TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AG

N° RG 23/02937 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SFHT

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Janvier 2025

[M] [H] [T]

C/

[P] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Janvier 2025

à M^e Stella BISSEUIL

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 28 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [M] [H] [T], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Stella BISSEUIL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENTION VOLONTAIRE

M. [Z] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stella BISSEUIL, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [P] [E], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Guillaume FAUGERE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [E] a donné à bail à Monsieur [M] [T] et à Monsieur [Z] [J] un appartement meublé à usage d’habitation (n°64) et une place de parking (n°64), situés [Adresse 4], par contrat en date du 6 février 2021 moyennant un loyer initial de 710 euros outre une provision sur charges de 80 euros.

Le contrat mentionne qu’un dépôt de garantie d’un montant de 710 euros a été versé au bailleur.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement de même qu’un état des lieux de sortie également contradictoirement.

Suite à un dégât des eaux ayant affecté la jouissance des lieux loués, par requête en date du 11 juin 2023, Monsieur [M] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins d’obtenir la condamnation de Monsieur [P] [E] à lui payer la somme de 1580 euros, somme représentant deux mois de loyer, et 500 euros à titre de dommages et intérêts, Monsieur [T] indiquant qu’il n’avait pu utiliser la salle d’eau et les toilettes durant un mois et 5 jours ; il a précisé en outre qu’aucune tentative amiable n’avait pu aboutir.

Monsieur [Z] [J], son colocataire, est par ailleurs intervenu volontairement à la procédure.

Monsieur [T] et Monsieur [J] ont précisé que la salle d’eau et les toilettes n’avaient pu être utilisés entre le 27 avril 2023 et le 1er juin 2023, date à laquelle les travaux avaient été réalisés et précisé que la cuisine n’avait pas pu être utilisée non plus, l’eau ayant dû être coupée pour limiter les préjudices subis par les voisins qui subissaient les effets du dégât des eaux.

Aux termes de leur dernières conclusions, ils ont sollicité la condamnation de Monsieur [E] à leur payer la somme de 3160 euros au titre des préjudices subis, soit 1580 euros chacun, outre celle de 1000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice moral subi par les deux locataires à hauteur de 500 euros chacun.

Ils ont en outre formé une demande additionnelle en restitution du dépôt de garantie soit la somme de 1400 euros, et donc 700 euros pour chacun d’eux, et ce avec une majoration de de 10 % par mois soit 140 euros par mois, et donc 70 euros par mois pour chacun d’eux, et ce à compter de l’expiration du délai de 2 mois suivant l’état des lieux de sortie et donc à compter du 18 octobre 2023 et jusqu’à complet paiement.

Ils ont en outre sollicité la condamnation de Monsieur [E] à leur payer la somme de 3.000 euros au bénéfice de Maître BISSEUIL en application du “Nouveau” code de procédure civile et dans les conditions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

A l’audience du 14 novembre 2024, Monsieur [M] [T] et Monsieur [Z] [J] ont comparu représentés par leur conseil et ont maintenu l’intégralité de leurs demandes et demandé de débouter Monsieur [E] de toutes ses demandes reconventionnelles aux fins de condamnations pour procédure abusive et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [P] [E] a comparu représenté par son conseil à l’audience.

Il a soulevé l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [T] et de Monsieur [J] faute de précision de leur état civil sur leurs dernières conclusions.

Il a demandé par ailleurs de débouter Monsieur [M] [T] et Monsieur [Z] [J] de leurs demandes, de faire droit à sa demande reconventionnelle et en conséquence de condamner les demandeurs à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et à celle de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Il a précisé qu’après avoir été informé de la fuite d’eau par Monsieur [T] en date du 27 avril 2023, il avait avisé le syndic le 3 mai 2023 que ce dernier avait mandaté une entreprise pour recherche de fuite, qu’un devis de réparation avait été établi le 22 mai 2023, validé le 24 mai 2023.

Il a indiqué que les travaux avaient été effectués, qu’une facture d’un montant de 1536,70 euros avait été émise à son ordre et que le 1er juin 2023 les demandeurs l’avaient mis en demeure de procéder à une réduction de loyer.

Il a soutenu par ailleurs que c’est à juste titre qu’il avait retenu le montant du dépôt de garantie de 710 euros, et non de 1400 euros comme le soutiennent les demandeurs, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie démontrant l’existence de dégradations et d’équipements manquants repris sur une liste en date du 23 septembre 2023 jamais contestée par les demandeurs avant la présente procédure, aucune somme à ce titre n’ayant été en outre sollicitée dans la requête initiale.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur l’irrecevabilité des demandes

Monsieur [E] a soulevé l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [T] et de Monsieur [J] faute de précision de leur état civil sur leurs dernières conclusions, demande à laquelle s’est opposé le conseil des demandeurs, cette demande n’étant pas reprise aux termes du dispositif des dernières écritures de Monsieur [E].

Le conseil des demandeurs a transmis en outre dans le cadre du délibéré des écritures avec leur état civil, jointes à son courriel du 18 novembre 2024.

Par courriel en date du 18 novembre 2024 également, le conseil de Monsieur [E] a accepté la régularisation des écritures des demandeurs après clôture des débats.

En conséquence, cette demande est devenue sans objet.

2 – Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral des demandeurs

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ….”.

En l’espèce, Monsieur [E] ne conteste pas le dégât des eaux ayant affecté les locaux occupés par les demandeurs mais soutient que la cause du sinistre serait les joints de silicone au niveau de la paroi de douche et du receveur faïence dont l’entretien serait à la charge des locataires, ces derniers étant en conséquence responsables du sinistre à hauteur d’un tiers.

Il n’a retenu en outre que l’inutilisation de la salle d’eau au titre du préjudice de jouissance subi par les anciens locataires et, en se fondant sur la superficie de ladite salle d’eau, il a proposé de les indemniser pour une durée de 12 jours et donc à hauteur de 6,99 euros au total arrondie à la somme de 7 euros.

Il soutient en effet que le sinistre ayant eu lieu le 27 avril 2023 et les travaux effectués le 30 mai 2023, déduction faite d’un délai de carence de 21 jours prévu par les dispositions de l’article 1724 du code civil qui ferait courir l’indemnisation à partir du 18 mai 2023, l’indemnisation ne serait donc due que pour une durée de 12 jours.

Il convient cependant de constater que Monsieur [E] fait une appréciation erronée des dispositions de l’article 1724 du code civil qui précise :

“ Si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.”

En conséquence cet article fait référence à l’indemnisation des locataires concernant la durée de travaux correspondant à des réparations urgentes et non à l’indemnisation de la durée du préjudice de jouissance subi par les locataires comme c’est le cas en l’espèce.

En outre, aucune preuve de la responsabilité des locataires quant au sinistre n’est rapportée par Monsieur [E] étant observé que la facture de la société AEC en date du 1er juin 2023 indique au niveau des réparations effectuées :

— la réfection des joints silicone au niveau de la paroi de la douche et du receveur faïence,

— le remplacement de la pipe d’évacuation du WC,

— le tirage de ligne eau froide /eau chaude allant de la salle d’eau au compteur.

Ces réparations ne concernent en rien un défaut d’entretien des anciens locataires même si la facture indique “nettoyage des anciens joints silicone”, nettoyage sans doute nécessaire pour la bonne exécution des travaux effectués et en aucun cas un éventuel défaut d’entretien des joints de silicone n’a été mis en cause comme étant à l’origine du sinistre.

Aussi, Monsieur [T] et Monsieur [J] ne sauraient encourir aucune responsabilité quant au sinistre survenu le 27 avril 2023.

Les anciens locataires établissent par ailleurs, notamment par la production du courrier de Monsieur [G] [W] en date du 25 mai 2023 et la nature des réparations effectuées, qu’ils ont été dans l’impossibilité d’utiliser la salle d’eau, les toilettes et la cuisine, l’arrivée d’eau ayant dû être coupée, et non uniquement la salle d’eau comme le soutient à tort Monsieur [E], et ce pendant plus d’un mois soit du 27 avril 2023 au 1er juin 2023, date des travaux de réparation.

En conséquence Monsieur [E] devra indemniser Monsieur [T] et Monsieur [J] de leur préjudice de jouissance manifeste s’agissant de l’absence d’utilisation de la salle d’eau, des toilettes et de la cuisine.

Ce préjudice sera évalué à la somme de 500 euros par locataire, somme à laquelle Monsieur [E] sera condamné à leur payer respectivement.

Par ailleurs, Monsieur [T] et Monsieur [J] ne démontrent pas leur préjudice moral, ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

3 – Sur le dépôt de garantie

Le contrat de bail mentionne uniquement le versement d’une somme de 710 euros, et non celle de 1400 euros comme le soutiennent dans leurs dernières écritures Monsieur [T] et Monsieur [J], au titre du dépôt de garantie.

Par ailleurs par courrier en date du 23 septembre 2023, le bailleur a indiqué aux locataires sortants qu’il retenait l’intégralité du dépôt de garantie compte tenu notamment des dégradations constatées à la sortie des lieux mais encore des équipements manquants.

Aucune contestation n’a été formée par Monsieur [T] ni par Monsieur [J] à réception de ce courrier, en outre aucune demande n’a été formée par Monsieur [T] dans sa requête initiale en date du 11 juin 2023.

Par ailleurs l’état des lieux d’entrée établit que les locaux étaient en bon état général sauf concernant le plafonnier de l’entrée “KO”, des traces noires au niveau du chauffage dans le séjour, une porte abîmée dans la cuisine, de même que le plafond suite à un dégât des eaux, la tête de lit abîmée dans la chambre 1, un plafonnier HS dans la salle de bain et les peintures du cellier qualifiée d’usagée.

Des photos sont annexées à l’état des lieux se sortie qui viennent illustrer les éléments qui ressortent de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et celui de sortie et qui concernent l’existence de traces sur les murs dans le séjour, la plaque à induction abîmée, la faïence endommagée dans la cuisine, des traces sur les murs des chambres 1 et 2, un éclat sur la plinthe en faïence dans la salle de bain, le défaut d’entretien de la cuvette des WC entartrée et le défaut d’entretien des grilles de ventilation, les fauteuils haut du salon en mauvais état, la table basse très endommagée et à évacuer en déchetterie et le canapé en mauvais état.

Il ressort également de l’état des lieux de sortie que des équipements sont manquants ou hors service, éléments repris sur le courrier de Monsieur [E] en date du 23 septembre 2023 qui n’a fait l’objet d’aucune contestation par les anciens locataires, l’état des lieux de sortie ayant en outre été effectué contradictoirement par les parties sans qu’aucune observation ne soit mentionnée notamment par les locataires sortants sur ledit état des lieux de sortie.

Si Monsieur [E] ne produit ni factures ni devis concernant le remplacement des éléments manquants ou des travaux à effectuer suite aux dégradations constatées ou au défaut d’entretien, il est constant que les locaux n’ont pas été restitués en bon état, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie démontrant l’existence de dégradations, d’un défaut d’entretien et des équipements manquants, comme développé plus haut.

En conséquence, il n’apparaît pas excessif de chiffrer le coût des travaux et du remplacement des éléments manquants à la somme de 710 euros, montant du dépôt de garantie.

Aussi, c’est à juste titre que Monsieur [E] n’a pas restitué le dépôt de garantie de 710 euros aux demandeurs qui seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre et de leur demande de majoration de 10 %.

4 – Sur la demande reconventionnelle du bailleur

Monsieur [E] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, la demande en indemnisation du préjudice de jouissance des demandeurs ayant été accueillie.

5 – Sur les demandes accessoires

Les parties succombant chacune partiellement dans leurs demandes respectives garderont à leur charge leurs frais irrépétibles et leurs dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que la demande d’irrecevabilité des demandes de Monsieur [M] [T] et de Monsieur [Z] [J] est devenue sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [P] [E] à payer à Monsieur [M] [T] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [P] [E] à payer à Monsieur [Z] [J] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [M] [T] et Monsieur [Z] [J] de leur demande de restitution du dépôt de garantie et de la majoration de 10 % ;

DEBOUTE les parties de leur demande respective de dommages et intérêts et de toute demande plus ample ou contraire ;

DIT que chaque partie gardera à sa charge ses frais irrépétibles et ses dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE JUGE