’engagement de paiement s’agissant des frais de remise en état du logement, objet de la présente procédure. La SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a produit un devis de reprise de l’ensemble du logement pour un montant de 16.946,62€ TTC, l’entreprise précisant qu’elle n’interviendrait qu’après la réalisation d’une désinfection du logement.

Un procès-verbal de constat a été réalisé par commissaire de justice le 26 mai 2025. Ce procès-verbal fait état de la présence de trois chiens et trois chats dans le logement et décrit un logement encombré, encrassé et non entretenu. Il décrit l’existence d’une odeur pestilentielle d’urine animale, la présence de poils d’animaux et d’excréments séchés sur les sols, de déjections d’insectes sur les murs et les plafonds et de façon générale un logement en très mauvais état et présentant de nombreuses dégradations.

Courant de l’été 2025, la SA [Adresse 8] CISN RESIDENCES LOCATIVES a été destinataire de plusieurs réclamations des locataires, ces derniers sollicitant une intervention rapide du bailleur. Les locataires ont également interpellé la mairie de [Localité 11] sur leur situation. Fin août 2025, quinze nouvelles attestations circonstanciées étaient transmises au bailleur faisant état des mêmes difficultés et de l’impact de ces dernières sur la vie quotidienne des locataires.

La SA [Adresse 8] CISN RESIDENCES LOCATIVES a de nouveau écrit à Madame [B] [F], le 5 septembre 2025, la mettant en demeure de cesser les troubles et lui rappelant qu’une procédure judiciaire en résiliation de bail pour troubles du voisinage serait mise en œuvre faute d’amélioration de la situation. Il lui était également demandé de justifier dans les huit jours de la mise en place d’intervention pour rétablir un état d’hygiène et de salubrité normal dans son logement.

Le bailleur était destinataire de nouvelles plainte au cours du mois de septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025, la SA [Adresse 8] CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait citer Madame [B] [F], locataire, devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire, au visa des articles 1728, 1729 et 1760 du code civil et de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, afin de faire constater l’inexécution fautive par ce dernier de ses obligations en qualité de locataire et d’obtenir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur ;l’expulsion de Madame [B] [F] et celle de tout occupant son chef et le cas échéant avec l’assistance de la force publique ;la condamnation du locataire au paiement :d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés ;de la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;des entiers dépens.

A l’audience du 5 novembre 2025, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes précisant avoir été destinataires de nouvelles plaintes postérieurement à la délivrance de l’assignation. Elle indique que les réclamations, plaintes ou courriers des voisins décrivent de façon circonstanciée les mêmes difficultés et que celles-ci persistent malgré l’accompagnement social mis en place. Elle soutient également que les démarches amiables et les mises en demeure n’ont pu aboutir à une normalisation de la situation et ce malgré la sollicitation du conjoint et du fils de la locataire qui résident avec elle dans les lieux. Elle conclut en conséquence à des troubles anormaux du voisinage justifiant la résiliation du bail.

Madame [B] [F], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 17 décembre 2025. Par mention au dossier, le délibéré a été prorogé au 21 janvier 2026 pour cause de surcharge du magistrat.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande principale

Les articles 1728 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d’abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité.

La SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES verse aux débats le contrat de bail du 3 septembre 2014, le règlement intérieur annexé au contrat de location, les différents courriers de mise en demeure, les attestations et pétitions des différents locataires témoignant de l’existence de nuisances répétées sur une période allant du mois d’octobre 2021 au mois de septembre 2025, le tout émanant au total de plus de dix locataires différents, les deux rapports de l’ANEF FERRER et le procès-verbal de constat du 26 mai 2025.

Les différents témoignages des locataires sont parfaitement concordants et décrivent des odeurs nauséabondes d’urine d’animaux et de pourriture provenant du logement de la locataire et s’infiltrant dans les parties communes mais également dans les logements voisins ainsi que la présence de nombreux animaux ne sortant jamais du logement. Ils indiquent que les troubles ont continué et se sont même aggravés malgré les interventions du bailleur, les locataires craignant désormais pour la salubrité des locaux, constatant la présence de nuisibles dans les parties communes.

Les rapports de l’ANEF FERRER attestent également de la situation et font le constat d’une absence de mobilisation suffisante de la locataire et de sa famille pour permettre une amélioration de la situation malgré l’accompagnement mis en place et la proposition de relogement adaptée faite par le bailleur.

Le procès-verbal de constat en date du mois de mai 2025 établit une situation de non entretien et de dégradation du logement ayant généré une insalubrité des lieux, insalubrité qui nécessitera à terme une désinfection puis une reprise de l’intégralité des lieux pour les rendre à nouveau habitables. Il constate par ailleurs que les difficultés présentes dans le logement se diffusent aux logements voisins ainsi que dans les parties communes.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [B] [F] et les personnes qu’elle héberge sont responsables de nuisances qui, depuis le mois d’octobre 2021, ont causé un trouble grave aux conditions d’hébergement des autres résidents de l’ensemble immobilier.

Au regard de la gravité des manquements évoqués, ces derniers ayant été réitérés sur plusieurs années, perdurant malgré les nombreuses interventions du bailleur et occasionnant des problèmes d’hygiène et de salubrité des lieux nécessitant une reprise totale des lieux après désinfection, seul le départ de Madame [B] [F] permettra de résoudre les difficultés évoquées.

Il doit donc être conclu à des manquements graves à ses obligations de la locataire, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de la locataire avec effet à la date du présent jugement et d’ordonner l’expulsion du preneur des lieux qu’il louait, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner Madame [B] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges contractuellement fixées par les parties afin de compenser un éventuel maintien dans les lieux de l’ancienne locataire, ce jusqu’à la libération effective des lieux loués. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient donc de lui allouer une indemnité de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige et notamment au coût du procès-verbal de constat en date du 26 mai 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 3 septembre 2014 entre la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES et Madame [B] [F] relatif au local à usage d’habitation et ses annexes situés [Adresse 3] à [Localité 12], ce aux torts exclusifs du locataire, avec effet à la date du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, et ce, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à payer à la SA [Adresse 8] CISN RESIDENCES LOCATIVES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des provisions mensuelles pour charges, due à compter de la présente décision et jusqu’à sa sortie effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à payer à la SA [Adresse 8] CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 150€ en vertu de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par la SA [Adresse 9] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [B] [F] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat en date du 26 mai 2025.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 21 JANVIER 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. LE BOHEC DE LA PROTECTION

E. HAMON