TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/04069

N° Portalis DBX4-W-B7I-TOYO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 01 Août 2025

S.C.I. PRASITHARATH BOYER

C/

[D] [O]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 01 Août 2025

à M^e Olivier GROC

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 01/08/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 01 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. PRASITHARATH BOYER,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [O],

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 10 décembre 2020, la SCI PRASITHARATH BOYER a donné à bail à Monsieur [D] [O] un appartement à usage d’habitation n°93 et une cave, situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 425 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 02 juillet 2024, la SCI PRASITHARATH BOYER a fait signifier à Monsieur [D] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SCI PRASITHARATH BOYER a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 03 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 octobre 2024, la SCI PRASITHARATH BOYER a ensuite fait assigner Monsieur [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 03 septembre 2024, son expulsion, de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.205,04 euros, mensualité de septembre 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail, soit le 03 septembre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2024.

A l’audience du 17 janvier 2025, la SCI PRASITHARATH BOYER, représentée par son conseil, a maintenu les demandes de son assignation et actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 974,57 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 09 octobre 2024, Monsieur [D] [O] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Par ordonnance du 11 mars 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats, la comparution personnelle de Monsieur [D] [O] et la production par la SCI PRASITHARATH BOYER des justificatifs des sommes demandées au titre de l’assurance.

A l’audience du 23 mai 2025, la SCI PRASITHARATH BOYER, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.519,38 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise.

Convoqué par l’envoi de l’ordonnance en lettre recommandée (retournée avec la mention pli avisé le 20 mars 2025 et non réclamé), Monsieur [D] [O] n’est ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI PRASITHARATH BOYER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 03 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII. clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.073,08 euros a été signifié le 02 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. De cette somme mentionnée dans le commandement doit être déduite les frais d’assurance privilège (8,99 x 3 + 15 = 42,64 euros) qui ne sont pas justifiés et qui ne font pas partie des sommes mentionnées par la clause résolutoire comme pouvant entraîner la résolution du bail, de sorte que la somme à payer pour régler les causes du commandement est de 1.029,44 euros.

Monsieur [D] [O] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 septembre 2024.

En dépit des paiements réalisés par le locataire et de la reprise du paiement des loyers courants, le juge ne peut plus accorder d’office des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. En l’absence du locataire à l’audience, y compris après qu’il lui soit ordonné de comparaître personnellement par le juge, et de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 03 septembre 2024 et Monsieur [D] [O] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [D] [O] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI PRASITHARATH BOYER produit un décompte du 21 mai 2025 démontrant que Monsieur [D] [O] reste devoir la somme de 1.209,24 euros, mensualité de mai 2025 comprise, après soustraction du paiement du loyer de mai, des frais de poursuite (175,80 euros) et d’assurance privilège (134,34 euros) non justifiés. En effet, si le propriétaire a produit une attestation d’assurance au nom de Monsieur [D] [O], il ne justifie aucunement que le paiement des mensualités lui soient dues, seul l’assurance étant créancier d’éventuelles prestations d’assurance et aucun élément ne venant établir le droit du propriétaire au paiement de ces prestations d’assurance.

Monsieur [D] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.209,24 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [D] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 03 septembre 2024 au 31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Cependant, la SCI PRASITHARATH BOYER sera déboutée de sa demande concernant les actes conservatoires pris sur les biens du locataire, lesquels restent hypothétiques à ce jour et ne sont pas établis à la cause.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI PRASITHARATH BOYER, Monsieur [D] [O] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2020 entre la SCI PRASITHARATH BOYER et Monsieur [D] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation n°93 situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 03 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI PRASITHARATH BOYER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [O] à verser à la SCI PRASITHARATH BOYER à titre provisionnel la somme de 1.209,24 euros (décompte arrêté au 21 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [O] à payer à la SCI PRASITHARATH BOYER à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [O] à verser à la SCI PRASITHARATH BOYER une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SCI PRASITHARATH BOYER de sa demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,