TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/50251 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Q4G

N° : 2-CH

Assignation du :

17 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 avril 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société 1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM, venant aux droits de la société COOPERATION ET FAMILLE

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Marc DESMICHELLE, avocat au barreau de PARIS – #R0078

DEFENDERESSE

La S.A.S YIMAGO

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Leslie MANKIKIAN, avocat au barreau de PARIS – #B0635

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 1er juin 2010, la société 1001 Vies Habitat, venant aux droits de la société Coopération et Famille, a donné à bail commercial à la société Yimago, venant aux droits de la société Double M suivant acte de cession de fonds de commerce du 19 juillet 2012, des locaux situés [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010, moyennant un loyer en principal de 15.827,16.€ par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 15 juin 2022, à la société Yimago, pour une somme de 18.449,90€ en principal, au titre de l’arriéré locatif au 2 juin 2022.

Par acte délivré le 17 décembre 2024, la société 1001 Vies Habitat a fait assigner la société Yimago devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Yimago et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner la société Yimago à lui payer la somme provisionnelle de 18.449,90€ au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts de droit sur cette somme à compter du commandement de payer délivré le 15 juin 2022 et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— condamner la société Yimago à lui payer à titre provisionnel le coût du commandement de payer soit 201,35 euros, la somme de 65,42 euros au titre de l’état des nantissements,

— condamner la société Yimago au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle et indivisible égale à la valeur d’un quart d’une annuité de loyers, soit la somme mensuelle de 5.676,56 euros HT, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société Yimago au paiement d’une somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant les frais exposés à ce jour ainsi que les frais d’exécution à venir.

A l’audience du 18 mars 2025, la société 1001 Vies Habitat a, par l’intermédiaire de son conseil, exposé que les parties étaient parvenues à un accord visant l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, a actualisée la dette à la somme de 27.733,01 € arrêtée au 24 février 2025 et s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais, sous réserve de versements de 1.150 € par mois sur la dette en sus des échéances courantes et un 24e versement de 1.283,01 euros.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Yimago a indiqué au juge des référés accepter les demandes formées par la société 1001 Vies Habitat.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société 1001 Vies Habitat n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 18.449,90 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 2 juin 2022.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société 1001 Vies Habitat ne s’oppose pas à l’audience au principe de l’octroi d’un délai de paiement sur l’arriéré actualisé au 24 février 2025.à la somme de 27.733,01€.

Au vu de l’état de la dette, des versements auxquels s’engage la société locataire à hauteur de 1.150 € par mois pendant 23 mois et à hauteur de 1.283,01 euros le 24e mois et des règlements intervenus sur les échéances, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie .

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation mensuelle due par la société Yimago depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du quart d’une annuité de loyers soit la somme mensuelle de 5.676,56 euros HT.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société 1001 Vies Habitat, l’obligation de la société Yimago au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 24 février 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 27.733,01 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Yimago.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 15 juin 2022 à hauteur de la somme de 18.449,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

La société Yimago, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais exposés à ce jour ainsi que les frais d’exécution à venir.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° a l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Yimago ne permet d’écarter la demande de la société 1001 Vies Habitat formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.250 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’accord intervenu entre les parties ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 juillet 2022 à minuit ;

Condamnons la société Yimago à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme par provision de 27.733,01 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 24 février 2025, avec intérêts de droit à compter de la date de délivrance du commandement du 15 juin 2022 à hauteur de la somme de 18.449,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Yimago se libère des sommes ci-dessus allouées par 23 versements mensuels de 1.150 €, avant le 5 de chaque mois entre les mois d’avril 2025 et février 2027 et un 24e versement de 1.283,01 € à régler au mois de mars 2027 avant le 5 du mois ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Yimago et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Yimago devra payer mensuellement à la société 1001 Vies Habitat, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du quart d’une annuité de loyers soit la somme mensuelle de 5.676,56 euros HT ;

Condamnons la société Yimago à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1.250 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Yimago aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés à ce jour ainsi que les frais d’exécution à venir ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 30 avril 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN