N° RG 24/07761 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOBK

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 MAI 2026

54G

N° RG 24/07761

N° Portalis DBX6-W-B7I- ZOBK

AFFAIRE :

[R] [S]

[Z] [U] épouse [S]

C/

[D] [H] [J] [T]

[Q] [L] [F] épouse [T]

SARL SUD OUEST FORAGE INJECTION MICROPIEUX (SOFIM)

SMABTP

SA SMA SA

SARL PARTENAIRE IMMOBILER CONSULTANT

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Jean-Jacques BERTIN

M^e Julie GERARD-NOEL

M^e Céline GRAVIERE

M^e Pierre LANÇON

M^e Corinne LAPORTE

1 copie M. [E] [P], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 24 Février 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [R] [S]

né le 20 Juin 1965 à [Localité 2] (VAL D’OISE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Pierre LANÇON, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [Z] [U] épouse [S]

née le 18 Juillet 1967 à [Localité 4] (SEINE [Localité 5])

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre LANÇON, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/07761 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOBK

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [H] [J] [T]

né le 18 Août 1966 à [Localité 6] ([Localité 7] ATLANTIQUE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Julie GERARD-NOEL, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [Q] [L] [F] épouse [T]

née le 16 Juin 1969 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Céline GRAVIERE de la SELARL CELINE GRAVIERE CONSEIL ET MEDIATION, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL SUD OUEST FORAGE INJECTION MICROPIEUX (SOFIM)

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par M^e Jean-Jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

SMABTP en qualité d’assureur de la SARL SOFIM

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par M^e Jean-Jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

SA SMA SA

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par M^e Jean-Jacques BERTIN, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL PARTENAIRE IMMOBILER CONSULTANT

[Adresse 8]

[Localité 8]

représentée par M^e Corinne LAPORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [R] [S] et Madame [Z] [U] épouse [S] ont acquis de Madame [F] épouse [T] et Monsieur [T] aux termes d’un acte reçu le 30 avril 2019 par Maître [K] [N], une maison individuelle à usage d’habitation située [Localité 14], au prix de 380 000 €, s’appliquant à l’immeuble vendu à hauteur de 378 000 € et aux biens meubles et objets mobiliers vendus avec l’immeuble à hauteur de 2 000 €.

Dans la perspective de vendre ce bien immobilier, Madame [F] et Monsieur [T] avaient eu recours à la SARL PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT suivant une offre de services vendeur et une offre de service travaux signées le 09/11/2016.

Madame [F] et Monsieur [T] avaient fait procéder à des travaux, notamment par la société SOFIM, assurée auprès de la SMABTP, suivant facture du 15 mai 2018.

Apprenant qu’un état de catastrophe naturelle avait été reconnu pour des mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse sur la commune [Localité 15] [Localité 16], Monsieur et Madame [S] se sont approchés du service de l’urbanisme de la mairie et ont alors appris qu’en 2018 Monsieur [T] lui avait adressé un mail dont l’objet était « signalement catastrophe naturelle ».

Se plaignant de l’apparition de nouvelles fissures ou de l’aggravation d’anciennes fissures, ils ont fait procéder à un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 26 octobre 2020

Ils ont fait assigner en référé Monsieur [T] et Madame [F], la société SOFIM et son assureur, la SMABTP, afin de solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire. Il a été fait droit à leur demande par ordonnance de référé en date du 22 novembre 2021 désignant Monsieur [E] [P] en qualité d’expert. L’expert a déposé son rapport le 12 décembre 2023.

Par actes en date des 10 et 11 septembre 2024, Monsieur et Madame [S] ont fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire Monsieur [T] et Madame [F], la SARL SOFIM et la SMABTP aux fins d’indemnisation sur le fondement de la garantie de vices cachés et de l’article 1792 du code civil.

Par acte en date du 20 janvier 2025, la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT a été appelée en garantie par la société SOFIM et la SMA SA.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2026, Monsieur [R] [S] et Madame [Z] [U] épouse [S] demandent au Tribunal de :

CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum ou les uns à défaut des autres, Monsieur [D] [T] et Madame [G] [F] épouse [T], d’une part, la société SOFIM, d’autre part, ainsi que son assureur, la SMABTP, à payer au requérant les sommes de :

• La somme de 85 715,28 € TTC au titre des travaux de renforcement, indexée sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant le dernier paru au jour d’établissement du devis de la société SOLTECHNIC, soit le 07 octobre 2025,

• La somme de 53 240 € TTC au titre des travaux d’embellissement, indexée sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant le dernier indice paru au jour d’établissement du devis de la société SOLEBAT, soit le 07 février 2023,

• La somme de 6 840 € TTC au titre des travaux de maîtrise d’œuvre géotechnique, indexé sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant le dernier indice paru au jour d’établissement du devis de la société ALIOS, soit le 24 octobre 2023,

