MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/03792 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFQU

AFFAIRE : [J] [L] / S.A. SA [Adresse 4]

NAC: 78G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 29 JANVIER 2025

PRESIDENT : Sophie SELOSSE, Vice-Président

GREFFIER : Emma JOUCLA, Greffier, lors de l’audience de plaidoirie et lors du prononcé

DEMANDERESSE

Mme [J] [L]

née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Gabriel ROBIN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 294

DEFENDERESSE

S.A. SA HLM DES CHALETS,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 376

DEBATS Audience publique du 15 Janvier 2025

PROCEDURE : Articles L 213-5 et L 213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire, R 121-11 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

SAISINE : par Assignation – procédure au fond du 26 Juillet 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [L] a pris à bail un logement auprès de la SA [Adresse 5] le 2 décembre 2021. Elle est tombée en arrérage de loyers à compter du début de l’année 2022, sachant que des irrégulaités dans le paiement du loyer avaient déjà été constatées par le bailleur.

Un commandement de payer la somme de 1.552,82€ était envoyé à la locataire le 5 juillet 2022, sans succès.

C’est dans ces conditions que la SA HLM LES CHALETS a assigné Madame [L] par-devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, lequel, par ordonnance du 7 septembre 2023, a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient remplies à la date du 6 septembre 2022,

— ordonné à la locataire désormais occupante sans droits ni titre, de libérer les lieux dans les quinze jours à compter de la décision, ainsi que toute personne présente de son chef,

— autorisé qu’à défaut, il soit procédé à l’expulsion de la locataire et de toute personne présente de son chef avec recours à la force publique en cas de nécessité,

— condamné la locataire à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges actualisés, et ce mensuellement et jusqu’à libération des lieux,

— condamné la locataire au paiement de l’arriété locatif, créance fixée à la somme de 5.331,97€ à la date de la décision,

— suspendu les effets de la clause résolutoire au respect du moratoire accordé sur une période de 36 mois.

La décision a été signifiée le 12 octobre 2023.

Les termes du moratoire n’ayant pas été respectés malgré mise en demeure du 5 mars 2024, la société bailleresse a fait délivrer le 13 mai 2024 un commandement aux fins de saisie-vente sur la somme de 9.719,95€ de dette locative actualisée, ainsi qu’un commandement d’avoir à quitter les lieux au plus tard le 13 juillet 2024.

Par voie d’assignation du 26 juillet 2024, Madame [L] a attrait le propriétaire à l’audience du 6 novembre 2024 renvoyée au 15 janvier 2025, tenue par le juge de l’exécution de ce tribunal auprès de qui elle sollicite de voir lui accorder un délai de 12 mois pour libérer l’immeuble occupé.

Elle exposait en effet souffir de problèmes de santé importants, et rencontrer des difficultés financières depuis son divorce survenu en 2007. Elle disait avoir effectué des recherches pour obtenir un logement moins onéreux, mais sans succès.

En réplique, la SA [Adresse 5] invite le tribunal à constater que Madame [L] ne justifie ni de conditions de relogement anormales, ni avoir engagé de sérieuses démarches pour son relogement, et qu’elle n’a donné suite à aucune des tentatives de réglement amiable du contentieux.

Par ailleurs, Madame [L] a déjà bénéficié d’un échéancier, lequel n’a jamais été respecté.

En conséquence, la société bailleresse demande au Juge de l’exécution de qualifier Madame [L] de débitrice de mauvaise foi, de la débouter de toutes ses demandes, outre une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Le délibéré a été fixé au 29 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article 2 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 proclame que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ».

L’article 17 de la même déclaration affirme que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

L’article 1 du préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 « (…) réaffirme solennellement les droits et libertés de l’Homme et du citoyen consacrés par la déclaration des droits de 1789 et les principes fondamentaux reconnus par les lois de la République ».

