Du 20 décembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01293 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLHV

Société ENEAL

C/

[P] [R]

— Expéditions délivrées à

M^e Axelle DUTEN

— FE délivrée à

SELARL CMC AVOCATS

Le 20/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 décembre 2024

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

Société ENEAL

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e HALBACHS loco M^e Marie-christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [R]

né le 09 Avril 1956 à [Localité 8] (CENTRAFRIQUE)

[Adresse 6] [Adresse 1]

[Localité 5]

assisté par M^e LAVALLEE loco M^e Axelle DUTEN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2015, la société LOGEVIE, aujourd’hui dénommée ENEAL, a donné à bail à Monsieur [P] [R] un logement n°7, situé [Adresse 9] à [Localité 7].

Par acte d’huissier du 16 décembre 2022, la SA ENEAL a fait délivrer à Monsieur [R] un commandement de payer la somme de 717,34 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, la SA ENEAL a assigné Monsieur [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 septembre 2024 aux fins de :

Constater que la clause résolutoire du contrat de bail liant les parties est acquise,Constater en conséquence la résiliation du bail d’habitation,Condamner Monsieur [R] à payer à la SA ENEAL, à titre provisionnel, la somme de 3157,98 euros, à parfaire, correspondant aux impayés de loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail et à l’indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges antérieurement payés par Monsieur [R],Le condamner à ces paiements jusqu’à la libération effective des lieux, avec revalorisation telle que prévue audit contrat et assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer,Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] des lieux qu’il occupe ainsi que de tout occupant de son chef et de tous biens, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Le condamner à payer à la SA ENEAL la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À l’audience du 13 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 25 octobre 2024.

Lors de l’audience du 25 octobre 2024, la SA ENEAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7345,84 euros au 24 octobre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [R], assisté par son conseil, expose ne pas contester la dette dans son principe, sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation, dans la perspective d’un rappel APL très prochain.

Monsieur [R] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30 mai 2024, deux mois avant la date de l’audience du 13 septembre 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 décembre 2022.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA ENEAL a fait signifier à Monsieur [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 717,34 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 16 décembre 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte produit par le bailleur lui-même qu’entre le 16 décembre 2022 et le 16 février 2023, le compte locatif a été crédité de la somme de 718,10 euros, de sorte que la cause du commandement s’est trouvée purgée.

En vertu de l’article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues.

Dès lors, la demande de constatation de la résiliation de plein droit sera rejetée.

Les demandes subséquentes de mesures d’expulsion, d’indemnité d’occupation et d’astreinte deviennent par conséquent sans objet.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’assignation demeure recevable quant à la demande de provision correspondant aux arriérés de loyers, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne disposant que pour les actions tendant à résilier le bail pour impayés de loyers.

Le bailleur produit un décompte actualisé au 24 octobre 2024 selon lequel sa créance s’élèverait à la somme de 7345,84 euros, terme de septembre 2024 inclus.

Il convient de déduire de cette somme les pénalités de non-réponse à l’enquête sociale, qui ne relèvent pas de l’urgence (53,34 euros), et les frais de poursuite, qui relèvent des dépens (270,52 euros).

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement discutée, Monsieur [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 7021,98 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives dus à la date du 24 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Aux termes du 1er alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [R] sollicite de se voir allouer des délais pour régulariser sa dette au regard de sa situation financière. Il justifie d’une amélioration prochaine du montant de sa pension de retraite (AGIRC-ARRCO et IRCANTEC viendront s’ajouter à sa retraite de base), et d’un rappel d’APL de 4060 euros en présence d’un plan d’apurement (courrier CAF du 27 août 2024).

Au regard des pièces et explications versées aux débats et de la situation de Monsieur [R], dont la mauvaise foi n’est pas caractérisée, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [R].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. L’équité commande de ne pas appliquer de condamnation à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DEBOUTONS la SA ENEAL de sa demande de constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail du 8 avril 2015, relatif au logement n°7, situé [Adresse 9] à [Localité 7],

CONSTATONS que les demandes subséquentes relatives à l’expulsion de Monsieur [P] [R], à la fixation d’une indemnité d’occupation et à l’astreinte, n’ont plus d’objet,

CONDAMNONS Monsieur [P] [R] à payer à la SA ENEAL la somme de 7021,98 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 24 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [P] [R] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois au moyen de 23 mensualités successives de 125 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l’intégralité de son montant restant dû ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION