TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE,

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 20 novembre 2025

à M^e MALINCONI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 novembre 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07399 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YCM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [G]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Ambroise MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 28 novembre 2024, la SA 3F SUD a assigné Monsieur [J] [G] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [G] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 4] et d’un parking, au besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique;

• condamner Monsieur [G] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 3121,46 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Monsieur [G], cité en l’Etude de la SCP REMUZAT et Associés, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est fait représenter par un avocat lequel a conclu au débouté de l’ensemble des demandes de la SA 3F SUD au vu des contestations sérieuses soulevées.

Subsidiairement, il a sollicité des délais de paiement sur 36 mois pour apurer la dette et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A titre plus subsidiaire, il a sollicité que soit ordonnée la signature d’un protocole d’accord valant titre d’occupation et donnant droit aux allocations de logement en vue de l’établissement du bail selon les dispositions de l’article L442-6-5 du code de la construction et de l’habitation.

En tout état de cause, il a sollicité la condamnation de la SA 3F SUD à verser à Monsieur [G] la somme de 150,00 euros en réparation de son préjudice financier et la somme de1800,00 euros en réparation de son préjudice moral outre la somme de 1200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions, la SA 3F SUD a maintenu ses demandes, s’est opposée aux demandes présentées par Monsieur [G] et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 4225,90 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 septembre 2025 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA 3F SUD a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA 3F SUD produit la notification à la CCAPEX en date du 5 avril 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié au locataire le 29 mars 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 28 novembre 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 29 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 16 janvier 2025.

L’action de la SA 3F SUD est donc déclarée recevable.

Sur les contestations sérieuses:

Le bail en date du 18 février 2020 liant les parties porte sur un logement conventionné.

Il ressort de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 que l’article 10 de cette même loi et prévoyant que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques (…) et à six ans pour les bailleurs personnes morales, n’est pas applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré.

Les locataires de ces logements bénéficient en outre du droit au maintien dans les lieux en application de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation.

La durée du bail est donc indéterminée et la fixation en l’espèce d’une durée de trois mois n’apparaît donc pas illicite.

Monsieur [G] indique que le commandement de payer du 29 mars 2024 est entaché de nullité dans la mesure où il ne mentionne pas que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette mais qu’il mentionne un délai de six semaines pour le faire et ce, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

Monsieur [G] soulève l’existence d’une contradiction entre le contrat de bail liant les parties qui prévoit en son article 9-1 que « en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un simple commandement de payer restés ans effet » et le commandement de payer du 29 mars 2024 qui prévoit un délai de six semaines pour régulariser l’impayé.

Le délai fixé dans le commandement de payer est un délai de procédure et il convient de s’interroger sur le point de savoir si ce nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023 permet ou non de remettre en cause la volonté contractuelle des parties telle que prévu dans le contrat de bail.

Il conviendra également de s’interroger sur le point de savoir si le contrat de bail initial a été renouvelé, reconduit ou s’il est toujours en cours.

Ces interrogations relèvent toutefois de l’appréciation du juge du fond et non du juge des référés.

Il convient dès lors de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat au fond, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation.

Sur le supplément de loyer de solidarité:

Il ressort des dispositions de l’article L441-3 du code de la construction et de l’habitation que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail, les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

L’article L441-9 dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer.

L’alinéa 2 de ce même texte précise qu’à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

En l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme d’habitations à loyer modéré ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité.

En l’espèce, il n’est pas justifié de l’envoi de la demande de justification des ressources de sorte que les majorations au titre du supplément de loyer de solidarité doivent être déduites du décompte produit.

Sur le paiement de l’arriéré locatif:

Il ressort du décompte versé aux débats, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens, des suppléments de loyer de solidarité et du dernier versement de 2253,52 euros opéré par Monsieur [G] le 10 septembre 2025, que ce dernier n’est redevable d’aucune somme envers la SA 3 F SUD au titre des loyers et charges arrêtés au 10 septembre 2025.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [G]:

au titre du préjudice financier:

Monsieur [G] sollicite la somme de 150,00 euros en réparation de son préjudice financier lié à la suspension de son activité professionnelle durant la journée du 14 septembre 2023 pour les besoins de sa défense personnelle lors de la précédente procédure.

Outre le fait que cette demande n’est pas présentée à titre provisionnel, il ne saurait être fait droit à cette demande qui aurait due être présentée dans le cadre de la précédente procédure.

— au titre du préjudice moral:

Outre le fait que cette demande n’est pas présentée à titre provisionnel, il ne saurait être fait droit à cette demande qui n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son montant.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la SA 3F SUD conservera la charge des entiers dépens de l’instance.

En outre, la SA 3F SUD sera tenue de payer à Monsieur [G] la somme de 800,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SA 3F SUD;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation;

CONSTATONS que Monsieur [G] n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers et charges arrêtés au 10 septembre 2025;

DEBOUTONS la SA 3F SUD de ses demandes;

DEBOUTONS Monsieur [G] de ses demandes reconventionnelles;

CONDAMNONS la SA 3F SUD à verser à Monsieur [G] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS la SA 3F SUD aux entiers dépens;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,