TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01144

N° Portalis DBX4-W-B7I-T7WD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

S.A. [Adresse 7]

C/

[Y] [U] [H] épouse [K]

[F] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

[Adresse 7]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM DES CHALETS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Madame [C] [R] (Chargée du recouvrement) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

Madame [Y] [U] [H] épouse [K], demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Isabelle GUIBAUD-REY, avocate au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Myriam HOCQUARD, avocate au barreau de TOULOUSE

Monsieur [F] [K],

demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 avril 2023, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] un logement à usage d’habituation situé [Adresse 4] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 640,69 euros, hors provision sur charges mensuelle.

Le 2 septembre 2024, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA [Adresse 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, remis à étude, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à leur frais et périls, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 4045,33 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 décembre 2024.

A l’audience du 30 septembre 2025, à l’issue de deux premiers renvois, la SA [Adresse 7], représentée par madame [R], chargée de recouvrement munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 10 097,39 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle du mois d’août comprise.

Madame [H] [Y] [U] épouse [K] comparaît à l’audience, représentée par son conseil. Se rapportant oralement à ses écritures, elle sollicite l’octroi de délai sur 24 mois à hauteur de 168,55 euros par mois, au regard de sa situation familiale et financière. Elle sollicite également le débouté de la demande portant sur l’article 700 du code de procédure civile, en l’absence de ministère d’avocat et de justification des sommes engagées..

Monsieur [K] [F], bien que régulièrement cité à l’audience, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 21 avril 2023 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 2 septembre 2024, pour la somme en principal de 2420,29 euros.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 novembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA [Adresse 7] produit un décompte du 29 septembre 2025 démontrant que Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] restent solidairement devoir la somme de 10 097,39 euros, mensualité du mois d’août 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 10 097,39 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur la somme de 2420,29 euros, du 11 décembre 2024 sur la somme de 4045,33 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’absence de reprise du paiement des loyers, le dernier paiement datant du mois de décembre 2024, aucun délai suspensif de la clause résolutoire ne peut être sollicité.

Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] ont des ressources restreintes, ne paraissant pas en capacité de régler leur dette locative en plus des échéances courantes de leur loyer.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 2 novembre 2024 et Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] sont depuis cette date, occupants sans droit ni titre.

Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] ainsi que de tous les occupants de leur chef.

Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] seront également condamnés, solidairement et à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 3 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, étant précisé que l’arriéré pour la période du 3 novembre 2024 au 30 août 2025 est déjà compris dans la somme provisoire octroyée.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS, Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2023 entre la SA [Adresse 7] et Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 2 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, SA HLM DES CHALETS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] à verser à SA [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 10 097,39 euros (décompte arrêté au 29 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur la somme de 2420,29 euros, du 11 décembre 2024 sur la somme de 4045,33 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] à payer à SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] à verser à SA [Adresse 7] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [H] [Y] [U] épouse [K] et monsieur [K] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Candys DUQUEROIX, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, Greffière.

La Greffière, Le juge,