TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Juin 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffiers : Madame ALI, lors des débats

Madame BOINE, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 26 juin 2025

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 juin 2025

à M^e DUVAL-ZOUARI

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05102 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KC2

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [F]

né le 06 Août 1988

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [N] [R]

née le 24 Août 1996

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aouatef DUVAL-ZOUARI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [K] [R]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [Z] [R]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 7 juillet 2021, concernant un appartement et un emplacement de parking sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 685 euros outre 60 de provisions pour charges.

Monsieur [K] [R] et Madame [Z] [R] se sont portés cautions solidaires des sommes pouvant être dues au titre de ce bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [F] a fait signifier à Madame [N] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mars 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [K] [R] et Madame [Z] [R] le 3 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [D] [F] a fait assigner Madame [N] [R] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 24 octobre 2024.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025.

A cette audience, l’association Monsieur [D] [F] et Madame [N] [R], représentés par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

Monsieur [K] [R] et Madame [Z] [R] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, bien que cités par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [D] [F] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 8 août 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 24 octobre 2024.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel ne peuvent être imputés au locataire, même au titre d’une clause du bail, les frais de relance, d’envoi de quittance ou les frais de contentieux n’entrant pas dans le cadre des dépens ou de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu’il y a dès lors lieu de déduire les sommes correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens,

Vu les articles 7a, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers et charges aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [N] [R] par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024 pour un arriéré locatif de 2 007,43 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

Pour autant, il résulte du décompte actualisé au 16 avril 2025 que Madame [N] [R] restait débitrice d’une dette locative de 1 192,24 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure et de la régularisation de charges pour 2023, non justifiée par Monsieur [D] [F].

Parallèlement, Madame [N] [R] a réalisé un virement le 18 avril 2025, non contesté et non pris en compte dans le décompte communiqué par Monsieur [D] [F] (aucun décompte actualisé au jour de l’audience n’est produit), d’un montant de 1 683,22 euros, et a donc soldé sa dette locative avant la date de la présente décision.

Le paiement intégral de la dette ne permettant pas l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, il convient de ne pas ordonner l’expulsion des locataires, dans la mesure où le paiement intégral de la dette locative placerait ces derniers dans une situation plus défavorable que celle d’un locataire défaillant obtenant la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Il appartient ainsi au Juge de restituer à la loi le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué puisque l’intégralité du montant de la dette a été réglée avant la date l’audience.

Dès lors, il n’y a lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, la demande en paiement et les demandes reconventionnelles de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement, devenues sans objet en l’absence d’arriéré locatif.

Sur les demandes reconventionnelles

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719, 1720 et 1724 du code civil,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Monsieur [D] [F] transmet plusieurs documents témoignant du fait que des travaux de réfection ont été réalisés au sein du logement donné à bail à Madame [N] [R] :

Un rapport préliminaire d’expertise dommages ouvrage du 9 septembre 2022, établi par la société IXI suite à la déclaration de sinistre du 12 août 2022, qui indique s’agissant des infiltrations en plafond du salon et de la chambre que « le dégât des eaux trouvait son origine dans un défaut d’étanchéité du raccordement du radiateur de la chambre de l’appartement B103. Lors de la mise en chauffe de l’appartement, l’eau du circuit a fui et s’est infiltrée dans la chape de pose du carrelage pour retomber au plafond de la chambre et du salon de l’appartement B004. L’origine du dégât des eaux a été réparée par un plombier en resserrant l’écrou fuyard ».

Une lettre de la société IXI, mandaté par l’assureur dommages-ouvrage (ABEILLE ASSURANCE) suite à la déclaration de sinistre du 3 novembre 2022, refusant la prise en charge des dommages déclarés, et indiquant :

S’agissant de la fuite sur radiateur de la chambre, que le dommage – trouvant son origine dans le défaut de serrage d’un écrou sur un radiateur de l’appartement B103 – a été réparé par un plombier ;

S’agissant du joint de la porte d’entrée du logement, que le dommage ne rend pas l’ouvrage impropre à da destination ; que Monsieur [E] de l’entreprise ERSO est intervenu à titre gracieux durant l’expertise afin de procéder au réglage de la porte ;

Un courriel du 3 novembre 2022 invitant Madame [N] [R] à déclarer le sinistre à son assureur habitation pour la reprise des peintures et les embellissements, l’origine du sinistre ayant été traitée concernant l’appartement sis au-dessus du sien.

Monsieur [D] [F] justifie en outre de ce qu’une procédure judiciaire a été initiée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à l’encontre du promoteur immobilier, concernant les désordres affectant les installations d’eau chaude et de chauffage. Un jugement rendu le 27 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Marseille a ordonné une expertise judiciaire.

A l’inverse, les photographies produites par Madame [N] [R] ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux avec certitude.

Ainsi, s’il est constant que des désordres sont survenus au sein de la résidence et de l’appartement litigieux (sur le réseau d’eau chaude et le chauffage), la preuve certaine n’est pas rapportée de ce que Monsieur [D] [F] ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, ni que lesdits désordres persistent.

Autrement dit, l’état actuel des lieux décriés ainsi que leurs conséquences pour Madame [N] [R] ne sont pas établis au regard des pièces transmises, de même que les causes précises et les responsables des désagréments évoqués.

Compte tenu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond, les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [K] [R], Madame [Z] [R] et Madame [N] [R], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile en ce qu’ils ne se sont acquittés de l’arriéré locatif qu’en cours de procédure, supporteront in solidum les entiers dépens de la présente instance.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de Monsieur [D] [F] recevable ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes des parties ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [K] [R], Madame [Z] [R] et Madame [N] [R] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,