TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01834 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFAD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Décembre 2025

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [K] [E], domicilié en cette qualité au dit siège

C/

[H] [N] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Décembre 2025

à M^e DURAND

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [K] [E], domicilié en cette qualité au dit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [H] [N] [B], demeurant [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-11652 du 24/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

représentée par M^e Lauriane PILTAN, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 11 octobre 2019, la S.A ALTEAL a donné à bail à Madame [H] [N] [B] un appartement à usage d’habitation ([Localité 5] n°212 – Bâtiment B) et un emplacement de stationnement [Adresse 1] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 421,91 euros pour l’appartement et un loyer mensuel de 15 euros pour le parking.

La S.A ALTEAL a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 22 janvier 2020.

Le 13 novembre 2024, la S.A ALTEAL a fait signifier à Madame [H] [N] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, la S.A ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [H] [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour :

— entendre constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat sus visé, la résiliation du bail consenti par la S.A ALTEAL à Madame [H] [N] [B] pour défaut de paiement des loyers et charges

— entendre en conséquence ordonner l’expulsion de Madame [H] [N] [B] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— entendre condamner Madame [H] [N] [B] à régler par provision à la S.A ALTEAL la somme de 3.985,61 euros représentant les loyers et charges impayés au 29 avril 2025, somme à parfaire au jour de l’audience

— l’entendre condamner à régler à la S.A ALTEAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer

— l’entendre en outre condamner à régler à la S.A ALTEAL une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— l’entendre condamner aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de délivré le 13 novembre 2024

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 mai 2025.

A l’audience du 16 octobre 2025, la S.A ALTEAL, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.952,92 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise. Elle indique qu’elle s’oppose à la demande de délais de paiement.

Madame [H] [N] [B] comparaît représentée par son conseil et par voie de conclusions, reconnaît le montant de la dette locative. Madame [H] [N] [B] demande à constater une reprise des paiements des loyers courants et de prendre acte qu’elle est en situation de régler sa dette locative si un échéancier lui est accordé. Elle sollicite qu’on lui accorde les plus larges délais de paiement pour lui permettre de s’acquitter de la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire sous respect des délais accordés. Elle sollicite le rejet de la demande de condamnation fondée sur l’article 700 du Code de Procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 22 janvier 2020, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article 10.1 « Non-paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.221,14 euros a été signifié le 13 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [H] [N] [B] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.030 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 janvier 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A ALTEAL produit un décompte du 15 octobre 2025 démontrant que Madame [H] [N] [B] reste devoir la somme de 6.952,92 euros, mensualité de septembre 2025 comprise.

Madame [H] [N] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.952,92 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

— Sur la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [H] [N] [B] fait valoir qu’elle est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par la bailleresse, la S.A ALTEAL, et non contesté ne laisse apparaître une reprise du paiement du loyer courant. Seule la somme de 100 euros a été versé en août 2025.

Les échéances d’août et de septembre 2025 n’ont pas été réglées.

Les versements sont irréguliers et inférieurs au montant du loyer mensuel, il n’y a donc pas de reprise du paiement des loyers courants.

Par ailleurs, les bulletins de salaires communiqués justifient d’un salaire pour la période du

18 septembre 2025 au 30 septembre 2025 d’un montant total de 828,32 euros, et ce alors même que le loyer mensuel est de 421,91 euros pour l’appartement et 15 euros pour le parking et que si des délais de paiements lui étaient accordés pour apurer la dette sur 36 mois, il faudrait qu’elle ajoute en sus du montant du loyer courant des mensualités de 193,13 euros. Madame [H] [N] [B] est donc manifestement en incapacité financière de régler son loyer courant et les mensualités afin d’apurer la dette.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

— Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

En l’espèce, comme il a été vu précédemment il résulte du décompte locatif qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant intégral au jour de l’audience comme l’impose les textes et que les conditions textuelles ne sont donc pas remplies.

En revanche, des délais de paiement peuvent également être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil, qui dispose que : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, au regard des éléments communiqués sur sa situation personnelle et financière, Madame [H] [N] [B] indique qu’elle vient d’obtenir un emploi en contrat à durée déterminée de sorte qu’il peut lui être accordé des délais de paiement sur 24 mois, soit un montant mensuel de 289,70 euros par mois.

Par conséquent, Madame [H] [N] [B] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 23 mensualités de 289,70 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 14 janvier 2025 et Madame [H] [N] [B] est depuis occupante sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Madame [H] [N] [B] ainsi que de tous les occupants de leur chef.

Madame [H] [N] [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 14 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 14 janvier 2025 au 30 septembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante au procès supporte les dépens.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamnée aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

Madame [H] [N] [B], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, qui succombe sera condamnée aux dépens sans qu’une partie ne soit mise à la charge de l’Etat, dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL, Madame [H] [N] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2019 entre la S.A ALTEAL et Madame [H] [N] [B] concernant un appartement à usage d’habitation ([Localité 5] n°212) et de l’emplacement de stationnement

[Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

DEBOUTONS Madame [H] [N] [B] de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [N] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [H] [N] [B] à verser à la S.A ALTEAL à titre provisionnel la somme de 6.952,92 euros (décompte arrêté au 15 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [H] [N] [B] à s’acquitter de cette somme en

23 mensualités de 289,70 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité due au titre de l’arrière, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible

CONDAMNONS Madame [H] [N] [B] à payer à la S.A ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [H] [N] [B] à verser à la S.A ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [N] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,