Par décision n° 71-44 DC du 16 juillet 1971 dite « Liberté d’association », le Conseil constitutionnel a consacré la valeur constitutionnelle du préambule de la Constitution du 4 octobre 1958 lequel renvoie à celui de la Constitution du 27 octobre 1946 et à la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789.

Par ailleurs, selon l’alinéa 1 de l’article 1 du protocole n° 1 à la convention européenne des droits de l’Homme, ratifiée par la France, « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

Or, l’article 55 de la Constitution du 4 octobre 1958 prévoit que « Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l’autre partie ».

L’article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CESDH) énonce que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui ».

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose : “ Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

L’article L. 412-4 du même code précise que : “La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Enfin, si le juge judiciaire doit se livrer à un examen de proportionnalité des droits en présence, il n’en demeure pas moins que la Cour de Cassation estime que le droit de propriété à un caractère absolu : « Mais l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel a légalement justifié sa décision » (Cass., civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119) contrairement à ce qui est allégué en demande.

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre.

Il appartient ainsi au juge d’évaluer la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences dont l’occupant justifie en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort de l’analyse des pièces versées à l’instance que Madame [L] occupe irrégulièrement un logement appartenant à la SA HLM LES CHALETS, la fin du bail ayant été fixée à la date du 6 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection.

Ainsi, Madame [L] est occupante sans droit ni titre depuis deux ans et quatre mois à ce jour.

Pour autant, le propriétaire a tenté plusieurs démarches amiables, et a consenti à la mise en place d’un moratoire devant le juge des contentieux de la protection.

Or, ces démarches n’ont jamais abouties, et l’échéancier n’a pas été respecté par Madame [L] qui, pourtant, bénéficie de revenus mensuels de plus de 1.500€, revenus, qui, pour n’être pas somptuaires, auraient du lui permettre d’assumer la charge du loyer.

Si Madame [L] fait valoir les conséquences d’une saisie des rémunérations prélevée sur ses revenus, elle démontre que cette saisie est en moyenne de 230€ mensuels, somme qui impacte son budget sans pour autant être insurmontable.

Par ailleurs, si le tribunal ne conteste en aucune façon la situation sanitaire et personnelle de Madame [L], laquelle est sans aucun doute douloureuse à tous égards pour la demanderesse, les termes de la Loi sont clairs et imposent des démarches en vue d’une recherche sérieuse de relogement ainsi qu’une reprise des paiements.

Dans le cas d’espèce, Madame [L] échoue à démontrer l’existence des unes comme des autres, le bail étant résilié depuis septembre 2022 et les démarches justifiées n’ayant été amorcées qu’en novembre 2024, soit à la veille de la première audience…

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, et en particulier des délais accordés à la débitrice, à l’importance de la dette locative, laquelle s’élève désormais à plus de 9.000€, à l’incertitude pesant sur la capacité actuelle et à venir de l’occupante à s’acquitter des sommes dues, à l’absence de diligences réelles dans la recherche d’un nouveau logement, la juridiction ne saurait considérer que la situation de Madame [L] exige la suspension des mesures d’expulsion engagées par le bailleur à son encontre.

Il sera rappelé toutefois que Madame [L] bénéficie des dispositions de la trève hivernale, période qui lui permettra d’intensifier ses recherches sans risque d’expulsion jusqu’au 31 mars 2025.

Pour l’ensemble de ces motifs, la requérante sera déboutée de sa demande de délai de grâce.

Sur les demandes annexes

Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la disparité économique entre les parties, il n’y a pas lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [L] sera néanmoins tenue des entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

Déboute Madame [L] de l’ensemble de ses demandes,

Rappelle qu’elle bénéficie des dispositions de la trève hivernale jusqu’au 31 mars 2025,

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse la charge des dépens à Madame [L],

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par Madame Sophie SÉLOSSE, Vice-Présidente en charge des fonctions de Juge de l’exécution, assistée de Madame Emma JOUCLA, greffière, jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2025.

Le greffier Le Juge de l’exécution