• La somme de 5270,10 € TTC au titre des travaux de maîtrise d’œuvre des travaux d’embellissement, indexé sur l’indice du coût de la construction, l’indice de référence étant le dernier indice paru au jour d’établissement du devis de travaux d’embellissement par la société SOLEBAT, soit le 07 février 2023,

soit au total la somme de : 151 065,38 € TTC

• Toutes sommes qui pourraient être dues après réalisation des travaux de renforcement de la société SOLTECHNIC, du chef de la nécessité de mettre le dallage en observation et de réaliser en cas d’aggravation, des travaux de deuxième phase, non prévus dans le devis retenu par l’expert, ainsi que du chef de la remise en état des réseaux souterrains dans l’hypothèse où ils auraient été endommagés par lesdits travaux,

• La somme de 8 791,99 € provisoirement évaluée au titre des frais de déménagement, ré aménagement, stockage et relogement pendant les travaux, sous réserve de parfaire si la durée du relogement s’avère supérieure,

• La somme de 26 500 € provisoirement évaluée au titre de trouble de jouissance résultant de la présence des fissures, de la réalisation des travaux et de l’attente entre la réalisation des travaux de renforcement et la réalisation des travaux d’embellissement, sous réserve de parfaire si la durée de cette attente s’avère supérieure à ce qui est annoncé,

• la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral,

• La somme de 15 000 € sur le fondement d’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre des concluants, ainsi que de leur demande tendant à ce que l’exécution provisoire de droit soit écartée,

CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum ou les uns à défaut des autres, Monsieur [D] [T] et Madame [G] [F] épouse [T], d’une part, la société SOFIM, d’autre part, ainsi que son assureur, la SMABTP, aux dépens en ce compris les dépens de la procédure de référé ayant donné lieu à la désignation d’expert et les frais d’expertise taxée à la somme de 9 148,08 €.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2026, Monsieur [D] [T] demande au Tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil, Vu les dispositions de l’article 1137 du code civil, Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil, Vu les dispositions des articles 1231-1 et 1240 et suivants du code civil

A titre principal :

— DEBOUTER Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S], de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Monsieur [T]

— DEBOUTER la société SOFIM et son assureur la SMABTP des demandes formées à l’encontre de Monsieur [T]

— DEBOUTER la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT des demandes formées à l’encontre de Monsieur [T]

— DEBOUTER toute autre partie des demandes qui seraient formées à l’encontre de Monsieur [T]

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal retenait la responsabilité de Monsieur [T],

— CONDAMNER in solidum la société SOFIM et son assureur la SMABTP ainsi que la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT à garantir et relever intégralement indemne Monsieur [T] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre ;

— RAMENER le quantum des demandes à de plus justes proportions :

o LIMITER les sommes éventuellement allouées à Monsieur et Madame [S] au titre des travaux réparatoires à celle de 79 779,60 € TTC,

o LIMITER les sommes éventuellement allouées à Monsieur et Madame [S] au titre des travaux d’embellissement et de traitement de la façade ouest à celle de 49 500,00 € TTC,

o LIMITER les sommes éventuellement allouées à Monsieur et Madame [S] au titre des travaux de maîtrise d’œuvre géotechnique à celle de 6 840,00 € TTC,

o LIMITER les sommes éventuellement allouées à Monsieur et Madame [S] au titre des frais de déménagement, réaménagement, stockage et relogement pendant les travaux à celle de 8 791,99 € TTC,

— DEBOUTER les époux [S] de leur demande d’indemnisation à hauteur de 5 270,10 € TTC au titre de la maîtrise d’oeuvre pour les travaux d’embellissement,

— DEBOUTER les époux [S] de leur demande d’indemnisation au titre des « sommes qui pourraient être dues après réalisation des travaux de renforcement de la société SOLTECHNIC, du chef de la nécessité de mettre le dallage en observation et de réaliser en cas d’aggravation, des travaux de deuxième phase, non prévus dans le devis retenu par l’expert, ainsi que du chef de la remise en état des réseaux souterrains dans l’hypothèse où ils auraient été endommagés par lesdits travaux » ;

— DEBOUTER les époux [S] de leur demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral

— ECARTER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER toute partie succombante à payer à Monsieur [T] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2026, Madame [F] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants du code civil, Vu l’article 1137 du code civil, Vu les articles 1792 et suivants du code civil, Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

A titre principal,

Débouter Monsieur et Madame [S] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Madame [F],

Débouter la société SOFIM et son assureur la SMABTP des demandes à l’encontre de Madame

[F],

Débouter la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT de ses demandes à l’encontre de Madame [F],

Débouter toute autre parti e des demandes qui seraient formées contre Madame [F],

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum la société SOFIM, son assureur la SMABTP et la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT à garantir et relever intégralement indemne Madame [F] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

Limiter le quantum des sommes susceptibles d’être allouées des époux [S] à hauteur de :

—  79.779,60 € pour les travaux réparatoires,

—  49.500 € pour les travaux d’embellissement,

—  6.840 € pour les travaux de maîtrise d’œuvre,

—  8.791,99 € pour les frais de déménagement, réaménagement, stockage et relogement pendant les travaux,

Débouter les époux [S] de leur demande d’indemnisation de 5.720,10 euros pour la maîtrise d’œuvre pour les travaux d’embellissement,

Débouter les époux [S] de leur demande d’indemnisation au titre des « sommes qui pourraient être dues après réalisation des travaux de renforcement de la société SOLTECHNIC, du chef de la nécessité de mettre le dallage en observation et de réaliser en cas d’aggravation, des travaux de deuxième phase, non prévus dans le devis retenu par l’expert, ainsi que du chef de la remise en état des réseaux souterrains dans l’hypothèse où ils auraient été endommagés par lesdits travaux »,

Débouter les époux [S] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

Débouter la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT de toute demande à l’encontre de Madame [F] et la Condamner à restituer les sommes facturées et versées par Madame [F],

Écarter l’exécution provisoire de plein droit compte tenu des circonstances particulières de l’affaire.

