N° RG 25/01196 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFOD

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01196 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFOD

NAC: 70E

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL NAJJARIAN-DUPEY AVOCATS & ASSOCIES

à M^e Emmanuel HILAIRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 14] [Adresse 12] [Localité 15], représentée par son syndic en exercice, la société SAINT EX IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 13] – [Localité 6]

représentée par Maître Régis DUPEY de la SELARL NAJJARIAN-DUPEY AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

Mme [P] [J] épouse [W], demeurant [Adresse 10] – [Localité 4]

représentée par Maître Emmanuel HILAIRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [T] [X] veuve [J], demeurant [Adresse 3] – [Localité 7]

représentée par Maître Emmanuel HILAIRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [G] [J] épouse [M], demeurant [Adresse 1] – [Localité 8]

représentée par Maître Emmanuel HILAIRE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [W], Madame [T] [J] et Madame [G] [M] sont propriétaires indivises d’un immeuble sis [Adresse 2] ([Localité 15]) sur la parcelle [Cadastre 5], contiguë à la parcelle [Cadastre 9] appartenant à la copropriété [Adresse 14], [Adresse 12], [Localité 15].

La SARL SAINT EX IMMOBILIER est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], [Adresse 12], [Localité 15], pris en la personne de son syndic la SARL SAINT EX IMMOBILIER, a, par acte séparé, assigné Madame [P] [W], Madame [T] [J] et Madame [G] [M], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du mardi 2 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], [Adresse 12], [Localité 15] sollicite de :

Condamner solidairement Mesdames [P] [W], [T] [J] et [G] [M] à :

Enlever l’ouvrage mis en place sur le terrain de la copropriété [Adresse 14] [Adresse 12], [Localité 15] ;Réaliser les travaux nécessaires pour éviter l’effondrement du mur présentant des fissures tel que visé dans le constat des commissaires de justice (pièce 4) et pour assurer sa pérennité ;

Remettre les lieux en état ;Le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard, un mois après la signification de l’ordonnance ;

Condamner solidairement Mesdames [P] [W], [T] [J] et [G] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 14], [Adresse 12], [Localité 15], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les condamner, sous la même solidarité, aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat des commissaires de justice SCP CASIMIRO RAYNAUD RIBAUTE BERENGUER MEDRANO du 11 décembre 2024, au profit de la SELARL NAJJARIAN DUPEY AVOCATS & ASSOCIES, sur son affirmation de droit.

De leur côté, les coïndivisaires Madame [P] [W], Madame [T] [J] et Madame [G] [M], propriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ([Localité 15]), parcelle [Cadastre 5], sollicitent par conclusions en défense :

I – À titre principal :

Constater que les demandes présentées par le SDC 94/98 sont en totale contradiction avec le danger imminent susceptible d’être occasionné par l’enlèvement des étais mis en œuvre par la société ANTEFIXE, aux frais des consorts [J] ;

Constater que les parties ne disposent d’aucun élément technique permettant de définir les causes et origines des désordres affectant le mur séparant le fonds des consorts [J] et celui du SDC [Adresse 12] à [Localité 15], et, par voie de conséquence, constater qu’il n’existe aucune pièce permettant de déterminer les responsabilités encourues à la suite de ce sinistre ;

Constater que les parties ne disposent d’aucun élément technique permettant de définir la nature, l’ampleur et l’étendue des travaux de reprise à réaliser ;

Dire et juger que la demande de condamnation sous astreinte présentée par le SDC [Adresse 12] à l’encontre des consorts [J] est sans objet, ou, à tout le moins, indéterminée, faute d’élément technique débattu contradictoirement ;

Débouter le SDC [Adresse 12] à [Localité 15] de l’intégralité de ses demandes contre les consorts [J], ses réclamations étant indéterminées à ce stade de la procédure ;

Condamner le SDC [Adresse 12] à [Localité 15] au paiement d’une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

II – À titre subsidiaire :

Ordonner une expertise judiciaire et commettre à cet effet tel technicien qu’il plaira à Madame le Président, avec pour mission de :

Visiter, en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, le fonds appartenant aux consorts [J] sis [Adresse 11] à [Localité 15] et celui situé [Adresse 12] à [Localité 15], les décrire, entendre tous sachants ;

Dire si le mur appartenant aux consorts [J] présente les désordres précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi, à l’exclusion de tous autres non définis ;

Dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue, en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné, en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement ;

Dire quelles sont les causes de ces désordres en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause, en tenant notamment compte de la végétation environnante se trouvant sur la parcelle située [Adresse 12] à [Localité 15] ;

Rechercher tous les éléments techniques permettant d’établir les responsabilités éventuelles de chaque partie ;

Indiquer les travaux à exécuter pour remettre l’ouvrage litigieux en conformité à sa destination, en évaluer le coût et la durée de leur exécution ;

Dire si, après l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble appartenant aux consorts [J] restera affecté d’une moins-value et donner, en ce cas, son avis sur son importance ;

Donner tous éléments pour proposer l’évaluation du préjudice subi par les consorts [J] du fait des désordres constatés et de l’exécution des réparations ;

À l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger, à l’attention des parties et du juge de l’expertise, une note succincte :

indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents ;

énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise ;

donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes des désordres, ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité ;

établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise ;

fixant, à cette occasion, un bref délai aux parties pour toute éventuelle réaction de leur part ;

Répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du Code de procédure civile, à tous dires et observations des parties, auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs, notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations ;

Rapporter au Tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties ;

Plus généralement, donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige.

