N° RG 25/00481 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBNJ /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00481 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBNJ

Minute n° 25/00533

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. SCALIS prise en la personne de ses représentants légaux,

[Adresse 8]

représentée par Mme [W], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [I]

né le 25 Janvier 1969 à [Localité 6] ([Localité 7]),

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 14 Novembre 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 12 Décembre 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00481 – N° Portalis DBYE-W-B7J-EBNJ /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 1er juin 2014, la S.C.I. Framy a loué à M. [D] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450 euros hors charges.

Par acte du 13 mars 2020, la S.C.I. Framy a cédé ce bien à la S.C.I. Morizot, laquelle l’a vendu à son tour à la S.A. Scalis aux termes d’un acte authentique du 31 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, la S.A. Scalis a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 722,32 euros au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, la S.A. Scalis a fait assigner M. [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner au défendeur ainsi qu’à tous occupants de son chef de quitter les lieux après en avoir remis les clés et à défaut, d’ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le défendeur :° à payer la somme de 2 583,44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 722,32 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° à payer les loyers et charges locatives éventuellement impayés ayant couru entre le 25 août 2025 et la date à laquelle la résiliation sera prononcée,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du jour du prononcé de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

° à payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 7] le 4 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 novembre 2025.

À cette audience, la S.A. Scalis, représentée par sa préposée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 534,49 euros au titre des loyers et charges échus au 10 novembre 2025.

Cité par acte délivré à l’étude, M. [D] [I] ne comparaît pas, ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. Scalis verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 10 novembre 2025, la dette locative de M. [D] [I] s’élève à la somme de 3 534,49 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Il convient de condamner M. [D] [I] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 27 juin 2025 pour la somme de 1 722,32 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

Le IV de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le II et le III du même article sont applicables lorsque la demande porte sur le prononcé de la résiliation du bail reposant, en tout ou partie, sur l’existence d’une dette locative.

En l’espèce, la S.A. Scalis justifie avoir saisi la CCAPEX le 1er juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] le 4 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 novembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur la caractérisation du manquement

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements invoqués sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

En conséquence, l’expulsion de M. [D] [I] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [D] [I] sera également condamné au paiement d’une part, des loyers et charges locatives échus entre le 11 novembre 2025 et le 11 décembre 2025 et d’autre part, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette dernière indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 415,56 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [I] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de la S.A. Scalis à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE M. [D] [I] à verser à la S.A. Scalis la somme de 3 534,49 euros (décompte arrêté au 10 novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025 sur la somme de 1 722,32 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉCLARE l’action tendant au prononcé de la résiliation du bail recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail ayant pris effet le 1er juin 2014 entre la S.C.I. Framy, puis la S.C.I. Morizot, puis la S.A. Scalis d’une part, et M. [D] [I] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. Scalis pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [I] à verser à la S.A. Scalis les loyers et charges locatives échus entre le 11 novembre 2025 et le 11 décembre 2025 ;

CONDAMNE M. [D] [I] à verser à la S.A. Scalis une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 415,56 euros, à compter du 12 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de la S.A. Scalis fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [I] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,