TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03165 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THLE

JUGEMENT

N° B

DU : 11 Juin 2025

[W] [X]

C/

[Y] [J]

[I] [M]

[Z] [N]

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 11 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Novembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [W] [X], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Laure LAGORCE de la SELARL LAGORCE & BILLIAUD AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [Y] [J], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [I] [M], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [Z] [N], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2017 avec effet au même jour, Monsieur [X] [W], a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [J] [Y] et Monsieur [M] [I] pour un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 715 €, outre 70 € au titre de la provision sur charges.

Monsieur [N] [Z] s’est porté caution solidaire de Madame [J] [Y] par acte de

cautionnement manuscrit signé le 21 octobre 2017.

Les locataires ne se sont pas acquittés régulièrement des loyers et un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré le 15 avril 2022 pour la la somme de 2 543,54 € en principal lequel a été également dénoncé à la caution le 10 mai 2022.

Par lettre recommandée en date du 22 juillet 2022, ils ont été destinataires d’un congé délivré par le

bailleur qui a désiré reprendre l’appartement pour y loger son fils.

Les locataires ont quitté les lieux le 30 octobre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date des 7 novembre et 14 novembre 2023, les locataires et la caution ont été assignés par Monsieur [X] [W] devant le juge des référés, en vue de voir notamment constater la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement des loyers impayés, outre une indemnité d’occupation du montant du loyer, des indemnités au titre de travaux de remise en état et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par ordonnance en date du 28 juin 2024, le juge des référés a constaté l’existence d’une contestation sérieuse quant aux demandes en paiement de Monsieur [X] au titre des loyers, charges et dégradations, et a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte de commissaire de justice en date du 29/07/2024 , Monsieur [X] [W] a assigné Madame [J] [Y], Monsieur [M] [I], M. [N] [Z] ( caution) sollicitant du juge des contentieux de la protection de :

CONDAMNER in solidum les consorts [L] et Monsieur [N] à verser à Monsieur [X] le montant de 3 418,61 € au titre des loyers et charges dus en application du bail signé le 21 octobre 2017 ;

CONDAMNER in solidum les consorts [L] et Monsieur [N] au paiement des interêts légaux à compter du 15 avril 2022 ;

CONDAMNER in solidum les consorts [L] et Monsieur [N] à verser à Monsieur [X] le montant de 7 516,88 € au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNER in solidum les consorts [L] et Monsieur [N] au paiement

de la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 16/12/2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 7/04/2025, où représenté par son Conseil, Monsieur [X] [W] par voie de conclusions responsives a maintenu les termes de son assignation y ajoutant sa demande de débouté des demandes des consorts [L] et de Monsieur [N] [Z].

A la même audience, Madame [J] [Y], Monsieur [M] [I] et Monsieur [N] [Z], représentés par leur Conseil, par voie de conclusions demandent de :

A titre principal,

Débouter le bailleur de toutes ses demandes à l’encontre de Monsieur [M], Madame [J] et Monsieur [N],

Ordonner la déduction et la compensation du montant du dépôt de garantie (785 €) des sommes dues par les locataires au bailleur,

Ordonner la compensation entre les sommes dues par les locataires et celles dues par le bailleur,

A titre reconventionnel,

Juger que le congé donné aux fins de reprise pour habiter en date du 22 juillet 2022 est frauduleux,

Condamner Monsieur [X] à verser à Monsieur [M] et Madame [J] la somme de 1 000€ à titre de dommages-intérêts,

Condamner Monsieur [X] à verser à Monsieur [N] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts,

A titre subsidiaire,

Accorder les plus larges délais de paiement à Monsieur [M] et Madame [J],

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [X] à verser à Monsieur [M] et Madame [J] la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux entiers dépens.

Le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par les conseils des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 11/06/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement de loyers et charges

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose :

« Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; »

Le bailleur réclame la somme de 3 418,61€ (dont une surconsommation d’eau d’un montant de 439,38€ soit : 2.979,24€ + 439,38€) au titre des loyers et charges dus avec un loyer révisé et passé de 785€ à 793,57€.