Condamner in solidum la société SOFIM, l’assureur SMABTP et la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT à verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés au titre de sa défense dans le cadre de la présente instance, de l’instance en référé et des opérations d’expertise judiciaire.

Condamner in solidum la société SOFIM, l’assureur SMABTP et la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2025, la SARL SUD OUEST FORAGE INJECTION MICROPIEUX, la SMABTP et la SMA SA, demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1240 et 1792 du Code civil, Vu l’article 1231-1 du Code civil,

PRONONCER la mise hors de cause de la SMA SA,

A titre principal :

➢ DEBOUTER Madame [Z] [S] et Monsieur [R] [S] ou toute autre partie, de toute demande dirigée contre la société SOFIM et son assureur la SMABTP,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal retenait la responsabilité de la société SOFIM,

➢ CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [T], Madame [Q] [L] [T] et la SARL PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT à garantir et relever intégralement indemne la société SOFIM et son assureur la SMABTP de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre ;

En tout état de cause :

➢ LIMITER les sommes éventuellement allouées à Monsieur et Madame [S] au titre des travaux réparatoires à celle de 79 779,60 € TTC,

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➢ LIMITER les sommes éventuellement allouées à Monsieur et Madame [S] au titre des travaux d’embellissement et de traitement de la façade ouest à celle de 49 500,00 € TTC,

➢ LIMITER les sommes éventuellement allouées à Monsieur et Madame [S] au titre des travaux de maîtrise d’œuvre géotechnique à celle de 6 840,00 € TTC,

➢ LIMITER les sommes éventuellement allouées à Monsieur et Madame [S] au titre des frais de déménagement, réaménagement, stockage et relogement pendant les travaux à celle de 8 791,99 € TTC,

➢ DEBOUTER les époux [S] de leur demande d’indemnisation à hauteur de 5 270,10 € TTC au titre de la maîtrise d’œuvre pour les travaux d’embellissement,

➢ DEBOUTER les époux [S] de leur demande d’indemnisation au titre des « sommes qui pourraient être dues après réalisation des travaux de renforcement de la société SOLTECHNIC, du chef de la nécessité de mettre le dallage en observation et de réaliser en cas d’aggravation, des travaux de deuxième phase, non prévus dans le devis retenu par l’expert, ainsi que du chef de la remise en état des réseaux souterrains dans l’hypothèse où ils auraient été endommagés par lesdits travaux » ;

➢ REDUIRE le préjudice de jouissance à de plus justes proportions ;

➢ ECARTER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

➢ DEDUIRE des condamnations éventuellement prononcées à l’encontre de la SMABTP ès qualité d’assureur de la société SOFIM la franchise contractuelle de 1 200 € ;

➢ CONDAMNER in solidum, Monsieur [V] [T] et Madame [Q] [L] [T] ou la partie qui succombera, à payer à la société SOFIM et la SMABTP la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2026, la SARL PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT demande au Tribunal de :

Vu les articles 1641, 1792 du Code Civil

JUGER que la responsabilité de la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT, n’est pas engagée sur les désordres invoqués par les consorts [S].

ORDONNER sa mise hors de cause

DEBOUTER La SMABTP la Société SOFIM, Monsieur [T], Madame [F] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT.

LES CONDAMNER à lui verser la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les CONDAMNER aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et procédure, il sera renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il ya lieu de prononcer la mise hors de cause de la SMA SA qui n’est pas l’assureur de la société SOFIM.

N° RG 24/07761 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOBK

En application de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

L’action en responsabilité se prescrit par 10 ans à compter de la réception des travaux et le désordre doit être caché au moment de la réception.

L’obligation de garantie décennale constitue une protection légale attachée à la propriété de l’immeuble qui l’accompagne en tant qu’accessoire l’immeuble.

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie.

L’acte de vente est assorti d’une clause exclusive de garantie des vices cachés, conforme à l’article 1643 du code civil, de telle sorte qu’en présence de cette clause dont la validité n’est pas contestée, il appartient au demandeur de démontrer que le vendeur connaissait l’existence des vices qu’ils invoquent.

Sur le fondement de l’article 1792 :

Monsieur et Madame [S] recherchent à titre principal la responsabilité de Monsieur [T] et Madame [F] sur le fondement de l’article 1792 du code civil, faisant valoir qu’ils sont réputés constructeurs pour avoir fait réaliser les travaux litigieux par la société SOFIM outre celle de cette dernière pour avoir contribué à l’aggravation de désordres de nature décennale.

