TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04614

N° Portalis DBX4-W-B7I-TTMX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[X] [M]

C/

[C] [W]

[D] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M. [M]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [M],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

Comparant en personne

ET

DÉFENDEURS

Madame [C] [W],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

Comparante en personne

Monsieur [D] [W],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 octobre 2023, Monsieur [X] [M] a donné à bail à Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] un appartement à usage d’habitation, un parking et un garage situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 760 euros et une provision sur charges mensuelle de 90 euros.

Le 30 août 2024, Monsieur [X] [M] a fait signifier à Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 09 décembre 2024, Monsieur [X] [M] a ensuite fait assigner Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— d’une provision égale au montant de l’arriéré au jour de l’assignation, soit 2.487 euros, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de réindexation, jusqu’au départ effectif des lieux,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 décembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Monsieur [X] [M] maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.136 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. Il indique que la CAF verse une somme variable tous les mois et les locataires versent ou pas suivant le mois, ajoutant que le loyer de février 2025 a été réglé avec un surplus. Monsieur [X] [M] ajoute qu’à l’époque, l’échéancier proposé aux locataires n’avait pas été respecté.

Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] comparaissent en personne et ne contestent pas le montant de la dette locative. Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 448 euros par mois en règlement de l’arriéré en 7 mois. Ils indiquent être en liste d’attente pour un logement social et précisent qu’à leur arrivée dans la région, ils ont eu des difficultés au niveau du travail et des retenus de la CAF, mais que leur situation s’est remise en ordre avec la CAF. Madame [C] [W] dit avoir un salaire de 1.400 euros, outre 1.200 euros d’allocations familiales, en ce compris le RSA pour Monsieur [D] [W] qui ne travaille pas pour l’instant. Ils indiquent qu’ils comptaient à tort sur le réajustement de la CAF concernant le reliquat du RSA de Monsieur [D] [W] pour payer les termes du précédent échéancier et précisent avoir vu l’assistante sociale le 12 février 2025, de sorte qu’ils se pensent désormais en capacité de régler les mensualités proposées.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) en cas d’impayés, ne prévoyant pas le délai laissé au locataire pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.736 euros a été signifié le 30 août 2024. Dans la mesure où il laisse un délai plus long que celui de 6 semaines prévu légalement et applicable au contrat et où il est favorable aux locataires, parties que la loi cherche à protéger par la prévision d’un délai minimal, il convient de vérifier si ceux-ci se sont acquittés de leur dette dans le délai de deux mois pour vérifier si la clause résolutoire est acquise.

Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois laissé par le commandement de payer. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 octobre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [X] [M] produit un décompte du 21 février 2025 démontrant que Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] restent devoir la somme de 3.136 euros, mensualité de février 2025 comprise.

Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs non contestée à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.136 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 6 mensualités de 448 euros chacune et d’une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [M], Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2023 entre Monsieur [X] [M] et Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] concernant un appartement à usage d’habitation, un parking et un garage situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] à verser à Monsieur [X] [M] à titre provisionnel la somme de 3.136 euros (décompte arrêté au 21 février 2025, incluant une dernière facture de février 2025) ;

AUTORISONS Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 448 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [X] [M] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [X] [M] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] à verser à Monsieur [X] [M] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [C] [W] et Monsieur [D] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,