Les locataires produisent leurs relevés de compte des versements effectués comme justificatifs de leurs paiements au bailleur ( pièces 9 et 10 défendeurs ).

Nonobstant la révision du loyer contestée, ils indiquent avoir versé depuis le début de la location la somme de 54 141 € au bailleur à partir des relevés de compte fournis, versement CAF compris et non la somme de 53 808,67€ comme le mentionne le bailleur dans sa pièce 11.

Ainsi, les défendeurs estimant avoir trop payé par rapport aux sommes que le bailleur dit avoir encaissées demandent une compensation entre créances.

Le décompte présenté par le bailleur en pièce 11 est trop global et ne fait pas ressortir les sommes réclamées aux locataires depuis le début du bail au titre du loyer et de la provision sur charges et les sommes versées ou non par ces derniers chaque mois avec le récapitulatif du solde.

Il conviendra de prendre davantage en considération les pièces 1 et 1 bis défendeurs pour vérifier les sommes perçues par le bailleur et notamment les versements effectués par les locataires.

A partir de la comparaison des tableaux pièces 1 et 1bis défendeurs nous pouvons constater :

Que partant de l’hypothèse d’un maintien du loyer à la somme de 785€ pour les locataires, les règlements de loyer semblent effectués jusqu’en 2021.

Pour les années 2022 et 2023 où sont constatés des défauts de paiement de loyers:

a/ Pour 2022 :

*Le bailleur enregistre un encaissement de 785€ le 2/11/2022

*Les locataires produisent la mention d’un virement de 400€ le 2/11/2022 sur le relevé de compte de Monsieur [M].

D’où un total bailleur en déclaré perçu de 8 630€ pour 2022 et :

un total locataires déclaré payé de 8 245€ pour 2022 soit une différence de 385€

b/ Pour 2023 :

*Le bailleur enregistre un encaissement sur l’année de 4 702€ APL comprises (tableau pièce1) auquel il faut ajouter le virement de la CAF de 2 046€ du 7/03/2023 qui a été oublié soit : 6 748€

*Les locataires indiquent des paiements avec les versements de la CAF à hauteur de : 6 393€ soit une différence de 355€

Cependant, il convient de noter que le bailleur a comptabilisé à l’encaissement une somme de 355€ d’APL en octobre 2023 et que cette somme n’a pas été prise en compte par les locataires en déduction de la dette.

Le demandeur est donc invité à :

*vérifier les encaissements du mois de novembre 2022 et préciser les sommes reçues sur le mois en question

*confirmer les sommes reçues en 2023 notamment les allocations d’APL dont les 355€ portés sur le mois d’octobre 2023 ( tableau pièce1) somme que les locataires n’ont pas reportée sur leur tableau ( pièce2).

Les locataires sont invités à vérifier les sommes versées au titre des APL sur l’année 2023 et notamment si une somme de 355€ aurait été virée au bailleur sur la période ou pour la période du mois d’octobre 2023.

Les parties fourniront tous justificatifs utiles.

Elles repréciseront et réactualiseront au besoin leurs demandes.

S’agissant d’un moyen relevé d’office par le tribunal, il convient d’ordonner la réouverture des débats pour permettre aux parties de procéder aux vérifications, fournir les justificatifs sollicités, ainsi que repréciser et réactualiser éventuellement leurs demandes.

Le tribunal invite les parties à présenter leurs observations conformément à l’article 16 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par décision avant dire droit non susceptible de recours,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du :

LUNDI 3 NOVEMBRE 2025 à 14h00

SALLE MARIANNE

SITE CAMILLE PUJOL

[Adresse 5]

[Localité 4]

Invite les parties à procéder aux vérifications, fournir les justificatifs et précisions sollicités tels que détaillés dans les motifs de la décision, ainsi qu’à réactualiser éventuellement leurs demandes ;

Dit que les parties pourront échanger contradictoirement leurs moyens et se communiquer leurs pièces qui devront être transmises avant cette date pour celles qui ne l’auraient pas été auparavant ;

Dit que la notification du présent jugement vaut convocation ;

Dit surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

Réserve les dépens.

Le Greffier Le Président