L’expert judiciaire a relevé le 03 mars 2022 la présence de fissures significatives sur un mur intérieur entre deux chambres ainsi que sur les murs des façades Nord et Est. Il a constaté le 18 janvier 2023 la présence de nouvelles microfissures sur toutes les façades y compris celles Ouest et Sud, ainsi que sur les cloisons intérieures, non constatées lors de la 1re visite et non indiquées dans le constat du commissaire de justice.

Il a distingué les fissures significatives relevées sur les façades Nord et Est et affirmé qu’elles ne rendaient pas l’immeuble en l’état actuel impropre à sa destination dans la mesure où il n’avait pas noté d’infiltrations d’eau mais que cela pourrait être le cas, à court ou moyen terme, si aucune action de réparation n’est entreprise ». Il a ajouté que ces éléments constituaient “des ouvrages qui rentrent dans l’ossature de la construction et qui participent du clos » et que les désordres affectent la solidité du bien, sans toutefois en mettre en cause la stabilité.

S’agissant des microfissures relevées sur les quatre façades, il a indiqué qu’elles ne rendaient pas l’immeuble impropre à sa destination et n’affectaient pas sa solidité. Concernant les murs et cloisons intérieures, il a indiqué que la porte d’une chambre ne fermait plus mais que les microfissures affectant les murs porteurs et les cloisons ne rendaient pas l’immeuble impropre à sa destination et n’affectaient pas sa solidité.

Il a affirmé que les fissures affectant les murs de façade notamment l’angle Nord Est de la maison étaient certainement causées par des défauts de portance des murs, dus à des fondations mal dimensionnées, à un sol d’assise hétérogène, à la présence d’argile plastique sensible aux variations d’hygrométrie sous le niveau d’assise des fondations, à un pied de chute d’eau pluviale non canalisée et à la présence d’un arbre de grande taille à proximité du mur Est. Il a ajouté que certaines fissures horizontales avaient certainement une autre origine, soit des supports d’enduit différents, maçonnerie et chaînage béton, provoquant des dilatations différentielles et une fissuration de l’enduit. Concernant les microfissures, il a indiqué que pour certaines d’entre elles, les causes étaient similaires mais au second ordre, car « moins concerné » directement par les déformations des fondations mais que la plupart des microfissures, notamment celle affectant les façades Sud et Ouest, étaient certainement liées à des phénomènes de retrait et dilatations des supports d’enduit.

Il a précisé penser que les désordres étaient apparents lors de l’acquisition du bien, que cela valait pour les fissures principales affectant les façades Nord et Est mais qu’il était probable que ces fissures s’étaient aggravées entre l’offre d’achat de janvier 2019 et leur constatation par Monsieur [S] en mars et avril 2020, les rendant ainsi plus visibles. Il a ajouté qu’il ne pouvait pas le prétendre pour la fissure constatée entre les deux chambres sur le procès-verbal de constat de commissaire de justice. Enfin, il a rappelé que de nouvelles fissures étaient apparues postérieurement mais étaient d’importance mineure.

Il a conclu que l’origine des vices et des désordres constatés étaient un défaut du support des murs de façade, c’est-à-dire les fondations et le sol sous ses fondations.

En ce qui concerne les travaux réalisés par la société SOFIM, l’expert judiciaire a conclu que celle-ci n’a pas respecté les préconisations faites par le bureau d’études de sol ALIOS, bien que le rapport correspondant lui aurait été transmis, le rapport indiquant que cette reprise concernera l’ensemble de la construction y compris les refends, afin de ne pas créer de point dur par une reprise partielle, et qu’en ne mettant en œuvre des micros pieux que dans l’angle Nord-Est de la construction, elle avait sciemment ignoré cette préconisation. Il a ajouté que de ce fait, les travaux réalisés par la société SOFIM n’étaient pas de nature à remédier aux désordres, et les avaient même, peut-être, aggravés, en créant un point dur sous l’angle de la construction et que, de plus, comme indiqué dans le rapport ALIOS, il aurait été bon de reprendre les fissures importantes dans l’angle nord-est par matage et agrafage comme l’avaient proposé d’autres entreprises.

Si contrairement à ce que fait valoir Monsieur [T], les désordres constatés portent atteinte à la solidité de l’ouvrage, il résulte du rapport de l’expert judiciaire que, alors que, comme elle le relève, la société SOFIM n’a réalisé qu’une reprise partielle des fondations, les causes des désordres étaient extérieures et préexistantes à son intervention, liées pour les fissures les plus importantes à l’insuffisance des fondations, aux caractéristiques du sol, outre à un pied de chute d’eau pluviale non canalisée et à la présence d’un arbre de grande taille à proximité du mur Est et à des phénomènes de retrait et dilatations des supports d’enduit. Si l’expert judiciaire conclut que les travaux de la société SOFIM n’étaient pas de nature à remédier aux désordres, il n’est pas affirmatif quant au fait que ces travaux auraient aggravé les désordres.

