TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02858 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFNI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

E.P.I.C. [Localité 8] METROPLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[U] [T] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à E.P.I.C. [Localité 8] METROPLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] METROPLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [I] [K] (Chargée judiciaire contentieux) muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [U] [T] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 juin 2021, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [T] [L] un appartement à usage d’habitation (n°3.402) situé [Adresse 4] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 182,85 euros, outre une provision sur charges de 42.17 euros.

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [U] [T] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 26 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [U] [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— l’expulsion immédiate de Monsieur [U] [T] [L] , au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 1.051,77 euros, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

* d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* de tous les frais et dépens de l’instance.

A l’audience du 10 décembre 2024, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.317,77 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise. Le demandeur fait valoir l’absence de reprise de paiement de la part de Monsieur [U] [T] [L] et s’interroge sur l’occupation du logement.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 15 juillet 2024, Monsieur [U] [T] [L] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29 février 2024 (AR du 11 mars 2024), situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 juin 2021 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 497,38 euros a été signifié le 26 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats que Monsieur [U] [T] [L] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 48,45 euros. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire et les versements de la CAF réalisés pendant cette période ne peuvent s’imputer sur des dettes de loyer plus anciennes.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2024.

La résiliation est intervenue le 27 juin 2024 et Monsieur [U] [T] [L] est depuis occupant sans droit ni titre.

Pour autant, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi n’étant ni invoquée ni caractérisée par les éléments produits alors même qu’elle ne peut se présumer. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [U] [T] [L] pour organiser son départ et assurer son relogement.

L’expulsion de Monsieur [U] [T] [L] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 10 décembre 2024 démontrant que Monsieur [U] [T] [L] reste devoir la somme de 2.233,95 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, après soustraction des frais de pénalité d’enquête biennale (83,82 = 7,62 x 11) non justifiés par une mise en demeure préalable.

Monsieur [U] [T] [L], absent, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.233,95 euros.

Monsieur [U] [T] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 27 juin 2024 au 30 novembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [T] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Monsieur [U] [T] [L] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2021 entre l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Monsieur [U] [T] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 27 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [T] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés;

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [T] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [T] [L] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.233,95 euros (décompte arrêté au 10 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [T] [L] à payer à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clé, l’arriéré entre le 27 juin 2024 et le 30 novembre 2024 étant déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée ci avant

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [T] [L] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [T] [L] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Vice-Présidente,