N° RG 25/07329 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NY4C

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/07329 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NY4C

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas DELEAU

Le

Le Greffier

M^e Nicolas DELEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaire [Adresse 3] sise [Adresse 4] à [Localité 3]

agissant par son Syndic SAS Cabinet Immobilière [W]

pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

représenté par M^e Caroline AMMAR substituant M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 152

DEFENDEUR :

Monsieur [X], [H], [U] [C] [L]

né le 24 Avril 1999 à [Localité 1] (67)

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Vice-Présidente

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Gabrielle ISCHIA, Greffier lors du prononcé

En présence de Leïla LABBEN, magistrat en formation

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente

et par Gabrielle ISCHIA, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [L] est copropriétaire des lots n°4 et 34 dans la [Adresse 7] [Adresse 8] sise [Adresse 4] à [Localité 3], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble.

Suite à des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires la [Adresse 3] sise [Adresse 4] à 67200 Strasbourg représenté par son syndic en exercice le cabinet Immobilière [W], a fait assigner Monsieur [X] [L] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025 et demande au tribunal de :

— condamner Monsieur [X] [L] à lui payer la somme de 5 636,34 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 date de la première mise en demeure,

— condamner Monsieur [X] [L] à lui payer une indemnité de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir,

— déclarer qu’en application de l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge exclusive de Monsieur [X] [L],

— ordonner la capitalisation des intérêts échus à compter du 26 février 2025 sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Monsieur [X] [L] à payer les frais et dépens de la procédure, ainsi qu’à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [X] [L] ne comparait pas ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2-1 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, produit :

— l’extrait du livre foncier duquel il ressort que Monsieur [X] [L] est propriétaire des lots 4 (un appartement) et 34 (une cave) au sein de la résidence située au [Adresse 10],

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 27 octobre 2021,

5 octobre 2022, 26 octobre 2023 et 5 novembre 2024 ayant notamment approuvé les comptes pour les exercices respectivement arrêtés au 30 juin 2021, 30 juin 2022, 30 juin 2023 et au 30 juin 2024 et adopté les budgets prévisionnels respectivement du 30 juin 2022 au 30 juin 2023, du 30 juin 2023 au 30 juin 2024, du 30 juin 2024 au 30 juin 2025,

— les appels de fonds pour la période du 1er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025 inclus, un appel de fonds du 19 septembre 2024 d’un montant de 93,82 euros au titre de l’accompagnement rénovation par l’entreprise OKTAVE (devis OKTAVE validé lors de l’assemblée générale du 26 octobre 2023),

— les décomptes de charges pour les périodes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— le récapitulatif de charges de 2022, 2023 et 2025,

— un relevé de compte au 9 juillet 2025 faisant état d’un solde débiteur de 5 636,34 euros dont 80 euros de frais de mises en demeure des 26 février 2025 et 5 juin 2025 (40 euros X2) et 120 euros de frais de contentieux dont la facture est jointe,

— les mises en demeures suivantes adressées au défendeur par courriers :

* du 26 février 2025, sans que l’AR ne soit joint,

* du 12 février 2025 soit que l’AR ne soit joint,

* du 5 juin 2025 avec AR présenté le 17 juin 2025 revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse »,

* du 1er juillet 2025 adressé par le conseil de la partie demanderesse avec AR revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

— le contrat de syndic.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces produits par le demandeur un arriéré de charges à hauteur de 5 436,34 euros au 9 juillet 2025 étant précisé qu’ont été déduits de ce montant les frais de mise en demeure et de contentieux qui ne sont pas des impayés de charges.

En conséquence, Monsieur [X] [L] sera condamné à payer la somme de 5 436,34 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3]. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient de dire que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de deux mises en demeure des 26 février 2025 et 5 juin 2025 (40 euros X 2) et des frais de contentieux (120 euros).

Elle verse aux débats :

— les mises en demeures suivantes adressées au défendeur par courriers :

* du 26 février 2025, sans que l’AR ne soit joint,

* du 12 février 2025 soit que l’AR ne soit joint,

* du 5 juin 2025 avec AR présenté le 17 juin 2025 revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse »,

* du 1er juillet 2025 adressé par le conseil de la partie demanderesse avec AR revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

— une facture du 19 juin 2025 d’un montant de 120 euros pour « FRAIS SUIVI CONTENTIEUX ».

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Les frais de contentieux qui concerne des frais de transmission à auxiliaire de justice et le coût de la sommation de payer étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic versé à la procédure, la tarification d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception s’élève à 40 euros TTC.

Si le syndicat des copropriétaires justifie des deux courriers de mise en demeure dont elle demande le remboursement, force est de constater qu’elle ne produit que l’AR de la mise en demeure du 5 juin 2025 et non celle du 26 février 2025. Dès lors, Monsieur [X] [L] sera condamné à lui payer la somme de 40 euros TTC au titre des frais de mise en demeure du 5 juin 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [X] [L], ne s’acquittent pas régulièrement des charges de copropriété depuis le 1er juillet 2024, qu’à compter de cette date un unique versement de 700,52 euros a été effectué le 13 septembre 2024, qu’aucun versement n’est intervenu depuis plus d’un an.

En refusant de s’acquitter de leurs charges de copropriété sans raison valable, le copropriétaire a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En outre, sa carence à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [L] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur et en l’absence d’éléments sur la situation financière de Monsieur [X] [L], ce dernier sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sise [Adresse 4] à [Localité 4] [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice le cabinet Immobilière [W], la somme de de 5 436,34 euros arrêtée au 9 juillet 2025 au titre des impayés de charges, provisions pour charges et cotisations fonds de travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] sise [Adresse 4] à [Localité 4] [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice le cabinet Immobilière [W], la somme de 40 euros de frais de mise en demeure ;

DIT que les intérêts échus dus pour une année complète seront capitalisés ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 4] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice le cabinet Immobilière [W], la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] sise [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet Immobilière [W], la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] sise [Adresse 4] à [Localité 3] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Gabrielle ISCHIA Gussun KARATAS