TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00462 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TZE6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Août 2025

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social.

C/

[B] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Août 2025

à SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 08 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est sis “[Adresse 6]

représentée par Mme [X] [U], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Madame [B] [I], demeurant [Adresse 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-012641 du 09/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Lise DAUJAM, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 30/05/2022, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [I] [B] le logement 11 situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 525.99 euros et une provision sur charges mensuelle de 66.56 euros.

Le 28/12/2022, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [I] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA PROMOLOGIS a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29/11/2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 16/12/2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 6322.62 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18/12/2024.

A l’audience du 08/07/2025, la SA PROMOLOGIS, représentée valablement par Madame [U] [X], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6736.16 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. Elle indique une reprise des paiements depuis le mois de janvier 2025.

La SA PROMOLOGIS n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement à hauteur de 50 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Elle diminue sa demande au titre de l’article 700 à la somme de 150 euros.

Madame [I] [B] est représentée par Maître DAUJAM [R], et reconnaît le montant de la dette locative. Madame [I] [B] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois, sur 36 mois, en règlement de l’arriéré.

Son conseil demande à ce que la somme allouée au titre de l’article 700 soit réduite en équité. Elle plaide des problèmes de salubrité et d’humidité dans le logement et produit des photographies.

L’affaire a été mise en délibéré au 12/08/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18/12/2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29/11/2022, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 30/05/2022 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1306.07 euros a été signifié le 28/12/2022, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [I] [B] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 01/03/2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 08/07/2025 indiquant que [I] [B] reste devoir la somme de 7424.94 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

Par note en délibéré du 23 juillet 2025, la SA PROMOLOGIS transmet un relevé de compte actualisé au 23 juillet 2025 confirmant un solde débiteur à 7424.94 euros en raison d’un rejet de prélèvement de 688.78 euros qui aurait dû amener la dette au solde de 6736.16 euros indiqué à l’audience.

Il apparait que Madame [I] [B] reste devoir la somme de 7306.99 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais de procédure de 117.95 euros facturés le 15/01/2024.

[I] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 7306.99 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 16/12/2024 sur la somme de 6322.62 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [I] [B] a effectué deux paiements de 154 euros le 04 juillet 2025.

Son conseil indique qu’elle est mère au foyer et élève seule trois enfants, dont deux jumelles nées le 9 décembre 2022 – non reconnues par le père – qui sont entrées en crèche que très récemment. Elle bénéficie d’une pension alimentaire de 250 euros mensuels pour son fils [M] de la part de [D] [J] selon jugement du juge aux affaires familiales de [Localité 9] du 14 octobre 2024.

Son conseil précise que la régularisation de l’APL permettra de diminuer la dette, comme cela a été le cas avec un versement de 2271.35 euros le 25 mars 2025 au titre d’un rappel.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, et de l’accord des parties, Madame [I] [B] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 50 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [I] [B], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [I] [B] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, mais eu égard à l’équité, Madame [I] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30/05/2022 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [I] [B] concernant le logement 11 situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 01/03/2023 ;

CONDAMNONS Madame [I] [B] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 7306.99 euros (décompte arrêté au 08/07/2025, incluant une dernière facture de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 16/12/2024 sur la somme de 6322.62 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [I] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [I] [B] soit condamnée à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [I] [B] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge