TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [C] [T]

Mme [Z] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie DE LA BRIERE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06929 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5N6L

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 24 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [H] épouse [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sophie DE LA BRIERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0637

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06929 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5N6L

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 9 juin 2014, à effet du 1 juin 2024, Mme [B] [H] épouse [V] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [T] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2] (6ème étage, porte 17), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros charges comprises, payable le 1er de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [C] [T] et Mme [Z] [T] un congé pour motif légitime et sérieux à effet du 31 mai 2024.

Par actes de commissaire de justice du 24 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [C] [T] et Mme [Z] [T] un commandement de payer la somme principale de 5 149 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [T] et Mme [Z] [T] le 27 mai 2024.

Par assignations du 10 juillet 2024, Mme [B] [H] épouse [V] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :

à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, valider le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 31 janvier 2024,en tout état de cause :être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [T] et Mme [Z] [T] et celle de tous occupants de leur chef, ainsi qu’au transport et à la sequestration de leurs meubles à leurs frais, risques et périls, obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, avec indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5101 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’assignation, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024, à laquelle Mme [B] [H] épouse [V] , représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 4953,10 euros au 22 octobre 2024 et précisant que le loyer n’était payé que de façon irrégulière, le dernier règlement, d’un montant de 400 euros, étant intervenu le 25 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

Par jugement du 26 décembre 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats, au motif qu’il avait reçu, le 22 octobre 2024, postérieurement à l’audience, un courrier émanant de M. [C] [T] indiquant être dans l’attente du retour d’un avocat qu’il avait contacté, aux fins de faire valoir ses moyens de défense.

L’affaire a de nouveau été appelée pour être examinée à l’audience du 18 février 2025, à laquelle la bailleresse, representée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 6461,10 euros euros au 17 février 2025, précisant que le dernier règlement, d’un montant de 500 euros, était intervenu au mois d’octobre 2024.

Mme [B] [H] épouse [V] ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de M. [C] [T] et Mme [Z] [T], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice délivré à à étude et dûment convoqués à l’audience de réouverture par courriers recommandés avec accusé de réception, M. [C] [T] et Mme [Z] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait representer, de sorte qu’il sera, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statué par jugement réputé contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Invité à produire en délibéré “l’inventaire du mobilier” figurant comme annexé au contrat de bail, ainsi qu’à formuler ses observations sur la qualification du contrat, le conseil de la partie demanderesse a, par courriel du 10 avril 2024, communiqué la pièce demandée, justifié de sa notification par LRAR à M. [C] [T], ainsi que précisé que le bail portait bien sur un logement meublé, l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 étant applicable au congé délivré en l’espèce.

MOTIVATION

A titre liminaire

Sur la non comparution des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [B] [H] épouse [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend toutefois aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Ainsi, les contrats conclus ou reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, demeurent soumis à l’ancienne version de ce texte, en ce qu’il fixe à deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise.

En l’espèce, il sera constaté qu’outre le fait que la rédaction hasardeuse de la clause régissant la durée du bail après reconduction ne permet pas de définir à quelle date et pour quelle durée il a été reconduit, le bail du 9 juin 2014, signé par les parties, contient une clause résolutoire rédigée comme suit : “à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges, et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et le bailleur pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par simple ordonnance du juge des référés”.

Il sera donc constaté que la clause résolutoire du bail, qui ne prévoit qu’un délai d’un mois après le commandement de payer pour permettre au locataire de s’ acquitter de sa dette, est nulle et de nul effet, en ce qu’elle contrevient aux dispositions d’ordre public de la loi.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 mai 2024 délivré aux locataires vise expressément les dispositions du bail signé entre les parties le 9 juin 2014 et reproduit la clause résolutoire insérée audit bail.

Ce commandement s’appuyant sur une clause résolutoire nulle et de nul effet, il ne peut lui-même produire aucun effet, quand bien même il mentionne un délai de 6 semaines, qui n’était en tout état de cause pas applicable.

En conséquence, il convient de débouter Mme [B] [H] épouse [V] de sa demande aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

2. Sur la validité du congé

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

L’article 25-5 de cette même loi ajoute qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

En l’espèce, le contrat de bail produit par Mme [B] [H] épouse [V] s’intitule “contrat de location meublée”, et contient un inventaire du mobilier.

Ainsi, bien que Mme [B] [H] épouse [V] ait expressément visé dans ses écritures l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements nus, au soutien de sa demande de validation du congé délivré le 31 janvier 2024, il convient de faire application des dispositions régissant les baux meublés pour trancher le litige. C’est donc l’article 25-8 de ladite loi qui est applicable.

En vertu de ce texte, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le contrat a pris effet au 1er juin 2014. Il a été conclu pour une durée de 3 mois, renouvelable par tacite reconduction par périodes “à convenir entre les deux parties” faute de congé préalable.

Outre le fait qu’il est impossible, au regard de la mention “à convenir entre les deux parties”, de définir la durée pour laquelle le contrat a été reconduit, il sera constaté que le contrat a été conclu pour une durée initiale inférieure à la durée minimum prévue par l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Il est conclu pour une durée d’au moins un an”.

L’article 4 de cette loi, applicable tant aux logements nus qu’aux logements meublés, en application de l’article 25-3 de ce texte, énonce qu’est réputée non écrite toute clause qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l’article 10.

Ainsi, doit être réputée non écrite toute clause prevoyant une durée du bail et le renouvellement par tacite reconduction pour une durée inférieure à trois ans pour les logements nus, et inférieure à la durée d’un an pour les logements meublés.

Le bail litigieux ayant été conclu pour une période de trois mois, et ne précisant pas sa durée à l’issue de la tacite reconduction, ce qui est contraire à la durée d’ordre public de trois ans prévue par l’article 10 et à la durée d’un an prévue à l’article 25-7, cette clause doit être réputée non écrite et la durée du bail doit être portée de plein droit à la durée légale.

Le bail, préalablement qualifié de bail portant sur un logement meublé a donc été conclu pour une durée d’un an à compter du 1 juin 2014, et reconduit chaque année pour une durée d’une année, de sorte qu’au jour de la délivrance du congé, il avait été pour la dernière fois reconduit le 1 juin 2023, et expirait le 31 mai 2024.

Un congé pour motif légitime et sérieux a été délivré aux locataires à la date du 31 janvier 2024, à effet du 31 mai 2024. Le congé précise la violation des obligations reprochée aux locataires: le non paiement des loyers à bonne date.

Le congé du bailleur du 31 janvier 2024 a donc été signifié plus de trois mois avant l’échéance précitée, de sorte qu’il est régulier en la forme.

Sur le fond, il est établi par le décompte produit aux débats que la dette locative s’élève, déduction faite des frais de procédure et de recouvrement, à la somme de 6140 euros, ce qui correspond à plus de 15 mois de loyers et constitue un motif légitime et sérieux, étant précisé qu’en dépit d’une réouverture des débats aux fins de permettre à M. [C] [T] et Mme [Z] [T] de faire valoir leurs moyens de défense, ces derniers ne se sont pas présentés à l’audience, cela sans motif valable.

En conséquence, le congé du 31 octobre 2024 est régulier tant sur la forme que sur le fond.

M. [C] [T] et Mme [Z] [T] étant sans droit ni titre depuis le 1 juin 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

3. Sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, Mme [B] [H] épouse [V] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 février 2025, lui était due la somme de 6461,10 euros au titre des loyers et des charges impayés, dont il convient de soustraire les frais de procédure (159,88 + 161,22 euros).

La dette locative s’élève donc à 6140 euros. Non comparants, les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

M. [C] [T] sera toutefois condamné seul au paiement des loyers impayés, en ce qu’il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, Mme [Z] [T] n’y figurant pas, et ce en application de l’article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter et en ce qu’il n’est justifié d’aucune cotitularité du bail de droit au sens de l’article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.

M. [C] [T] sera en conséquence seul condamné à payer la somme de 4797 euros à la bailleresse, correspondante à l’arriéré de loyers existant au 31 mai 2024 (4956,88 euros moins 159.88 euros de frais de commandement de payer”, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, date de l’assignation.

Mme [Z] [T], dont il est établi, à la lecture du diagnostic social et financier, qu’elle occupe les lieux litigieux avec M. [C] [T], sera condamnée à payer l’arriéré d’indemnité d’occupation, soit la somme de 1343 euros arrêtée au 17 février 2025, in solidum avec M. [C] [T].

4. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [Z] [T] et M. [C] [T], qui occupent sans droit ni titre les lieux depuis le 1 juin 2024, seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 18 février 2025, destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du propriétaire lié à la privation de son local.

Cette indemnité sera égale au montant mensuel du loyer révisé, majoré des charges, jusqu’à libération des lieux, matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [T] et Mme [Z] [T], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, à l’exclusion du coût du commandement de payer, dont la nullité a été constatée, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire droit à la demande formée au titre des frais irrépétibles à hauteur de 500 euros.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [C] [T] et à Mme [Z] [T] d’un congé pour motif légitime et sérieux relatif au bail conclu le 9 juin 2014 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (6ème étage, porte 17), sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 mai 2024 ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [T] et à Mme [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, Mme [B] [H] épouse [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [T] à payer à Mme [B] [H] épouse [V] la somme de 4797 euros à la bailleresse, correspondante à l’arriéré de loyers existant au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE in solidum M. [C] [T] et Mme [Z] [T] à payer à Mme [B] [H] épouse [V] la somme de 1343 au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE in solidum M. [C] [T] et Mme [Z] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer majoré des charges tel qu’ils auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 18 février 2025, jusqu’à libération des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE in solidum M. [C] [T] et Mme [Z] [T] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 10 juillet 2024, mais excluant celui du commandement de payer

CONDAMNE in solidum M. [C] [T] et Mme [Z] [T] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge