TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01755 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UEVB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Décembre 2025

S.C.I. SUPI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[X] [C] [H] [E] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Décembre 2025

à SELARL MESSAUD

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 10 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. SUPI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Pierrick BOURNET de la SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [X] [C] [H] [E] [J], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Elisa MORANDINI, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 7 septembre 2023, la SCI SUPI, représentée par son gérant Monsieur [M] [S], a donné à bail à Monsieur [X] [J] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A, Escalier 2, Etage 5) situé [Adresse 1]) pour un loyer mensuel de 950 euros et une provision sur charges mensuelle de 90 euros.

Le 7 février 2025, la SCI SUPI a fait signifier à Monsieur [X] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire avec mise en demeure de justifier de l’occupation du logement. La SCI SUPI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, la SCI SUPI a ensuite fait assigner Monsieur [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef dans un délai de 15 jours, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 8.320 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 8 avril 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 mai 2025.

A l’audience du 10 octobre 2025, la SCI SUPI, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 12.480,00 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2025 compris et compte tenu du paiement du loyer d’octobre 2025 la veille de l’audience.

Elle ajoute qu’elle s’oppose à la suspension de la clause résolutoire. Enfin, elle affirme qu’un échéancier établi sur 36 mois avec une mensualité à hauteur de 345 euros, en plus du loyer et charges courants, serait impossible à tenir pour le locataire.

Monsieur [X] [J], représenté par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative en son principe et en son montant et se rapporte à ses conclusions déposées aux termes desquelles il sollicite de :

— débouter la SCI SUPI, de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de sa demande visant à le constater occupant sans droit ni titre ainsi qu’à le condamner à lui payer une indemnité d’occupation ;

et reconventionnellement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire ,

— lui accorder un échéancier de paiement d’un montant de 345 euros par mois ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Il explique s’être séparé de sa conjointe en août 2023 ce qui a généré une fragilité psychologique avec un séjour en hôpital psychiatrique, et par suite des arrêts de travail avec perte de ses revenus professionnels. Il ajoute avoir payé le loyer dès qu’il a pu. Il ajoute avoir conclu une rupture conventionnelle et percevoir une allocation France Travail de 1612,50 euros par mois et qu’il est en capacité de rembourser la dette locative en sus du paiement du loyer courant. Enfin, il précise vivre avec son fils âgé de 5 ans qu’il a en garde alternée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 21 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI SUPI, SCI non familiale, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Le bail conclu le 7 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 13. CLAUSES RESOLUTOIRES) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer soit un délai supérieur au délai légal de 6 semaines prévu par la loi applicable.

Ce délai est plus favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, il doit être considéré qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 6.240,00 euros a été signifié le 7 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [X] [J] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI SUPI produit un décompte du 10 octobre 2025 démontrant que Monsieur [X] [J] reste devoir la somme de 12.480,00 euros, mensualité d’octobre 2025 comprise, prenant en compte le règlement réalisé la veille de l’audience concernant le loyer et les charges d’octobre 2025.

Monsieur [X] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 12.480,00 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [X] [J] sollicite l’octroi de délai de paiement sur 36 mois, justifiant de sa situation financière actuelle.

Il n’est pas contesté qu’il a réglé le loyer d’octobre 2025 de sorte que la condition relative à la reprise du paiement du loyer est remplie.

Pour autant, au regard du montant très élevé de la dette correspondant à 12 mois de loyers impayés et des ressources de l’intéressé, le remboursement de la dette locative tel que sollicité fixerait les mensualités d’apurement à 340 euros par mois, en plus du loyer courant et des charges, soit un total de 1.380 euros par mois, ce qui est manifestement disproportionné au vu de ses revenus mensuels actuels d’environ 1.600 euros et ne lui laisserait pas un solde suffisant pour vivre.

Il est également relevé qu’il n’a procédé à aucun règlement, même partiel, tant pour reprendre le paiement du loyer courant que pour apurer la dette locative, depuis le mois de septembre 2024 alors même que ses ressources telles que retenues étaient les mêmes à compter du 04 septembre 2024, comme cela ressort de l’attestation de paiement établie par France Travail en date du 18 septembre 2025.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Monsieur [X] [J] sera rejetée de même que sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 8 avril 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Monsieur [X] [J] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [X] [J] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire.

Aucun motif ne justifie en revanche de réduire le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, leur mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [X] [J] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Monsieur [X] [J] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Monsieur [X] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er novembre 2025.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI SUPI, Monsieur [X] [J] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2023 entre la SCI SUPI et Monsieur [X] [J] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A, Escalier 2, Etage 5) situé [Adresse 1]) sont réunies à la date du 8 avril 2025 ;

DEBOUTONS Monsieur [X] [J] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SCI SUPI de sa demande de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SUPI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [J] à verser à la SCI SUPI à titre provisionnel la somme de 12.480,00 euros (décompte arrêté au 10 octobre 2025, incluant une dernière facture d’octobre 2025) ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [J] à payer à la SCI SUPI à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 8 avril au 31 octobre 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [J] à verser à la SCI SUPI une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le juge,