Réserver les dépens, en précisant que les frais d’expertise à intervenir seront avancés par les consorts [J], pour le compte de qui il appartiendra.

Les deux parties, par l’intermédiaire de leurs conseils, ont été entendues et ont pu faire valoir leurs observations. Il en ressort qu’un dispositif d’étaiement est déjà en place sur le mur litigieux. Sur le fondement d’un référé conservatoire, le demandeur a donc sollicité le retrait de cet étai et des travaux de remise en état du mur afin qu’il ne s’effondre. Toutefois, il ressort des écritures des parties, à l’appui de leurs observations lors de l’audience, que les désordres affectant le mur ne sont pas, à ce jour, déterminés.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur les mesures conservatoires ou de remise en état sollicitées par le demandeur

L’article 835 du Code de procédure civile dispose :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1353 du Code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le mur litigieux, propriété privative et indivise de Madame [P] [W], Madame [T] [J] et Madame [G] [M], est actuellement soutenu par un dispositif d’étaiement faisant déjà office de mesure provisoire afin d’empêcher son écroulement.

En ce sens, des travaux à titre conservatoire ou de remise en état supplémentaires ne sauraient s’imposer.

Par ailleurs, et à ce titre, le dispositif d’étaiement soutenant actuellement le mur étant déjà en place et apparemment efficient, le caractère d’urgence nécessaire à toute mesure de référé ne saurait non plus être rempli.

De plus, en l’espèce, il ne ressort des écritures et pièces de chacune des parties aucun dommage imminent, ni trouble manifestement illicite permettant la justification d’une telle mesure de référé sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile.

Enfin, en l’absence de rapport d’expertise permettant de déterminer les causes des désordres dudit mur, la juridiction de référé ne saurait être en mesure de condamner à leurs frais exclusifs les propriétaires indivis du mur litigieux.

Partant, c’est en l’état que les prétentions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], sise [Adresse 12] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic, la SARL SAINT EX IMMOBILIER, seront toutes rejetées.

* Sur l’impossibilité de statuer sur la mesure d’expertise sollicité à titre subsidiaire par le défendeur

L’article 5 du Code de procédure civile dispose :

« Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.»

De cette disposition, il en découle, et ce de jurisprudence constante, que la juridiction est liée par la hiérarchie des demandes d’un plaideur, de sorte qu’en ce sens, elle ne peut examiner les demandes subsidiaires que si, et seulement si, elle a d’abord rejeté les demandes principales.

Autrement dit, les demandes subsidiaires ne peuvent être examinées que dans la mesure où la ou les demandes principales sont rejetées (Cass. Ass. plén., 29 mai 2009, n° 07-20.913).

En l’espèce, la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par les défenderesses, semblant pourtant nécessaire afin de déterminer l’origine des désordres du mur litigieux, a été soulevée en demande subsidiaire dans le dispositif de leurs conclusions.

Or, la présente décision ayant accueilli la demande principale des défendeurs, elle n’est dès lors pas en mesure de statuer sur sa demande subsidiaire.

Partant, il ne sera pas statué sur la demande d’expertise judiciaire.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], sise [Adresse 12] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic, la SARL SAINT EX IMMOBILIER, partie succombante en ce qu’il a initié une procédure de référé conservatoire sur le fondement de l’article 835, manifestement inopérante en l’espèce, sera tenu aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], sise [Adresse 12] à [Localité 15], pris en la personne de son syndic, la SARL SAINT EX IMMOBILIER, à payer la somme de 600,00 euros à chacune des défenderesses, à savoir Madame [P] [W], Madame [T] [J] et Madame [G] [M].

En effet, Mesdames [P] [W], [T] [J] et [G] [M] ont été contraintes d’engager des frais irrépétibles, non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir leurs droits en justice dans une procédure non fondée initiée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], prise en la personne de son syndic, la SARL SAINT EX IMMOBILIER.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

REJETONS la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 12] [Localité 15], pris en la personne de son syndic, la SARL SAINT EX IMMOBILIER, tendant à solliciter des mesures conservatoires ou de remise en état sur le fondement de l’article 835, alinéa premier, du Code de procédure civile ;

En ce sens,

REJETONS la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 12] [Localité 15], pris en la personne de son syndic, la SARL SAINT EX IMMOBILIER, tendant à solliciter une astreinte pour la réalisation des travaux par les défenderesses, Madame [P] [W], Madame [T] [J] et Madame [G] [M] ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 12] [Localité 15], pris en la personne de son syndic, la SARL SAINT EX IMMOBILIER ;

JUGEONS qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire de Mesdames [T] [J] et [G] [M] ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 12] [Localité 15], pris en la personne de son syndic, la SARL SAINT EX IMMOBILIER, à payer la somme de 600 euros (SIX CENTS EUROS) à chacune des défenderesses, à savoir Madame [P] [W], Madame [T] [J] et Madame [G] [M], sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 12] [Localité 15], pris en la personne de son syndic, la SARL SAINT EX IMMOBILIER, aux entiers dépens de la présente instance, incluant notamment les frais de commissaire de justice ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 30 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,