Or, si les travaux de reprises ont été insuffisants mais n’ont occasionné aucun désordre à l’immeuble, Ils n’ont pas aggravé les désordres initiaux et ne constituent pas la cause des désordres actuels qui sont la suite directe du sinistre initial qui se poursuit, la responsabilité décennale de l’entreprise ne peut être retenue (Cass. 3ème, 08 avril 2014, n°13-16.692) et lorsque les désordres trouvent leur cause dans une déficience de la conception des fondations, l’intervention d’une entreprise, inefficace et non adaptée, ne supprime pas la cause des désordres mais d’ajoute rien aux désordres préexistants (Civ 3ème 16 janvier 2008, no 04-20.218).

En l’espèce, alors que Monsieur et Madame [S] ne recherchent que la responsabilité décennale de plein droit de la société SOFIM, et alors que les travaux de fondation mal réalisés et ne tenant pas compte des caractéristiques du sol sont principalement à l’origine des désordres, la société SOFIM qui n’a réalisé que des travaux de reprises inefficaces dont il n’est pas démontré qu’il ont aggravé les désordres n’a pas engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil, les désordres actuels n’étant que la continuation des désordres imputables au constructeur d’origine.

Dès lors, Monsieur et Madame [S] seront déboutés des demandes à son encontre ainsi qu’à l’encontre de son assureur.

Les désordres n’étant pas imputables aux travaux réalisés par la société SOFIM en 2018 et rien ne démontrant qu’ils soient imputables à d’autres travaux réalisés moins de 10 ans avant la vente alors que l’acte de vente précise que la maison est achevée depuis plus de 10 ans, la responsabilité des vendeurs n’est pas non plus engagée sur le fondement de l’article 1792.

Sur la garantie des vices cachés :

L’action en garantie des vices cachés est soumise à une triple condition : l’existence d’un vice grave, son antériorité à la vente, son caractère caché lors de la vente.

Outre les constatations de l’expert exposées ci-dessus, celui-ci a indiqué que les travaux nécessaires à la réparation des désordres consistaient notamment en des travaux de reprise en sous oeuvre des fondations sous les murs extérieurs et les murs refends porteurs intérieurs (micro pieux, ouvrages bétons armés, etc…).

N° RG 24/07761 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOBK

Les désordres de fissures et micro fissures, risquant d’entraîner des d’infiltrations d’eau à court ou moyen terme si aucune action de réparation n’est entreprise, affectant la solidité du bien et nécessitant des travaux de reprises importants des fondations constituent indéniablement un vice grave qui fait que, connu, les acheteurs n’auraient pas acquis le bien ou à un prix moindre.

Si Madame [F] fait valoir qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que de nombreuses fissures sont apparues postérieurement à l’acte de vente, il ressort également des conclusions de l’expert judiciaire que certaines fissures étaient déjà présentes au moment de la vente mais surtout que la cause des désordres, à savoir essentiellement le mauvais dimensionnement des fondations relativement à la nature du sol, est antérieur à la vente. Le vice affectant le bien est ainsi antérieur à son acquisition.

L’acte de vente mentionne des travaux de “consolidation des fondations par la société SOFIM suite à une mauvaise évacuation des eaux pluviales” et des travaux de ravalement de la façade effectué en 2015, dont les factures sont annexées. Or, outre que ces mentions sont de nature à démontrer que tout vice préexistant aurait été réparé, elles ne permettent pas de connaître l’existence d’un vice structurel affectant les fondations.

Le rapport de la société ALIOS du 29 novembre 2017 versé aux débats par la SARL PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT et tel que repris par l’expert judiciaire (page 10 du rapport) relève :

— la présence sous le niveau d’assise des fondations, d’argiles très plastiques, sensibles aux phénomènes de retrait gonflement ;

— une probable hétérogénéité des sols d’assise des fondations (matériaux graveleux-sableux et argileux) ;

— un défaut d’ancrage des fondations ;

— un possible défaut de portance des matériaux d’assise en partie Nord

et préconise une reprise en sous oeuvre des fondations de la construction à l’aide de micropieux qui concernera l’ensemble de la construction, y compris les refends, que le dimensionnement des micropieux devra faire l’objet d’une étude spécifique et que les fissures seront agrafées et matées à l’aide d’un produit adapté.

L’expert judiciaire a précisé que les travaux de la société SOFIM n’avaient pas respecté les préconisations faites par le bureau d’étude ALIOS en ne mettant en oeuvre des micropieux que dans l’angle Nord Est de la construction

Il n’est pas contesté que le rapport de la société ALIOS n’a pas été remis aux acquéreurs lors de la vente.

L’affirmation à l’acte de vente selon laquelle les travaux de la société SOFIM avaient pour cause une mauvaise évacuation des eaux pluviales, est sans rapport avec les défauts du sol et des fondations tel qu’établis par le rapport ALIOS et le rapport d’expertise judiciaire.

De plus, dans un mail en date du 20 juillet 2018 adressé aux services de la Mairie du [Localité 17], Monsieur [T] écrivait qu’il avait constaté d’importantes fissures sur sa maison apparues près l’été 2017. Il résulte en outre de l’historique repris au rapport d’expertise judiciaire qui n’est pas contesté par les vendeurs que, suite à l’apparition de ces fissures, ils ont, par l’intermédiaire de la SARL PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT, après avoir fait procéder à l’étude de sol puis aux travaux de la société SOFIM, lancé une procédure auprès de leur assureur AXA pour la prise en charge des travaux en s’appuyant sur un arrêté de catastrophe naturelle sécheresse du 20 novembre 2018 couvrant la période du 1er janvier au 30 juin 2017, ce qui a donné lieu à une expertise du cabinet POLYEXPERT le 13 février 2019. Il résulte enfin du rapport du Cabinet SARETEC missionné par l’assureur JURIDICA de Monsieur [T] en date du 18 août 2020 versé aux débats par les demandeurs que, suite à déclaration de sinistre de Monsieur [T] auprès de son assurance AXA couvrant la période du premier trimestre 2017, Monsieur [T] s’est vu refuser la prise en charge de ces dommages. Les demandeurs versent en outre aux débats un courrier de AXA en date du 26 novembre 2019 adressé à Monsieur [T] faisant référence à un sinistre catastrophe naturelle déclaré par celui-ci comme survenu pendant le premier trimestre 2017 alors qu’il ressortait des éléments en la possession de l’assureur que les dommages étaient déjà existants en 2016 et faisait état alors d’une “fausse déclaration à l’assurance” et d 'un refus de garantie.

Si le courrier d’AXA est postérieur à l’acte de vente, pour le surplus, ni le compromis du 07 février 2019 ni l’acte authentique du 30 avril 2019 ne mentionnent ces éléments. Il est seulement indiqué à ce dernier que conformément aux dispositions de l’article L 125-5 du code de l’environnement, le vendeur déclare qu’à sa connaissance, l’immeuble n’a subi aucun sinistre n’ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles ou technologiques. Monsieur [T] fait valoir que cette mention correspond à la réalité car aucune prise en charge par l’assureur n’a été effectuée et qu’aucune indemnité n’a été allouée aux vendeurs. Néanmoins, outre que le refus de garantie est postérieur à la signature de l’acte, les vendeurs ont dissimulé aux acquéreurs l’existence d’un arrêté de catastrophe naturelle affectant la commune, quand bien même le Notaire aurait pu transmettre cette information également, et surtout, l’existence d’une procédure en cours tendant à faire reconnaître un sinistre affectant l’immeuble en vue d’une indemnisation sur la base de cet arrêté.

Ainsi, si des fissures étaient apparentes lors de la vente et pouvaient être décelées par un acquéreur profane tel que l’a indiqué l’expert judiciaire, l’ampleur du vice n’a été révélée que postérieurement à la vente, par l’aggravation des ces fissures et la connaissance de la gravité qu’il revêtait, affectant la structure même de l’immeuble. L’ampleur et la gravité du vice étaient ainsi cachés pour les acquéreurs au moment de la vente.

Monsieur [T] et Madame font valoir qu’ils pensaient en toute bonne foi que les travaux avaient remédié aux désordres.

L’expert judiciaire a précisé que les vendeurs, malgré le rapport de la société ALIOS et l’existence d’autres devis avaient choisi l’offre moins disante. Alors qu’il n’est pas contesté que les vendeurs ont eu connaissance du rapport de la société ALIOS, ils n’ignoraient pas que les travaux réalisés par la société SOFIM ne correspondaient pas à ses préconisations, le devis mentionnant une reprise en sous-oeuvre partielle.

Il résulte de l’ensemble des éléments susvisés que les vendeurs avaient connaissance de la gravité et de l’ampleur du vice affectant les fondations de l’immeuble et de ce que les reprises réalisées n’étaient que partielles et sans rapport avec la mauvaise évacuation des eaux pluviales, ce qu’ils ont caché aux acquéreurs. Ils ne peuvent dès lors se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie et en seront tenus à réparation du vice.

L’article 1645 du code civil dispose que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’expert judiciaire a évalué à la somme de 79 779,60 euros le coût des travaux de renforcement, évaluation que rien ne remet en cause. Le nouveau devis communiqué par les demandeurs n’ayant pas été soumis à son appréciation, il convient de retenir cette somme, qui actualisée sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis la date du devis du 06 novembre 2023 et jusqu’au présent jugement ce qui permettra une réparation intégrale de ce poste de préjudice.

L’expert judiciaire a ensuite évalué à la somme de 49 500 euros le coût des embellissements sur la base d’une devis de la société SOLEBAT en date du 07 février 2023. Monsieur et Madame [S] font valoir que cette somme ne prend pas en compte le traitement de la façade Ouest alors que les travaux de réfection devraient permettre l’uniformisation des façades. Monsieur [T] et Madame [F] s’opposent à cette demande. Certes l’expert judiciaire a indiqué (page 36) qu’il ne retenait pas le traitement de la façade Ouest renvoyant à ses constatations selon lesquelles cette façade était affectée de micro fissures superficielles. Cela étant, la réparation se doit d’être intégrale, et, alors que l’expert judiciaire a indiqué que les microfissures de manière générale avaient pour “certaines d’entre elles des causes similaires (à celles des fissures dues aux fondations mal dimensionnées) mais au second ordre”, il n’y a pas lieu de faire une distinction entre les façades et il convient d 'accorder à Monsieur et Madame [S] la somme supplémentaire de 3 400 euros HT que l’expert judiciaire a indiqué avoir retirée du devis pour la façade Ouest, soit 3 740 euros TTC après application d 'un taux de TVA de 10 % tel que demandé, soit la somme totale de 53 240 euros au titre des travaux d’embellissement, ce avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis la date du devis du 06 novembre 2023 et jusqu’au présent jugement.

L’expert judiciaire a retenu un coût de maîtrise d’oeuvre de 6 840 euros comme nécessaire à la réparation au regard d’une proposition de la société ALIOS. Monsieur et Madame [S] font valoir qu’il convient de leur accorder des frais de maîtrise d’oeuvre supplémentaires pour les travaux d’embellissement sans apporter cependant la démonstration de la nécessité de ces frais supplémentaires qui n’ont pas été retenus au final par l’expert judiciaire. Monsieur [T] et Madame [F] seront ainsi condamnés à leur verser la somme de 6 840 euros à ce titre et ils seront déboutés du surplus de cette demande.

Le Tribunal ne peut accorder “toutes sommes qui pourraient être dues après réalisation des travaux de renforcement de la société SOLTECHNIC, du chef de la nécessité de mettre le dallage en observation et de réaliser en cas d’aggravation, des travaux de deuxième phase, non prévus dans le devis retenu par l’expert, ainsi que du chef de la remise en état des réseaux souterrains dans l’hypothèse où ils auraient été endommagés par lesdits travaux”, faute de démonstration d’un préjudice actuel ni futur et certain et de toute évaluation certaine de celui-ci.

L’expert judiciaire a évalué à huit semaines la durée du relogement nécessaire pendant les travaux et a évalué les frais de ce relogement outre du déménagement, réemménagement et stockage à la somme de totale de 8 791,99 euros qui sera accordée, faute de démonstration de la nécessité d’une durée de relogement supérieure.

Monsieur et Madame [S] sollicitent l’octroi d’une somme de 26 500 € « provisoirement évaluée au titre de trouble de jouissance » résultant de la présence des fissures, de la réalisation des travaux et de l’attente entre la réalisation des travaux de renforcement et la réalisation des travaux d’embellissement ». Ils ne justifient cependant pas avoir subi du fait des fissures et microfissures une restriction et un trouble dans la jouissance de la maison, sauf en ce qui concerne le non-fonctionnement de la porte de la chambre relevé par l’expert judiciaire à tout le moins en janvier 2023. Les demandeurs vont en outre être privés de la jouissance de leur bien pendant la durée des travaux de 8 semaines. Il leur sera ainsi accordé la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

S’agissant du préjudice moral, ils ne démontrent pas avoir subi du fait des désordres une atteinte psychologique, une atteinte à leurs sentiments d’affection et ou d’honneur et de considération et ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur le recours des vendeurs :

Outre les éléments d’ores et déjà exposés ci-dessus, l’expert judiciaire a conclu que la société SOFIM avait proposé un devis comportant des prestations techniques très réduites par rapport à ce qui était demandé dans le rapport de la société ALIOS, dont elle ne conteste pas qu’il lui a été remis, et par rapport aux autres devis obtenus par la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT. Quand bien même elle n’aurait répondu qu’à la demande des maîtres de l’ouvrage et de cette société, il lui appartenait en tant que professionnelle de la construction tenue à un devoir de conseil de les alerter sur l’insuffisance de la solution technique retenue. Faute de l’avoir fait, elle a engagé sa responsabilité contractuelle envers Monsieur [T] et Madame [F].

S’agissant de la société PARTENAIRE IMMOBILIER, celle-ci est intervenue suivant notamment une offre de service travaux signée du 9/11/2016 qui vise une prestation de “courtage en travaux” précisant que “cette mission a pour but de vous mettre en relation avec les entreprises qualifiées et reconnues appartenant à mon réseau d’entrepreneurs. Une première mission sera de réaliser un avant-projet pour aboutir à la réalisation finale”, et décrit les prestations de la manière suivante : “frais de dossier : mise en relation entreprise et définition cahier des charges travaux” et “suivi commercial : accompagnement dans la relation commercial(e) et surveillance sur les engagements des entreprises intervenantes”, le tout pour un montant de 650 euros. Il résulte en outre des mails versés aux débats et notamment du mail du 29 janvier 2018 qu’après avoir sollicité la société ALIOS INGENIERIE pour la réalisation du diagnostic technique puis sollicité et obtenu quatre devis auprès d’entreprises différentes, la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT a dans un mail en date du 29 janvier 2018 adressé à Monsieur [T] décrit les travaux à prévoir et notamment la réalisation de micropieux sur toute la maison ([Adresse 9] pour SOLTECHNIC) pour ensuite avoir “éliminé” les deux devis qui prévoyaient des micropieux sur la totalité de l’immeuble (dont celui de SOLTECHNIC) et proposé celui d’une société AFC qui ne prévoyait que des blocs bétons et celui de la société SOFIM. Elle a ajouté qu’elle pensait que les micropieux partiels étaient quand même nécessaires et qu’il fallait ensuite traiter les eaux de pluie et a retenu comme estimatif du coût les montants les devis de AFC à hauteur de 14 000 euros et de SOFIM à hauteur de 13 860 euros. Elle ne s’est donc pas comme elle le prétend contentée de présenter des entreprises et des devis aux maîtres de l’ouvrage qui ont fait le choix d’avoir recours à la société SOFIM mais leur a conseillé de choisir l’une des deux sociétés qui ne préconisaient qu’une reprise partielle, ce alors qu’elle avait connaissance de la nécessité d’une reprise totale. Elle a ainsi commis des manquements aux missions qu’elle avait elle-même contractuellement définies dépassant celles d’un simple intermédiaire de “réaliser un avant-projet pour aboutir à la réalisation finale”, “définition cahier des charges travaux” et “ surveillance sur les engagements des entreprises intervenantes” et a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de Monsieur [T] et Madame [F].

Eu égard aux manquements ainsi décrits tout en tenant compte de ce que ces derniers ont en connaissance de cause choisi de recourir à des travaux dont les prestations étaient très réduites par rapport à ce qui était préconisé et ont dissimulé à leurs acquéreurs le vice, les parts de responsabilité suivantes seront retenues dans la réalisation du préjudice :

Monsieur [T] et Madame [F] 65 %

la société SOFIM 25 %

la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT 10 %.

Ainsi, la société SOFIM et la SMABTP, qui ne conteste pas devoir sa garantie, seront condamnées in solidum à garantir et relever indemnes Monsieur [T] et Madame [F] à hauteur de 25 % et la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT à les garantir et relever indemnes à hauteur de 10 %.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [F] :

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En outre, en application de l’article 1353 du même code “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Pour solliciter le remboursement des sommes payées à la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT, Madame [F] fait valoir que celle-ci “tenue à une obligation de résultat (…) n’a pas accompli la mission pour laquelle elle a été payée”. Or, alors que tel qu’exposé ci-dessus, la société a constitué un dossier comportant une étude de sol et différents devis et ainsi effectué la prestation demandée, et alors qu’une prestation même mal exécutée doit recevoir paiement, rien ne justifie un remboursement des sommes payées et Madame [F] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes annexes :

Monsieur [D] [T] et Madame [G] [F] seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris ceux de la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire.

Au titre de l’équité, ils seront condamnés à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SOFIM et la SMABTP seront condamnées in solidum à garantir et relever indemnes Monsieur [T] et Madame [F] à hauteur de 25 % de ces condamnations et la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT à les garantir et relever indemnes à hauteur de 10 %.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter, celle-ci n’étend pas incompatible avec l’objet du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

MET hors de cause la SMA SA.

CONDAMNE in solidum Madame [F] épouse [T] et Monsieur [T] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [Z] [U] épouse [S] la somme de 79 779,60 euros au titre des travaux de renforcement, ce avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 06 novembre 2023 jusqu’au présent jugement.

CONDAMNE in solidum Madame [F] épouse [T] et Monsieur [T] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [Z] [U] épouse [S] la somme de 49 500 euros au titre du coût des embellissements, ce avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 06 novembre 2023 jusqu’au présent jugement.

CONDAMNE in solidum Madame [F] épouse [T] et Monsieur [T] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [Z] [U] épouse [S] la somme de 6 840 euros au titre du coût de la maîtrise d’oeuvre, ce avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction depuis le 06 novembre 2023 jusqu’au présent jugement.

CONDAMNE in solidum Madame [F] épouse [T] et Monsieur [T] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [Z] [U] épouse [S] la somme de 8 791,99 euros au titre des frais de relogement, déménagement, réemménagement et stockage.

CONDAMNE in solidum Madame [F] épouse [T] et Monsieur [T] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [Z] [U] épouse [S] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

DÉBOUTE Monsieur [R] [S] et Madame [Z] [U] épouse [S] du surplus de leurs demandes indemnitaires.

CONDAMNE in solidum Madame [F] épouse [T] et Monsieur [T] à payer à Monsieur [R] [S] et Madame [Z] [U] épouse [S] la somme de 4 500 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum la SOFIM et la SMABTP à garantir et relever indemnes Monsieur [T] et Madame [F] à hauteur de 25 % de ces condamnations.

CONDAMNE la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT à garantir et relever indemnes Monsieur [T] et Madame [F] à hauteur de 10 % de ces condamnations.

CONDAMNE in solidum Madame [F] épouse [T] et Monsieur [T] in solidum aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire.

CONDAMNE in solidum la SOFIM et la SMABTP à garantir et relever indemnes Monsieur [T] et Madame [F] à hauteur de 25 % de cette condamnation.

CONDAMNE la société PARTENAIRE IMMOBILIER CONSULTANT à garantir et relever indemnes Monsieur [T] et Madame [F] à hauteur de 10 % de cette condamnation.

DÉBOUTE l’ensemble des parties du surplus de leurs demandes.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT