TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/10823

N° Portalis 352J-W-B7I-C5X6H

N° MINUTE : 4

Assignation du :

04 Septembre 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [Y] [H][2]

[2]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Médiateur : [C] [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]

JUGEMENT

rendu le 23 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I MADAR HÔTEL MAGENTA

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Odile COHEN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0051

DEFENDERESSE

S.A.S HK REPUBLIQUE, exerçant sous enseigne “HOTEL DE L’EXPOSITION”

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Arnaud DUQUESNOY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0143

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 27 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 1er octobre 2024, la S.A.R.L. [Localité 15], aux droits de laquelle vient la S.C.I. Madar Hôtel Magenta, a donné à bail commercial à la S.A.S. Jura Hôtel, aux droits de laquelle vient la S.A.S. HK République, des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 17].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2014 et jusqu’au 30 juin 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 65 000 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive l’activité de « hôtel et prestations hôtelières annexes (telles que petits-déjeuners, téléphone…) ».

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 avril 2023, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023, moyennant un loyer en principal fixé en fonction de la variation de l’ILC.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 mai 2024, la S.C.I. Madar Hôtel Magenta a notifié à la preneuse un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 202 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er juillet 2023.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.C.I. Madar Hôtel Magenta a ensuite fait assigner la preneuse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 4 septembre 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 mai 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.C.I. Madar Hôtel Magenta, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 15 janvier 2025, demande à la juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

— fixer à 202 000 euros par an en principal le loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2023, toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées,

— dire et juger que les loyers arriérés porteront intérêts à compter du jour où ils seront dus, et le dépôt de garantie sera complété en fonction du nouveau loyer,

Subsidiairement :

— désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux au 1er juillet 2023,

— fixer à 202 000 euros par an en principal, et subsidiairement par application des indices, le loyer provisionnel dû à partir du 1er juillet 2023,

En tout état de cause :

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner la S.A.S. HK République à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.A.S. HK République aux dépens.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 30 octobre 2024, la S.A.S. HK République demande à la juge des loyers commerciaux de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2023 à la somme annuelle en principal de 100 000 euros,

— de débouter la S.C.I. Madar Hôtel Magenta de ses demandes,

— de condamner la S.C.I. Madar Hôtel Magenta aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L.145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L.145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 1103 du code civil, L.145-8 et L.145-9 du code de commerce qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Aucune juridiction n’a le pouvoir de modifier les clauses, même accessoires, du bail commercial à renouveler (voir notamment Civ. 3ème, 14 octobre 1987, n°85-18.132 ; Civ. 3ème, 11 janvier 2024, n°22-20.872).

Ainsi, seul le principe du renouvellement du contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2023 sera constaté par la présente juridiction.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

En application des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Pour ces locaux dits monovalents, il convient, afin de fixer le loyer du nouveau bail et déterminer leur valeur locative, de se référer à la méthode de calcul du loyer propre à la branche d’activité en cause, le principe du plafonnement posé par l’article L.145-34 étant alors inapplicable.

Il est constant que la valeur locative des hôtels est déterminée selon une méthode dite hôtelière qui a fait l’objet d’une actualisation en 2016 par la Compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise près la cour d’appel de [Localité 16] (« De la refondation de la méthode hôtelière », AJDI 2016). Cette méthode vise à « déterminer la capacité normative d’un hôtelier à générer un chiffre d’affaires théorique à partir de l’outil immobilier objet du contrat de bail, en intégrant son emplacement et ses caractéristiques (capacité, standing et desserte de l’établissement, surface et niveau de confort des chambres, qualité et adaptation du bâti) » (« Méthode hôtelière actualisée : son bien-fondé confirmé par la pratique et la jurisprudence », AJDI 2023, p. 188).

Suivant l’article R.145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce enfin, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

En l’espèce, les parties ont produit des pièces de nature procédurale ainsi que deux rapports d’expertise non contradictoires.

Le rapport établi à la requête de la S.C.I. Madar Hôtel Magenta par M. [O] [J] et celui établi à la requête de la S.A.S. HK République par M. [E] [T], tous deux experts en immobilier commercial près la cour d’appel de Paris, apportent certes des éléments utiles à l’instruction de l’affaire mais ne présentent pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu par la juridiction, bien qu’ils aient été soumis à la discussion des parties. Les experts amiables concluent à une valeur locative au 1er juillet 2023 évaluée pour le premier à 202 000 euros HT/HC/an et pour le second à 115 000 euros HT/HC/an.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, compte tenu des divergences existant entre les parties et en l’absence d’éléments suffisants permettant de discuter les deux expertises amiables, d’ordonner une expertise judiciaire dont la teneur sera précisée au dispositif. Elle sera confiée à M. [Y] [H].

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 6 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.C.I. Madar Hôtel Magenta qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. Il ne peut être fait droit, faute d’éléments suffisants, à la demande de la S.C.I. Madar Hôtel Magenta.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C.I. Madar Hôtel Magenta et la S.A.S. HK République et portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 17] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2023,

Sursoit à statuer sur les demandes des parties,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

Monsieur [Y] [H]

[Adresse 11]

01.40.72.89.17 – [Courriel 13]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 5] à [Localité 17], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables et au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée, la valeur locative des locaux en cause au 1er juillet 2023,

* du tout dresser rapport motivé.

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I. Madar Hôtel Magenta à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 12]) avant le 31 octobre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 septembre 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [C] [R]

[Adresse 3]

06 62 35 91 11 – [Courriel 14]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S. HK République, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience du 18 novembre 2025 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 16], le 23 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL C. AHSSAINI