TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00749

N° Portalis DBX4-W-B7J-T25P

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

S.C.I. MORENO IMMO, prise en la personne de son représentant légal

C/

[Z] [C] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à M^e Simon COHEN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. MORENO IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Xavière BASTIDE-BARTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [C] [B]

demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 mai 2021, la SCI MORENO IMMO a donné à bail à Madame [Z] [C] [B] un appartement à usage d’habitation n°[Adresse 4], situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 530 euros et une provision sur charges mensuelle de 75 euros.

Le 31 juillet 2024, la SCI MORENO IMMO a fait signifier à Madame [Z] [C] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire. La SCI MORENO IMMO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, la SCI MORENO IMMO a ensuite fait assigner Madame [Z] [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.004,11 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 605 euros jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 février 2025.

A l’audience du 04 avril 2025, la SCI MORENO IMMO, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 673,11 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de avril 2025 comprise. Elle se déclare en accord avec la demande de délais de paiement de la défenderesse et la suspension de la clause résolutoire sous réserve du respect des modalités par celles-ci.

Madame [Z] [C] [B] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. Elle indique vivre seule avec son enfant, pour lequel le père verse une contribution à l’éducation et à l’entretien d’un montant de 120 euros. Elle précise bénéficier d’un revenu de solidarité active de 870 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 férvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI MORENO IMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 2.11. – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 31 juillet 2024, pour la somme de 462,04 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient par ailleurs de déduire de cette somme le coût de l’acte d’un montant de 67,94 euros et les frais de relance d’un montant de 80 euros, compris dans les dépens de sorte que le montant en principal du commandement s’élevait à la somme de 314,10 euros.

Or il ressort du décompte locatif produit par la bailleresse que Madame [Z] [C] [B] a réglé dans le délai de deux mois la totalité de la somme, à hauteur de 550 euros, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail n’étaient pas réunies à la date du 1er octobre 2024.

La SCI MORENO IMMO sera donc déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI MORENO IMMO produit un décompte du 31 mars 2025 démontrant que Madame [Z] [C] [B] reste devoir la somme de 568,10 euros, mensualité de avril 2025 comprise, après soustraction des frais de commissaire de justice.

Madame [Z] [C] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 568,10 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

Dans la mesure où Madame [Z] [C] [B] sollicite des délais de paiement et où la SCI MORENO IMMO ne s’y oppose pas, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 11 mensualités de 50 euros chacune et d’une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Z] [C] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture à l’exception du coût du commandement de payer, lequel n’est pas demeuré infructueux.

L’équité commande de laisser à chacune des parties les frais qu’elle a avancé au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la SCI MORENO IMMO de sa demande à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la SCI MORENO IMMO de sa demande tendant à faire constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire concernant un appartement à usage d’habitation n°96, [Adresse 5], situé [Adresse 1] sont réunies sur le fondement du commandement de payer du 31 juillet 2024 ;

DEBOUTONS la SCI MORENO IMMO de sa demande d’expulsion de Madame [Z] [C] [B] et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [Z] [C] [B] à verser à la SCI MORENO IMMO à titre provisionnel la somme de 568,10 euros (décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant une dernière facture d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [Z] [C] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 50 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SCI MORENO IMMO de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [C] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture mais à l’exception du cout du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente